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針對近年來一些城市出現的『大盤開發情結』和一些房地產開發商面臨的市場營銷問題,近日,國內知名房地產營銷專家、清華大學客座教授曾憲斌在鄭州的一次論壇上,以『另類』的觀點點撥房地產業,讓人思量。
房地產業『三段論』
曾憲斌認為,中國房地產業的發展經歷了三個階段:第一個階段是人適應房子,第二個階段是房子適應人,第三個階段是房子引導人。與這三個階段相對應的房地產市場營銷方式也有三個不同的表現:『人適應房子』的階段表現為銷售,好比先前的百貨市場,只要貨架上有貨,就會有人買,甚至無須上市吆喝;『房子適應人』的階段表現為推銷,這就要求賣家主動出擊,盡力傳播給消費者樓盤信息,因為這個階段的住宅產品的同質化現象已經很嚴重,一處物業若想爭取到購房者,僅僅有房子是不行的,還要滿足消費者的實際需求,開發商千方百計使自己的房子突出個性、強調實惠等,以達到房子適應消費者的目的,所以稱之為『房子適應人』;『房子引導人』的階段表現為營銷,開發商和建築師在建造優良住宅的同時,還要承擔一份營銷的職責,將開發、設計、規劃等理念融入房地產業中,以更好的住宅產品引導人,甚至改變人們的居住習慣和生活方式,引導消費者的購買心理和購買行為。現在我國的房地產業已經發展到了『房子引導人』的階段。
住宅消費呈『梯次』
當前中國房地產消費市場,住宅產品的『梯次』消費正在形成,從正在興起的住宅消費熱中,既有熱衷於小戶型的消費者,也有鍾情於別墅豪宅的購房戶,形成了高、中、低的住宅消費市場,這種『梯次』消費需求形成了『住宅鏈』,住宅產品要適應這種需求鏈,將『住宅鏈』的概念帶進住宅開發之中,將別墅系列、多層建築、高層樓市等加以研究,提供給人們不同的產品和服務。
曾憲斌同時提醒要重視二手房市場,從國內外一些先進城市房地產市場分析看,二手房消費已經或者正在成為當地住房市場的生力軍,甚至成為一些知名房地產商實力籌碼。因此,借鑒國內外先進的經驗,適當增大二手房的比例,能夠更好地形成『梯次住宅消費鏈』,滿足梯次消費需求。
『大盤時代』生不逢時
對於目前一些城市的大盤開發,曾憲斌的觀點是反對多於認同。他認為現在比較時髦的『大盤時代』與現代化的居住理念是格格不入的,其提供正面開發經驗的同時,也暴露出許多問題,甚至是極其錯誤的。典型代表是廣州的華南板塊等。這也並不是在反對『大盤』,而是在說明『大盤時代』本身的缺陷。
目前我國可用耕地約15億畝,土地資源極其匱乏。大盤物業多數地處郊區,由於大盤開發期限較長,生活設施和供給配套跟不上,使小區和業主遠離經濟產業群落。同時,生活成本相對較高導致很多大盤物業空置嚴重,在一定程度上影響了住宅壽命。從長遠看,也不能解決中低收入者的實際問題,不利於城市的可持續發展。大盤的大量開發,也可造成土地資源浪費和流失。
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