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物業稅是一種定期評估,征收財產稅的方式,會大大降低新房購置價格,這也是最為普通市民期待之處。
然而,法律出臺必須考慮調控對象的承受能力和社會現實,我認為,以下幾個問題如不慎重考慮和解決,必然會導致事與願違:
1.物業稅數額是否能預先確定。
根據國際慣例,征收不動產的物業稅需要有關部門定期對房地產市場價格進行評估,每年按照評估價值對房地產所有者征稅,因此稅值會隨房產的昇值而提高。對政府而言,地段昇值意味著城市發展,稅收增加當然好。
然而對於普通的購房者而言卻並非如此,如果他們在購房的時候根本不知道將來要支付的物業稅是多少,就會非常不安。如果將來房屋所在地段昇值,就必須繳納更多的稅,就可能繳不起稅。抗稅不繳是一種嚴重的違法行為,普通人又不可能隨便不住、賣房,所以這種事先無法預見的風險會有很大影響。作為一個好公民,誰都希望自己的城市發展得越來越好;可是作為業主,又盼望自己居住的地方乾脆不發展纔好。這樣的思想斗爭太過辛苦,法律應該合理調控、保障、引導,消除居民的矛盾心理。
2.是否會刺激土地投機。
有些論點認為物業稅一旦開征,以往在房價當中一次性繳納的稅費包括地價,將按年收取,這樣一來,政府的賣地積極性就會受到抑制。這有利於遏制為求短期政績的賣地行為,並將土地財富平均分配到每一屆政府、每一代人手中。從這個意義上說,物業稅其實是一次新土改,是房地產行業健康、持續發展的保證。
其實,很難說一定會這麼完美,現在的土地出讓並非完全是市場規律調控,將來也不會。政府不會為了掙到土地出讓金而出賣每一寸土地,也不會因為沒有現金流而囤積居奇,土地出讓有很復雜的背景。
稅制如果改革,購房者的購置成本降低,而開發商的開發成本則降得更直接、更明顯。現在還沒有決定土地出讓金是否也作為物業稅的一部分,如果確定如此,則開發商較現在而言幾乎無成本。在這種前提下,政策又極大地刺激了購房者的需求,市場對土地的需求增加很難說不出現新的圈地運動,出現『羊吃人』的情形,使更多農民失去土地。所以,政府在推行稅制改革的過程中,必然要伴之以土地定量科學供應的制度,否則就很難說了。
3.是否會對現在樓市產生消極影響。
稅制改革的最大亮點在於房價直接降低,不論未來是否會出現『低價買、高價養』的情形,至少現實的效應是會讓人產生持幣待購的心理。對一些以購房作為投資的人也會產生很大的信心動搖。如果稅制改革遙遙無期,則缺乏解決實際問題的現實意義。如果指日可待,則一定會對現有樓市產生消極影響。所以,必須要同時出臺對已購房屋、待開發房屋或項目的保障措施,防止樓市出現混亂。
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