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2004年房地產業的形勢如何?上周,北京市房地產業協會在昌平召開了『2004房地產形勢分析』會,多位專家學者和政府官員就北京市的經濟形勢、房地產市場的展望進行了分析。兩天的報告聽下來,參會者心裡踏實了———中國的房地產業發展是良好的。此次分析會邀請了中國房地產業協會的秘書長顧雲昌、北京市國土房管局局長苗樂如、北京市委研究室副主任熊九玲、北京市開發辦開發處處長秦海翔、北京市國土房管局物業處處長劉剛、北京市國土房管局市場一處副處長姜纔源以及偉業房地產經紀公司總經理徐斌等政府官員、專家和業內人士進行講座。
中房協秘書長顧雲昌認為,在中國宏觀經濟新一輪的周期上昇中,目前全國的房地產業發展是健康的。對於一些人認為中國房價漲得太快的觀點,他認為,我們全國的人均可支配收入增長9.1%,而房價增加不到5%,應該說這樣的漲幅比GDP小,因此沒有理由說全國的房價都漲得快。而北京市國土房管局局長苗樂如詳細分析了我們國家空置率和西方國家空置率的區別,盡管還存在著一些問題,但是北京的房地產市場已經是七八分熟的牛排了,因此不用盲目悲觀。其他專家也就各自領域的專業話題和與會者進行了交流。本次分析會為期兩天,來自北京市的房地產開發商、代理公司、物業公司等200多名老總參加了分析會,他們認為有這樣精彩的報告不虛此行。
顧雲昌 健康的三個含義
中房協秘書長顧雲昌的發言著重就全國的形勢進行了分析,他認為,在中國宏觀經濟新一輪的周期上昇中,目前全國的房地產業發展是健康的。這個健康包含著三個方面的含義:首先是樓市的健康,盡管出現過冬天論、泡沫論、風險論,但是,中國的房地產市場一直都在持續健康地發展。其次,房地產企業也在健康的發展,只有企業的健康纔會給市場帶來更好的產品。第三,樓盤的健康也被提上了議題,像板樓、通風、綠化等概念越來越受到買房人的關注。
怎樣看房價
顧雲昌認為,在正常情況下,價格是由成本推動和供求關系決定的,判斷市場是不是健康要看價格。中國的房地產市場,無論從供求總量,供求結構還是價格,都是平穩的。這幾年建材漲價了,鋼材、水泥去年漲了30%,沙石可能漲了50%,但是房價漲了百分之四點幾,GDP的增長9.1%,北京市可能更高一點,達到10%以上,而房價增加不到5%,應該說這樣的漲幅是比較合適的。
警惕兩種過熱
要警惕兩種房地產過熱。第一種稱之為盲目性的過熱。盲目擴大投資,盲目擴大開發量,最後造成盤子過大,市場供應遠遠大於需求,最後的結果是空置率的上昇,空置率的上昇意味著房價的下跌。
第二種過熱叫做泡沫性過熱。泡沫性過熱和盲目性過熱表現是不同的,有時候表象跟盲目性過熱是相反的。盲目性過熱表現出來是供大於求。泡沫性過熱表現供不應求。泡沫指的是價格泡沫,某一種商品,比如股票、房地產,它的市場銷售價格遠遠高於實際的成本價值,這裡邊就產生了泡沫。房地產也有過泡沫,北海、海南島,高峰的時候一畝地賣那麼多錢,房價漲到五六千,泡沫破滅以後一千多。因此,這兩種情況都是要警惕的。
面臨的挑戰
2004年房地產業將要面臨的挑戰:第一個是政府的調控能力是否跟得上快速市場化的速度。政府的調控能力和快速市場化之間存在著差異。中國1998年纔真正形成市場意義上的房地產市場,過去房地產市場是在計劃經濟下的市場,我們對市場發展的規律,對房地產發展市場當中的問題,了解甚少。所以宏觀調控能力跟不上發展,在房地產市場調控方面可以說是摸著石頭過河。第二個是,如何提高產品的質量。產品包括了物質產品,房地產的物質產品和我們的物業管理和中介服務的服務產品,我們的物質產品和服務產品的質量,滿足不了日益增長的居民的需求,投訴比較多,無論是質量問題,面積問題,拆遷問題,中介服務問題,物業管理問題都存在許多的問題。
第三個挑戰就是地區的差異性。房地產市場和其他市場相比,有其巨大的地區差異,因為房地產是不動產,和汽車市場、家電市場不一樣。房地產市場地區差異很大,由於經濟、社會、政策等等方面的原因,特別是土地供應量等等原因,造成很大的差異,比如,北京、上海、廣州,這三個城市應該說都是重量級的城市,都是中國經濟最發達、人口最多的國際型大都市,但是三個城市完全是三種概念。因此,地區的差異也是一個很大的挑戰。
苗樂如 2004的四條利好
2004年房地產發展應該是實現持續發展、理性調整的良好態勢。就北京市場來說,有四個有利的因素:一是奧運商機和加快城市化進程的客觀需要。第二,居民收入的增加,產生更高的住房需求。去年人均收入支配達到13000元,比上一年增長11.4%,所以銷售幅度的增長是相近的。第三,經濟總量的提昇,為房地產發展提供強有力的支橕。搞城市建設,基礎設施投入得有保障,去年地價款收入由前年100個億到120億,去年150多個億,也反映出房地產土地供應良好態勢和市場的旺盛需求。第四,重大政策措施的出臺,推動房地產發展的直接因素。
房價是高還是低
近幾年北京市的商品房平均價格每平方米2000年是4919元,2001年是5061元,2002年是4764元,2003年4737元,總的來說是比較平穩的。房價高和低,所處的角度不同,想法也是不同的。房價表現社會房地產的資產量、價值量,從這個角度講,房價合理的上漲應該是正常的。因為同等價格、同等質量、同等結構的房子,客觀上來說是和以前不一樣的。還不說土地的稀有性,就講人工成本,因為每年的收入大家都有提高,每年相對成本就要提高,在不犧牲利潤的前提下,價格不漲是不行的。這是一個合理的東西。但是對於買房人來講,當然希望買的東西越便宜越好,問題就在於我們買這個東西需要有一個客觀的標准。
空置率高嗎
北京市的房屋空置率始終處於較為穩定的幅度內。從去年出版的2003年北京房地產年鑒看,從1995年有記載開始到2002年,1995年開始分別是6.3%,1996年13.2%,1997年17.8%,1998年17.1%,1999年26.8%,2000年20.5%,2001年19.2%,2002年17.7%,去年幅度總體上在十六七左右。事實上,我們國家現在采用的空置率的計算辦法與國際國外講5%到8%或者3%到5%的警戒線兩者是不同的,國際上講的是,整個空置的房子對存量房而言,像北京市的存量房到去年應該是2.4億,2.4億的5%是非常高的,我們不希望非得空置,但是允許的。我們是用當年的空置房除以三年期的竣工面積,這兩個基數不一樣,因此根本就是兩回事。所以,這只是一種統計規律,當然我們要高度警惕這件事情,畢竟絕對量應該說還是不低。沒有空置不是一個市場,那就回到短缺經濟。
成熟牛排論
盡管還存在著一些問題,但是北京的房地產市場已經是七八分熟的牛排了,因此不用盲目悲觀。之所以這麼說,是因為北京房地產本身的主要指標是穩定的,而北京作為首都的特殊地位,面臨著奧運的歷史機遇,持續穩定的經濟發展,又為房地產市場穩定發展、成熟發展提供了基礎。
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