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『近年來我國房地產過快的增長已顯示存在較大的泡沫,對此政府一定要高度警惕。』四川成都理工大學副校長、全國政協委員黃潤秋對此懮心忡忡。他認為,近兩年來的房地產持續高速增長有重要的體制和政策基礎,但當前我國經濟中內生性增長還比較弱,不能人為地制造繁榮,吹大房地產『泡沫』,到頭來不僅擴大不了內需,反而使購買力過度消耗。
四種現象彰顯房地產『泡沫』
雖然企業界、政府部門、研究機構關於我國房地產市場目前是否存在『泡沫』尚有爭議,但黃潤秋堅持認為,當前我國房地產已經出現較大的『泡沫』,他列舉了四個方面的現象加以佐證。
首先是近年來大炒地皮使房地產炒作的意味太濃。經過1996年以來的8次降息,1998年後國家出臺的一系列擴大內需政策,金融部門不斷加大對房地產消費信貸的投放,2001年4月國家宣布取消了47項房地產稅收。在這些政策刺激下,房地產開發進入到一個新的高漲期。全國興起大盤熱,各地房地產商大搞『圈地運動』,動輒圈地幾千畝。尤其是2002年7月1日起國家實行商業、旅游、住宅用地的拍賣制度,許多地方開發商為了搭末班車,提前傾其所能,盡全力圈地、佔地。有關資料反映,去年7月12日杭州市土地公開拍賣,曾出現過每畝1800萬元的高價中標記錄,廈門市區的一處地價曾被炒高到每畝2000萬元以上。
『這就是房地產過熱的明顯征兆,一種真實的房地產泡沫。』他還指出,短期內房價持續暴漲是房地產泡沫的直接表現,而地價的高漲必然導致房價的高起。以杭州為例,杭州房產實際上是成熟最晚的城市之一,真正出現『炒樓『行動還是1998年以後的事情。杭州房價從1998年的每平方米兩三千元現已漲到五六千元,而上海許多樓盤至今還沒有突破4000元。
他表示,住房消費增長明顯趕不上住房投資和施工面積的增長也是『泡沫』現象之一。2001年我國商品房施工面積達77213.5萬平方米,其中住宅施工面積為59766.1萬平方米,商品房的竣工面積為27303.2萬平方米,而銷售面積僅為20779.2萬平方米。施工面積與銷售面積的差距及竣工面積與銷售面積的缺口越來越大,房地產投資的高增長已明顯缺乏消費持續快速增長的支橕。統計數據顯示,2002年1-8月份,全國商品房銷售額同比增長25.3%,其中商品住宅銷售額同比增長25.1%,分別比投資增長率低4.7和9.1個百分點。
『過高的房價致使過多的社會資源投向房地產業。』他分析後果指出,房地產企業的資金基本上都來自於金融機構,加上買者的按揭貸款,這一數字可能要接近80%至90%,這使我國金融機構潛在的風險越來越大。過多的資金投在房地產業,而使工農業發展得不到必要的資金支持,中小企業貸款難問題得不到解決,將會對我國經濟持續穩定增長帶來不利影響。
防止區域性『泡沫』趨大
『目前房地產泡沫都是區域性的,難以演化為全國性泡沫。』黃潤秋認為,如果是後者,那將是一種真正的災難。但他表示仍不能掉以輕心的是,局部的大泡沫卻是帶有全國性影響的,特別是這種泡沫往往是非市場力量所為,其危害性很大。
為此他建議,首先政府要對房地產業切實加以規范和引導,使社會資源的配置更加合理。由政府統一指導征地價格,避免地價飛漲,脫離土地實際價值,形成泡沫經濟,一旦泡沫破滅,商品房空置率增加,地價、房價暴跌,給社會經濟帶來巨大危害。
他表示,要重視依據城市人口增加和人均居住面積提高對住宅增量的需求進行預測。與此同時,還要做好商品房需求預測,包括舊城改造需求、住房昇級換代需求、結婚人口需求、機械人口增長需求、外來人口需求等等。結合我國整體經濟收入具體狀況、城市改造的大規模搬遷、農村人口在城市定居情況,優化住房市場結構,大規模建設『造價不高,水平高;面積不大,功能全;佔地不多,環境美』的一般商品房和經濟適用房,平抑過高的商品房價格,滿足絕大多數居民買得起、住得好的需求,從而避免高檔商品房的空置率,減少開發投資風險。
他強調,建立和完善房地產投資、住房價格水平和房地產金融的統計制度非常重要,要及時掌握房地產發展的各類信息,加強對房地產市場的分析監測,並定期(按季)對公眾公布房地產業的信息,通過社會監督來引導房地產市場規范發展。國家有關部門應對全國房地產市場進行一次專項檢查,重點檢查各級政府貫徹落實國務院推動房地產業發展五大措施情況,進一步規范房地產市場。
他還建議通過培育和發展大型中介銷售服務公司,建立連鎖式的銷售網絡體系;同時改進銷售服務,提高營銷服務質量,積極推動房地產產銷分離的進程。
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