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近期,民生、中信實業銀行相繼推出了『不指定樓盤按揭貸款』業務,讓購樓者在自主選擇樓盤的同時,還可以自主選擇貸款銀行。
但記者了解到,這種看起來為消費者打開方便之門的新按揭方式,在實際操作過程中,存在相當多繁瑣之處,而這些繁瑣之處是整個行業多年積習形成的,購房者要想享受到真正的購房輕松之旅恐怕還要假以時日。
突破傳統的創意
民生銀行是最先在北京推出『不指定樓盤按揭貸款』業務的銀行。推出伊始,該產品在北京引起了房地產行業和銀行業的震動。
據民生銀行的工作人員介紹,所謂『不指定樓盤按揭貸款』業務,是指購房者在購買商品房時可以通過自然人擔保、專業公司擔保、單位擔保等多種擔保方式,從民生銀行一次性獲得所需的貸款,之後用一次性付款方式購房,繞開『樓盤指定按揭』的怪圈。一般情況下,購房者一次性付款買房時,還可以獲得發展商提供的更多的優惠和折扣。
業內人士認為,『不指定樓盤按揭貸款』業務是對傳統的『樓盤指定按揭』的一種突破。按照慣例,一些開發商在銷售房產時,通常都會指定一家或幾家與其有合作關系的銀行為客戶辦理按揭貸款,造成購房者可以選擇樓盤,但不能選擇貸款銀行的不合理現象。而通過不指定按揭,購房者可以享有更多的選擇權。
過於繁瑣的操作
但從實戰角度來看,這種更多的選擇權並不是那樣好享受的。『不指定樓盤按揭貸款』的辦理手續相當的繁瑣。
據民生銀行的工作人員介紹,購房者要想辦理『不指定樓盤按揭貸款』業務,首先要到民生銀行有關方面登記個人信息及樓盤信息,主要包括項目名稱、樓盤、房號、銷售人聯系方式等,然後由評估公司會對客戶購買(欲購買)的樓盤進行預評估,購房者在通過預評估後纔能具備辦理該業務的資格。
在樓盤預評估通過後,民生銀行會通知客戶准備相關資料。辦理『不指定樓盤按揭貸款』業務需要准備的資料相當多,除了要提供身份證明、婚姻證明、所在單位出具的收入證明這些必備證明外,購房者還需要提供『首付款專用發票』、『購房合同』、開發商配合簽署的『房屋所有權證收押協議』、以及開發商出具的『付款通知書』。
民生銀行的工作人員解釋說,『房屋所有權證收押協議』是購房者取得貸款的一個主要抵押憑證。收押協議的實質內容就是借款人和開發商同意將房屋抵押給北京市住房擔保中心,由北京市住房擔保中心為借款人的貸款提供相應保證擔保,從而獲得銀行貸款的承諾。銀行在發放『不指定樓盤按揭貸款』時是直接打入開發商賬戶的,所以購房者還需提供開發商出具的『付款通知書』,銀行按照『付款通知書』上的開發商賬號轉入資金。最後,購房者按照預定的還款方式向民生銀行償還貸款。
相比於常規的按揭貸款方式,『不指定樓盤按揭貸款』所需要的證明較多,需要購房者與開發商有良好的前期溝通。
迫於慣例的無奈
什麼原因讓一個本該給購房者提供更多便利的新按揭方式,反倒手續之多超過了常規按揭呢?
民生銀行的工作人員表示,正是由於信用制度的不完善,和以往的貸款慣例,纔造成了『不指定樓盤按揭貸款』的手續繁復。
該工作人員表示,按照『樓盤指定按揭』,銀行放貸,購房者還貸,起擔保作用的絕大多數都是房屋的產權證,但是銀行在做『不指定樓盤按揭貸款』業務時,購房者的房屋產權證還遙遙無期,而銀行為了防范風險,必須要購房者提供相關證明,這就引出了『房屋所有權證收押協議』、單位擔保、其他人擔保等一串措施。如果國內目前的信用制度比較完善的話,有購房者信用資質可查,擔保措施自然會簡潔一些,但現在還不具備這樣的社會條件。
另外,開發商與其指定銀行之間的交易默契也是『不指定樓盤按揭貸款』一大障礙。在『樓盤指定按揭』模式下,開發商在銷售房產時會指定一家或幾家銀行為客戶辦理按揭貸款,這些指定銀行往往與開發商有合作關系。雖然通過『不指定樓盤按揭貸款』,開發商可以很快地回收現金,但自身關系銀行的利益卻會受到影響,為了開發商以後自身貸款等因素,在維護關系銀行利益、和快速回收現金兩者之間,開發商的天平都會傾向銀行,畢竟少了一個購房者,還有其他的購房者,少了一個關系銀行,自身的資金鏈條可就不那樣穩當了。因為『不指定樓盤按揭貸款』是由銀行直接將資金打到開發商的賬戶上,如果開發商不配合的話,整個交易根本就沒有進行的可能。也正是出於此種考慮,民生銀行要求購房者首先要提供樓盤項目名稱、樓盤、房號、銷售人聯系方式等信息,銀行的目的就是想先行衡量一下該開發商能否接受『不指定樓盤按揭貸款』這種方式。
正是在信用缺失和利益作用下,新生的『不指定樓盤按揭貸款』只能通過繁瑣的程序纔能換回自身的生存和發展,而購房者則需付出耐心等待纔能換取購房輕松之旅。
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