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定(訂)金不退
定金和訂金雖然讀音一樣,但卻有本質區別。
『定金』是指當事人約定由一方向對方給付的,作為債權擔保的一定數額的貨幣,它屬於一種法律上的擔保方式,目的在於促使債務人履行債務,保障債權人的債權得以實現。簽合同時,對定金必需以書面形式進行約定,同時還應約定定金的數額和交付期限。給付定金一方如果不履行債務,無權要求另一方返還定金;接受定金的一方如果不履行債務,需向另一方雙倍返還債務。債務人履行債務後,依照約定,定金應抵作價款或者收回。
而『訂金』目前我國法律沒有明確規定,它不具備定金所具有的擔保性質,可視為『預付款』,當合同不能履行時,除不可抗力外,應根據雙方當事人的過錯承擔違約責任。
特別提示:並不是所有的『定金』都不能退還。我國《商品房銷售管理辦法》第22條規定:不符合商品房銷售條件的,開發商不得銷售商品房也不得收取任何預訂款性質的費用。因此,如果商品房不符合銷售條件,而購房者已經交納了『定金』,那麼無論雙方是否約定『定金』退還事項,開發商都應無條件退還定金給購房者。此外,根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若乾問題的解釋》第4條的規定,因不能歸責於當事人雙方的事由,導致商品房買賣合同未能訂立的,出賣方也是應當返還定金的。
補充協議不讓簽
現在不少房地產開發商在與購房者簽署《商品房買賣合同》時,要麼拒不接受購房人的補充條款,要麼要求購房者簽署由賣方起草的補充協議。由於補充協議是開發商單方面起草的,裡面有很多加大買方責任,逃避賣方義務的條款,違反了平等公平的基本原則,損害了消費者的合法權益。
簽訂補充協議,雙方應當協商一致,並且需是真實意思表示,對於協議裡不公平的條款購房者可以要求刪除並加上一些內容,明確雙方的權利義務。
特別提示:對於以下內容購房者在補充協議中最好加上:
1.廣告和售樓書中的重要內容。2003年6月生效的《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件使用法律若乾問題的解釋》中為了保護購房人利益,規定將開發商就商品房規劃范圍內的房屋及相關設施所做的具體明確的、並且對買賣合同的訂立及房屋價格有重大影響的說明和允諾視為合同內容。開發商如果違反這些內容,應當承擔違約責任。但是這一條款在實踐中仍然難以操作,所以對購房者來說,最好還是將自己認為重要的廣告內容寫入補充協議中。
2.補充協議中加重因開發商違約造成退房的違約責任。
3.舉證責任方面,購房者在目前的全部房地產交易過程中較難行使知情權,在訴訟或仲裁中無法提供相應的證據,如果按照一般舉證原則即誰主張誰舉證的做法,是無法有效地保護購房者權利的,所以補充協議在某些方面采用舉證責任倒置的方法,規定由開發商來承擔舉證責任,以此來保護自身利益。
現房與廣告有差異
廣告是購房者獲取房屋信息的一個重要渠道,其真實性和准確性往往直接影響購房者的選擇,但是目前很多開發商使用虛假廣告,使現房和當初廣告上的宣傳有很大差別。對於這種情況,《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件使用法律若乾問題的解釋》第三條做了明確規定:出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定,並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的,應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同,亦應當視為合同內容,當事人違反的,應當承擔違約責任。
特別提示:如果現房與開放商廣告上的宣傳不符,購房者可以以廣告作為證據,按照以上規定要求開發商承擔違約責任。
代理公司承諾 開發商不承認
代理公司賣房時作出一些承諾,可事後開發商不予承認。對此可以根據情況來看這些承諾是否對開發商有效:
1.如果購房者有理由相信代理人對該代理事項有代理權的,即使代理公司沒有代理權、超越代理權或者代理權終止後以被代理人即開發商名義訂立合同,依據《合同法》第49條的規定,該代理行為有效,即開發商要負相應的義務;
2.如果消費者知道或者應該知道代理公司已經越權,依據《合同法》第48條規定,其承諾不對開發商有效,應由代理公司負擔相應的責任。另外,有時候代理公司僅僅口頭承諾購房者,對於口頭承諾是否有效,依據我國《合同法》的相關規定,除非法律法定,否則口頭承諾是有效的,但是對於口頭承諾一般都存在舉證難的問題。
特別提示:許多購房者將公司的承諾錄音作為證據,根據《最高人民法院關於民事訴訟證據的若乾規定》:有其他證據佐證並以合法手段取得的、無疑點的視聽資料可以作為證據使用。所以取得錄音證據如果沒有侵害他人合法權益或者違反法律禁止性規定,並有其他證據佐證都應為有效證據。
銷售被抵押的房子
購房者有時候會碰到自己購買的房子已經被開發商抵押給了銀行這種情況,一般而言,房地產開發商將未售的房子抵押給銀行,是為了套取現金作為周轉資金,進行後續項目的建設或開發新項目。這一融資做法將會長期存在,並且我國政府有關部門也沒有明文規定發展商不得售賣抵押房,但是發展商出售抵押房也有一定條件即:1.銀行出具證明書;2.發展商不隱瞞抵押房事實。
特別提示:購房者如果想避免買到抵押房,可以根據我國《擔保法》第四十五條的規定,到房地產登記部門要求了解自己希望購買的房產的抵押情況;其次還可以要求開發商出示所購房產的有關證件,即國有土地使用權證和房屋所有權證,看在證件的備注欄中有無作他項權利記載。如果備注欄中沒有注明他項權利(抵押)的情況,則該房屋沒有抵押給銀行。在這裡值得注意的是:1.應當堅持看原件,很多開發商往往以各種理由不讓購房人看原件,其中的原因之一就是土地被抵押了;2.注意審查證件的真偽;3.看清抵押的記載情況。
此外,購房者還可在房屋買賣合同中增設如下條款來避免此情況的發生:出賣人保證不得以任何形式將該商品房所屬的在建項目及其所處的土地使用權進行抵押,否則買受人無條件退房並要求出賣人承擔違約賠償責任。
交房沒有備案表
就北京來說,一般合同約定以該房屋取得北京市建設工程竣工備案表作為交房的前提條件。按照2003年12月1日實施的《北京市城市房屋轉讓管理辦法》第50條的規定,竣工備案表更成為開發商交房的法定條件。竣工備案表的取得意味著房屋通過了竣工驗收,也意味著房屋具備交付使用的條件,可以進行交付,如開發商未取得,則屬於開發商的逾期交付,其應承擔違約責任。
特別提示:除竣工備案表外,交房時購房者還要審查包括住宅質量說明書、住宅質量保證書、房屋面積實測表等幾個證件。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全,買受人有權拒絕交接,由此產生的延期交房責任由出賣人承擔。
規劃改變
目前,改變規劃主要有兩種情況:
第一,規劃部門主動變更;第二,由開發商提出申請,規劃部門審批認可。
從程序上講,規劃部門變更規劃應該公示並聽證。2002年5月23日實施的建設部、國家計委、國家經貿委、財政部、國土資源部、國家工商行政管理總局、監察部《關於整頓和規范房地產市場秩序的通知》規定:『房地產開發項目規劃方案一經批准,任何單位和個人不得擅自變更。確需變更的,必須按原審批程序報批;城市規劃行政主管部門在批准其變更前,應當進行聽證。』
2003年12月1日生效的《北京市城市房地產轉讓管理辦法》第43條第二款規定:房地產開發企業確需變更規劃許可證規定內容的,應當書面征得受影響的預購人同意,並取得規劃行政主管部門的批准。因規劃變更給預購人的權益造成損失的,房地產開發企業應當給予相應的補償。
特別提示:如果規劃部門變更規劃導致相關權利人權益受到侵害的,權利人可以依據法律規定,對規劃部門提起行政復議或行政訴訟,要求規劃部門撤銷變更後的規劃。
裂縫
裂縫是一個非常復雜的技術問題,主要法規有建設部關於發布行業標准《危險房屋鑒定標准》的通知、《房屋接管驗收標准》等。其中涉及『主體結構』時,要求『鋼筋混凝土構件產生變形、裂縫,不得超過GBJ10的規定值。』『磚石結構必須有足夠的強度和剛度,不允許有明顯裂縫。』涉及『樓地面』時,要求『面層與基層必須粘結牢固,不空鼓。整體面層平整,不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷;塊料面層應表面平整,接縫均勻順直,無缺棱掉角。』涉及『裝修』時,要求『抹灰應表面平整,不應有空鼓、裂縫和起泡等缺陷。』涉及地基沈降,當地基產生不均勻沈降,其沈降量大於現行國家標准《建築地基基礎設計規范》(GBJ7—81)規定的允許值,上部牆體產生沈降裂縫寬度大於10mm,且房屋局部傾斜率大於1%時,應評定為危險狀態。
特別提示:當裂縫情況低於以上標准時,業主不能將其作為不收房的理由。
面積縮水
在《商品房買賣合同》中,通常對『面積確認及面積差異處理』有約定。一般來說,(1)建築面積、套內建築面積誤差比絕對值均在3%以內(含3%)的,根據產權登記建築面積結算房價款;(2)建築面積、套內建築面積誤差比絕對值其中有一項超出3%時,買受人有權退房。買受人退房的,出賣人在買受人提出退房之日起30日內將買受人已付款退還給買受人,並按一定的利率付給利息。買受人不退房的,產權登記建築面積大於合同約定建築面積時,建築面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由買受人補足;超出3%部分的房價款由出賣人承擔,產權歸買受人。產權登記建築面積小於合同約定建築面積時,建築面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)部分的房價款由出賣人返還買受人;絕對值超出3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。因設計變更造成面積差異,雙方不解除合同的,應當簽訂補充協議。
特別提示:
1.公攤面積規定可參閱北京市商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤暫行規定(京國土房管權字?2000?第369號)。
2.關於面積復測。市國土房管局委托市房地產勘察測繪所設立了測繪服務大廳,並將具有商品房測繪資質並經備案的測繪單位在測繪服務大廳公示。公示的測繪單位都可接受委托承擔商品房的預測和實測。目前具有資質的測繪單位有30家。
精裝修質量差
品牌改變
關於『精裝修質量差,品牌改變』的問題,當事人可以通過在《商品房買賣合同》附件三『裝飾、設備標准』中加以約定,並按照此約定驗收房屋。但是,現實中通常對『裝飾、設備標准』沒有具體約定,導致發生糾紛時意見不一。通常,開發商為避免承擔責任,將『裝飾、設備標准』約定得非常模糊,比如經常使用『高檔』、『優質』、『高級』等模糊措辭免責。
特別提示:為避免這種情況發生,買受人應當在簽訂《商品房買賣合同》時,將附件三中的『裝飾、設備標准』約定得盡可能詳細。比如:品牌、檔次、價位、產地等等,以免發生爭議時沒有依據。
暖氣、煤氣、寬帶不能及時使用
按照法律規定,房屋配套設施(包括水電氣等)通常應在房屋交付時同時具備使用條件。但是,如果未能達到要求,現行法律中並未明確如何承擔違約責任,因此,如果『暖氣、煤氣、寬帶不能及時使用』,目前主要依據合同約定來追究違約責任。
特別提示:合同或補充協議中最好加上關於配套設施使用的條款。
小區外的市政路總沒影兒
應該說,『小區外的市政路』不屬於開發商的責任范圍,開發商只負責規劃范圍內的建設。如果『小區外的市政路』沒有約定在合同裡,開發商不承擔任何法律責任。
社區配套遲遲不到位
北京市人民政府《關於新建居住區公共設施配套建設的規定》第一條規定:凡集中開發新建居住區、居住小區和住宅組團,必須按照市城鄉建設委員會編制的《北京市新建居住區公共設施配套建設定額指標》、《北京市新建居住小區公共設施配套建設定額指標》,實行住宅同文化、教育、體育、公共衛生等公共設施和商業、服務業等生活服務設施配套設計,配套建設。該《規定》第二條規定:『《北京市新建居住區公共設施配套建設定額指標》和《北京市新建居住小區公共設施配套建設定額指標》,是加強城市統一開發建設住宅區的最低要求……』也就是說,住宅同教育等生活服務設施要配套設計,配套建設。而且,這種要求『是加強城市統一開發建設住宅區的最低要求』。
特別提示:還是將你在意的配套及兌現時間簽入補充協議更為可靠。
好幾年拿不到產權證
關於好幾年拿不到產權證的問題非常普遍。但是,2003年6月1日生效的《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若乾問題的解釋》第十八條規定:由於出賣人的原因,買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的,除當事人有特殊約定外,出賣人應當承擔違約責任:(一)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限;(二)商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的,自合同訂立之日起90日。合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的,可以按照已付購房款總額,參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標准計算。據此,買受人可以依據法律規定或合同約定,向開發商主張逾期辦證的違約金。
不交契稅、維修基金不給鑰匙
根據有關規定,購房人應當在簽訂《商品房買賣合同》後10日內申報契稅,但根據北京市實際操作情況,購房人一般在辦理產權證、立契過戶時繳納契稅。對於公共維修基金而言,房地產行政主管部門(北京市由居住小區管理辦公室負責)收取維修基金的時間也在辦理產權證、立契過戶時。開發商本身並非契稅和維修基金的收取部門,其只是代收代繳。
也就是說,政府相關部門收取契稅和維修基金都在辦理產權證、立契過戶時。對於開發商在交付房屋時,要求購房人先交契稅和維修基金再拿鑰匙的問題,關鍵是購房者與開發商在《商品房買賣合同》中的約定,若合同中明確約定購房人必須先交契稅和維修基金再拿鑰匙,則購房人應當按此約定將契稅和維修基金交與開發商代收。若合同中沒有明確約定購房人必須先交契稅和維修基金再拿鑰匙,則開發商無權要求購房人先交契稅和維修基金。
裝修押金和管理費這麼多
物業管理企業有權對業主的裝修進行監督管理,業主裝修時,必須向物業管理企業申報裝修方案,經批准後實施。業主裝修時,不得拆改房屋的承重結構,不得挪動各種管線,為了保證裝修公司、裝修隊伍按照規定裝修,不破壞承重結構等,物業管理企業可以向裝修公司、裝修隊伍收取裝修押金,如果裝修過程中沒有出現上述情形,物業管理企業應將收取的裝修押金及時退還。
根據建設部《住宅室內裝飾裝修管理辦法》有關規定,在進行房屋裝修時,業主和裝修公司應當與物業管理企業簽訂住宅室內裝飾裝修管理服務協議。在管理服務協議第七項就明確提到了『管理服務費用』,即物業管理企業可以在雙方商定的條件下收取裝修管理費。然而目前存在的問題主要是,裝修管理費應該如何收取,按照什麼標准收取,目前有關部門沒有制定出一個統一的標准,從而造成物業管理企業收取費用的過程中定價比較隨意。
開發商、物業阻撓成立業委會
一般而言,居住小區交付業主使用並且入住率達到一定比例(一般為50%),或入住率雖未達到一定比例但交付使用達到一定年限(如兩年)後,居住小區的開發商和物業公司即應負責召集首次業主大會或業主代表大會,選舉產生業主委員會。
前期物業管理過程中,物業管理企業由開發商選聘,而實踐中,許多項目的物業管理企業就是開發商的全資子公司,一旦業主大會召開,成立業主委員會,就有權決定選聘或解聘物業管理企業。因此,部分開發商、物業管理企業對業主委員會的成立並不積極,有些甚至會以種種理由阻撓業主委員會的成立。
對於這種情況,業主(10%以上)可向居住小區管理辦公室申請自行組建管委會,即自行組織50%以上投票權的業主參加召開業主大會,並通知區、縣居住小區管理辦公室,請求他們派人指導。
想炒掉開發商選的物業
首先需要說明的是,在業主、業主大會選聘物業管理企業之前,按有關法規規定,開發商有權選聘物業管理企業,並由開發商與物業管理企業簽訂書面的前期物業服務合同。前期物業服務合同可以約定期限,但是,期限未滿,業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效的,前期物業服務合同終止。
特別提示:業主委員會成立之前,若業主認為物業管理企業的服務不到位,不能按照前期物業服務合同的約定提供物業服務,可向開發商反映,開發商可以根據前期物業服務合同的相關約定,解聘物業管理企業。
同時,房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作,是物業管理企業的主管部門,若業主認為物業管理企業的服務不到位,管理水平差,可向房地產行政主管部門反映相關情況。政府價格主管部門也有權對物業管理企業的服務內容、標准和收費項目、標准進行監督,若業主認為物業管理企業收費高或存在亂收費的情形,業主也可向政府價格主管部門投訴。
地下停車費太貴
小區地下停車位分為兩種類型:一種是按照建設用地規劃許可證載明的規劃用途建造的地下車庫,該地下車庫和商品房一樣要計入整個地上的建築面積。因此,該地下車庫的每一個停車位都可擁有獨立的產權。此類停車位可單獨核發房屋所有權證,也可以與購買的商品房合並核發房屋所有權證。此類地下停車位開發商有權予以出售、出租。購買了此類地下停車位的業主無須交納車位使用費,但一般都需向物業公司交納車位管理費;對於未出售的車位,由開發商決定此類停車位出租的車位費標准,北京市一般市場價為人民幣400?800元/月。
小區地下停車位的第二種是建設用地規劃許可證上沒有載明,由開發商利用建築物的地下空間改造而成的停車位,此類停車位沒有計算在建築物的建築面積之內,也無法取得獨立的產權證。因此,此類地下停車位屬於小區的配套附屬設施,其權益應歸小區的業主,開發商或物業公司是無權擅自處分的。在征得業主大會同意後,物業公司可以根據業主大會的委托,將停車位予以出租,所得租金收入歸全體業主所有,用於補充專項維修資金或彌補物業管理費用開支。同時,物業公司有權收取一定的車位管理費。此類停車位出租的租金標准由業主大會決定。
物業收益該歸誰
小區交付業主使用後,在商品房樓頂或外牆做廣告,廣告收益歸屋面和外牆的使用權人所有,這就要看《商品房買賣合同》中開發商和業主約定的外牆的使用權及屋面的使用權歸誰。物業公司不能將該廣告收益作為其收入,若外牆的使用權及屋面的使用權歸全體業主,則廣告收益應當歸小區全體業主所有,可用於補充專項維修資金,也可以按照業主大會的決定使用。
這時,需要特別說明的是地上停車費。地上停車費應包含兩種費用:一為土地使用費;一為保管費用。
地上停車佔用一定的土地面積,因此需要支付相應的土地使用費,同時停車場往往需要有人專業管理,與車主形成一種保管合同關系,車主需要支付保管費用。
停車費中土地使用費部分,應該支付給土地使用權人,也就是享有停車場土地使用權的人或單位,這是其對土地享有收益權能的表現。而停車費中的保管費用部分,則應該支付給對停放車輛進行保管的人或單位,這是其提供保管服務的對價。
小區中的地上停車場所佔用土地的土地使用權人是小區全體業主,因此,停車費中土地使用費部分應當歸小區全體業主所有,可用於補充專項維修資金,也可以按照業主大會的決定使用。停車費中的保管費用部分纔是物業公司的收入。
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