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對家住北京東城區南小街69號的王印海來說,這幾天的確值得高興。20多年了,他終於對自家的部分產權房有了自主支配權。
以前,每當王印海把自己的尷尬遭遇講給朋友聽時,幾乎沒人能理解:『你自己的產權房,怎麼不能隨便出租呢?』
其實,正是為了給這個問題求解,王印海上上下下『跑』了將近20年。2月7日,他收回了69號院內3套房中的1套,並於2月28日第一次以市場價格將整套房出租。
標准租私房:歷史的傷疤
『文革』前,王印海的父親在北京買下了一套四合院(現南小街69號)。『文革』期間,這套房子被充公。經政府安排,王印海連同另外3家入住這套『公房』。
20世紀80年代初,隨著國家落實產權,王印海家重新擁有這套四合院的產權。不過,政府當時提出的條件是:承認與當時仍住在院內的另外3戶的租賃關系。
筆者見到了當時由東城區房屋管理局北新橋房管所開的『私房租賃契約』:『西屋2間,南屋1間,共計3間,使用面積:20.4(平方米),每月租金7.03(元)』。契約上只標有起租日期為『1983年9月1日』,卻無終止租用日期。
至今,這份契約依然在生效,只不過政府相應調高了房屋租金,到今年初,每平方米租金35元。『不寫終止日期,就是說租賃人想住多久就住多久。』王先生說,按照相關規定,產權人不能趕租賃人走,除非幫他們找到新的住處,或者有證據證明他們另有住處。
據了解,在北京,像王印海這樣有房但不能自主支配的約兩萬戶。同時,這種現象並非北京獨有,在杭州、沈陽等城市均有存在。
政府有關部門把這種房子叫做『標准租私房』。在標准租私房承租戶的認定上,各地均以落實私房政策時各地房屋行政管理部門帶戶發還產權的清冊、歷次調租的清冊為依據。出於對承租人利益的保護,政府對帶戶發還產權的私房的租賃關系及租金標准進行了乾預和限制,形成了私房標准租制度。
然而,正是這一制度,造成了許多『房東』與『房客』間衝突不斷加劇。
產權人:這不公平
為了遏制『房東』與『房客』間的衝突,最高人民法院曾推出一個審判原則———房主若要求收回房屋,必須至少滿足以下兩個條件的一個:1、舉出房客有其他住處可以搬入的證據;2、為房客找房住。如此,基本斷絕了絕大多數房主收回房屋的夢想。『這實在太不公平了!我們自己的房子,想不租給人家還不行,得為他們找到住處。不收回吧,價格這麼低,壞了你還得給他修。』同樣面臨著有房不能隨便租的北京居民王鵬說。
王鵬從祖上傳下的房子中分得了兩間(41平方米)私房,1983年帶戶落實產權。但問題是,產權有了,房子卻有別人在住。如今,當年的承租人早已去世,但其中的一間仍住著他的兒子、首鋼職工董文。
為了討還自己的房子,王鵬已經打了兩次官司。第一次是北京市《關於解決本市城鎮按照標准租金出租私有房屋問題的若乾意見》(以下簡稱37號文件)剛剛頒布但還未實行時,王鵬由於找不到充分的證據證明房客已經有住處而撤訴。第二次是2002年6月,法院判決解除他與房客的租賃關系,但當時由於首鋼住房還在建設中,法官沒有判令房客搬出來。
王鵬不服並上訴。後來,上一級法院維持原判,只是將租金調高了一些。王鵬給筆者算了一筆賬:這套房子按現在的市場價格出租,每平方米至少50元。而政府定的房租,一開始是每平方米0.11元,後來漲到2.37元、3.55元,最近調租後價格也只有35元。『就按現在的價格算,我一個月就將近虧了200多元,20多年就是五六萬元。現在首鋼的房子已經建成,可董文還是沒把我的房子騰退出來!說什麼要我給他修繕費,這麼多年來,他這麼便宜地租住著我的房子,憑什麼要我出修繕費?』王鵬說。
租賃人:補貼到位就搬
就在標准租私房產權人時常到北京市國土資源與房屋管理局反映問題的同時,也有不少的租賃人呼吁政府幫助他們解決面臨的困難。
據了解,去年底,北京市國土資源與房屋管理局對400戶租賃人抽樣調查表明,承租人存在著『四多』:一是企業職工多,佔71.8%;二是退休職工多,佔60%,下崗職工和無業人員佔6%;三是低收入家庭多,家庭月收入在1000元以下的佔52%,其中月收入低於500元的家庭佔11%;四是租賃戶所在單位絕大多數不景氣。
現在租住在北京東城區建國胡同的張先生,36年來一直住在這裡。他一直以為自己住的是政府安排的公房,而現在房東卻要他騰出房子。『騰房子可以,但政府必須給我足夠的補貼。』張先生告訴筆者,他現在的住所屬於北京的一類地段,很值錢的。這是當初政府分給他的『公房』,如今要他搬遷,就應該按拆遷房的標准給補貼。
據了解,北京市在拆遷中對拆遷戶進行補償,根據房屋所在的位置,按照住房面積進行具體的貨幣補償。一般來說,越在市中心,其所屬的類別就越高,其中一類的補償費最多。『若按政府給的那點錢,哪夠買房子呀!』張先生表示,就因為這個,他纔一拖再拖。
同住一個院的李女士與張先生的情況有點不同,她原來是北京百龍天安商場的職工。如今,該商場已經改制承包給個人,李女士仍然在那工作。按照37號文件規定,租賃人及其配偶無他處住房,其所在單位應當為職工解決安置住房,並負責將租賃人遷出;或按房改政策向職工發放住房補貼,由職工另行自購或租住房屋。可李女士的上司、百龍天安商場的周主任表示,商場現在是私有公司,所有員工都是打工的,商場不可能也沒有能力解決這些員工的住房補貼。他認為這事應該由政府來解決。
就此,筆者找到東城區房管局,其負責人說,現在對於已經改制了的單位,上面還沒有相關文件,他們當然也就無法解決了。他表示,只要耐心等,遲早會解決的。『這都是國家政策失誤造成的,現在將這些全部轉嫁給單位,本身就很不合理。』某單位負責解決職工住房問題的領導說。這位領導給筆者算了一筆賬:現在公司下轄的廠子有20多家,大部分虧損。各分廠和總廠應該騰退的職工加起來就有300多戶,按照政府的補貼標准,總共得將近1億元的費用。『這麼多錢,企業無論如何也拿不出來』。
房管局:情況很復雜
針對以上的情況,筆者專程來到北京市國土資源與房屋管理局。
剛剛說明采訪意圖,就被拒之門外。無奈,筆者電話聯系到該局辦公室,被告知找市場二處(專管私房騰出)。但當筆者電話打到市場二處時,卻被告知采訪要經過局裡審批。最後,筆者打通了標准租私房問題督察組負責人劉書記的電話。『標准租私房是個歷史遺留問題,情況很復雜。』劉書記說,市政府已經將其列為要辦的56件實事之一,他們正在緊鑼密鼓地進行。在談到政府對標准房出租的價格時,劉書記說:『這是個過渡價格,而且,局裡有專門的信息收集小組,我們就是根據他們提供的信息和來自房產中介的信息制訂的價格,應該說是比較符合市場實際的。』
他還告訴筆者,之所以制訂這麼一個價格,主要是是為了防止房主故意終止與租賃方的租賃關系。當筆者再問他這麼做有無法律依據等時,卻被告知要先聯系局裡。
專家:政府應承擔責任
『總的來說這是一個特殊歷史時期造成的問題,政府應該承擔這個責任。其實,上個世紀80年代,政府落實這些房屋的私有產權本身也說明了這一點,這是政府在糾正自己的錯誤。但是受當時的條件所限,這個問題並沒有徹底解決,從而導致了今天的尷尬。』中央財經大學金融學院房產專家李德峰說。
李德峰說,時間已經過去了20多年,國家也早已經確立了市場經濟的發展之路,這個問題不能再拖了,政府應該出面積極解決。他認為,解決的原則是,既要保護產權人的利益,保護租賃人的利益,又要考慮政府和租賃人所在企業的承受能力;既要積極解決又要穩步推進,找到一個盡量讓各方都能接受的解決方案。
李德峰建議,若租賃人已經享受了福利分房或其他任何一種福利性住房貨幣化足額補償,則可以強令這些租賃人限期搬出;若租賃人沒有足額享受任何一種住房福利,其所在單位也不能提供住房貨幣化補償,或者租賃人單位已經倒閉或租賃人沒有單位,則可以考慮由政府提供廉租房,然後讓這些租賃人搬出,或者由政府先以市場價承租,然後再廉租給租賃人。
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