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北京的地產圈說大的確大,每年的開發量、投資額是不爭的事實;轉回頭說它小其實也沒錯,也就那麼點兒人兒,那麼點兒事兒。
這其中,圍繞SOHO中國和潘石屹的話題可謂是地產圈裡一道多變的風景線,『老潘』善於制造話題、吸引眼球的本事,業界目前尚無人能出其左右。但他任何時期都沒有被稱為『土地新政』的4號令(《關於停止經營性項目國有土地使用權協議出讓的補充規定》)出臺後說得歡。不但自己說得多,更引人注目的是,這一次,老潘不再是孤零零地唱獨角戲了,華遠老總任志強跟他較上了勁,兩人展開了一場曠日持久的『口水仗』。
事情還要從4號令公布之時說起。
斷頓VS.糧票
1月31日,《關於停止經營性項目國有土地使用權協議出讓的補充規定》(4號令)一出臺,就引起了北京開發商們的激烈反應。
華遠總裁任志強對土地全部公開交易後,政府是否有能力保證市場所需的土地供應量提出質疑。他說,過去開發企業有大量的人員和資金進行土地交易。而政府的人、力、物都明顯少於開發企業,如果不能有充足的土地資源投放到市場中,極有可能造成土地價格飛漲。
由於目前公開交易的土地數量並不大,開發商們在加快找地的速度卻是不爭的事實。任志強提出:『一些公司有可能斷頓,潘石屹基本上就要斷頓了。他目前已經沒有什麼可規劃的項目了。』
針對這一消息,潘石屹表示願意拿『雞蛋』換取沒有過期的『糧票』。他說,北京大部分土地是『歷史遺留問題』,其中有400塊沒有趕上4號令這趟末班車,會被政府收回。另外800多宗地,是手裡拿著還沒有作廢,但馬上要作廢的『糧票』——計委的立項批文。4號令出來了,『糧票』有沒有過期就清晰了,現在這800多份『糧票』,只有找到錢纔能形成北京房地產市場有效的供給。
為平息愈演愈烈的『斷頓恐慌說』,2月26日,北京市國土資源和房屋管理局召開新聞發布會,在公布『4號令』相關政策銜接內容的同時,也對樓市未來土地供應情況做出預測:目前本市已取得『糧票』的土地可滿足四五年的開發量。據其介紹,目前本市已取得『糧票』待開發的土地約4000公頃,相應規劃建築面積約8000多萬平方米,按目前北京市每年2300萬平方米的開發量,可保證北京房地產市場4至5年的土地供應不會出現大的缺口。另外,在此期間,北京的經營性項目土地供應還將通過招拍掛出讓,因此,即使會有一些開發商出現土地供應的『斷頓兒』現象,但並不會影響『全局』。
這樣看來,似乎就沒有斷頓之虞了。然而部分業內人士並不完全認同,他們指出,8000多萬平方米中,一部分只有立項,手裡面有這些規劃面積的人不一定全有錢;一部分可能面臨『過期』問題,因此很難在未來形成集中的供應量,保證未來五年的住宅投放量,這種樂觀預期可能還存在一些問題。
叫賣VS.叫買
本來老潘在媒體上頻頻曝光並不是什麼希奇事兒,然而這次他不僅在媒體上公開求地,配合著網上的宣傳攻勢,更把收購鉑宮和尚都的意向嚷嚷得盡人皆知。尤其是在收購任志強尚都一事上,潘石屹不遺餘力地頻頻爆料,『粗糧票』、『細糧票』、『全國糧票』這一通聯想和比喻,攪得媒體應接不暇。
由於此事涉及任潘兩人及其各自所屬公司,記者特地向雙方進行了求證,雙方均表示確有其事且正在洽談之中,但是否能夠順利簽約,何時能夠簽約還是未知數。
在這場引人注目的『收購故事』中,潘石屹和任志強給媒體的說法並不相同。分歧的焦點之一在於,究竟是誰先給誰發送了『秋波』?
潘石屹說是任志強要賣尚都給他,起因是任志強說他『斷頓』,他便給任志強發手機短信『那你給我塊地』。任志強隨後開價,有意把尚都國際後期26萬平方米打包賣給他。
而任志強則一直強調『不是我要賣尚都,而是潘石屹非要買』。且繪聲繪色地講述潘石屹覬覦尚都的態度,又是『偷偷』前往察看,又是企圖撬走尚都的銷售人員,又是追任志強一直追到政協會議現場。他說:『華遠公司在先期比較注重土地儲備問題,這就是正式公司行為與個體戶、夫妻店不同的地方,完全以公司行為出現的會要求連續的業績所以要不斷地補充。所以,我們現在的「糧票」要比潘石屹多一點,日子也好過一些。』
隨後他又向一些媒體出示了一份潘石屹的信函,表示:『潘石屹想用粗糧票的價格買細糧票,是不可能的。』言下之意,任志強是不會讓步的,除非潘石屹給出他滿意的價格,否則免談。
任潘兩人可謂是『花開兩朵,各表一枝』,一個故事的兩個版本,絕非簡單的誰追誰那麼簡單,它的背後隱藏著什麼?
壟斷VS.雞蛋
我們不排除潘石屹確實有收購尚都的可能性,也不提是否誠如任志強所言潘石屹真要『斷頓』了。在雞蛋換糧票的炒作,尤其是收購尚都一事中,潘石屹佔的便宜明眼人一看便知,他並不是在被迫『坦承』自己沒有『糧票』了,更多的是在炫耀他手中有大把『雞蛋』。從側面驗證了他建外SOHO熱銷33個億卻『屈居』熱銷榜亞軍的傳言,並再次表現出他善於利用媒體宣傳炒作的『能耐』,老潘沒花什麼錢就再次引導媒體聚焦他和他的SOHO。
而任志強和華遠一方看起來沒佔什麼便宜,甚至已經有人因此懷疑尚都的銷售情況不佳。既然如此,任志強為何要一反往日『老大哥』的不屑態度,陪潘石屹炒這一把?這可以算是尚都事件的焦點之二。
還是古人說的好『無商不奸』(需要特別聲明的是,記者此處所說的『奸』並無貶義,只取其精明之意)!任志強和華遠豈能賒了自己的本幫別人賺吆喝。
據任志強透露,華遠集團目前在談的50萬平方米以上項目有4個,尚都的動作已經不僅僅是單純的商業合作,而是涉及到公司的戰略調整,而他有意將這種戰略調整輻射到整個產業內,由眾多不同的公司共同參與來運作。
任志強指出,北京房地產市場急需建立一個產業鏈,並且重組房地產業,包括生產經營模式、不同公司各自的功能區分,從而產生一種新的房地產產業操作模式。並透露說他將作為第一候選人參加房地產促進會改選,希望通過當選,把這個協會組織變成地地道道的商會組織,由行業內幾個規模較大、實力較強的公司牽頭,形成企業聯盟。這樣既有行業工具,又有企業的想法,從而真正起到保護、重整產業結構的作用。
按照任志強的初步設想,今後,在將由這個行業協會或企業聯盟負責政府土地競買,然後在行業內部按各個公司的分工不同重新分配。具體說來,就是將現有的房地產公司整合,形成一個產業鏈。每個公司在產業鏈中都能找到合適的定位,按照不同的功能發揮各自的作用。而行業協會或企業聯盟在其中所起的作用,就是運用這個有組織的團體拿下政府的『大蛋糕』,再分給產業鏈中不同分工的企業,這就是所謂的土地在市場上的自由配置。
根據目前北京房地產業現有格局不難發現,這未來的企業聯盟,極有可能是以任志強、劉曉光、馮侖等京城幾大巨頭為首。如此一來,政府的土地將會在第一時間收攏在他們手中,然後再由他們根據自己的判斷再行分配。
任志強自己也並不諱言這一點,他說,在組成企業聯盟後,非聯盟成員的房地產公司想單獨在北京市場上買地將會變得很困難,因為單個公司購買土地的價格不可能與企業聯盟所出的價格相抗衡。對於那些手中握有『糧票』卻不願出售的公司,任志強表示,將會通過與他們的談判,把所有協議轉讓的土地都抓住,然後再按市場化原則重新分配。而這個分配的對象也只能是加入協會或是聯盟的房地產公司。看來,今後的北京房地產業將變成一個大型的會員俱樂部,如果不入會就想分一杯羹已沒有可能,『壟斷』效應已初步顯現。
盡管現在諸多問題還籠罩在層層迷霧中,任潘雙方對於合作進展也含混其辭,『雞蛋糧票之戰』是否會演變成房地產業的大地震還很難預料,但是可以預見的是,今後一段時間,北京房地產市場必然會明箭穿梭、暗流湧動,且讓我們拭目以待,靜觀其變。
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