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近兩三年來,在入世和奧運雙重效應的刺激下,京城眾多本地開發商和外地、外資、外行(俗稱『三外』)開發商紛紛以各種方式大量購進土地,形成了一股『圈地』熱潮。據相關數據顯示,2000年至2002年土地出讓面積的平均增幅為42.9%,這三年土地出讓總面積已佔1992年至2002年土地出讓總面積的44.4%。眼下,土地已成為社會和開發商最為關注的焦點問題之一。同時,土地供應量的這種迅速增長也對北京房地產市場產生了多種影響。
影響之一:土地供應量的迅速增長與房地產金融的收縮不匹配。
2000年至2003年10月底,全市累計土地出讓面積和規劃建築面積分別為6907.1萬平方米和13489.9萬平方米,2002年土地出讓面積和規劃建築面積的增幅分別為44.7%和68.1%,如此之大的增長規模和如此之快的增長速度,必然要求關聯行業與其相匹配,其中特別重要的是金融行業在資金上的支持。然而,出於宏觀調控和其他方面的考慮,央行在2003年6月發布了121號文件,從開發環節到銷售環節,對房地產貸款進行全面控制,這就與土地供應規模和速度的增長產生了矛盾。
土地供應量的迅速增長與房地產金融的收縮不匹配,將產生兩個結果:一是資金集中流向實力雄厚的開發公司以及市場前景看好的項目;二是擁有土地和項目的開發商謀求銀行之外的融資渠道,如各種信托和基金,但通過這些渠道取得的資金相對於完成項目所需的全部投資來說還相當有限,只能作為『過橋費』以解燃眉之急。
影響之二:土地供應量的迅速增長與商品房銷售的周期波動不匹配。
土地供應量的增長速度比較穩定,2000年至2002年,增幅分別為30.8%、53.1%和44.7%,而商品房銷售的增長速度則呈現出周期變化的規律,2000年至2002年,增幅分別為75.8%、25.9%和41.8%。土地供應量的迅速增長意味著規劃建築面積的迅速增長,截至2002年底,累計未竣工的規劃建築面積至少有3389.4萬平方米,因此2004年商品房竣工量將達到一個空前的規模。而據預測,2004年商品房銷售將處於低增長年份,這樣一來,供給大於需求,勢必會給2004年商品房銷售帶來一定的壓力。但是,隨著土地公開交易制度的逐步推行,土地出讓量以及相應的規劃建築面積將逐步下降,將回歸到一個合理的出讓水平,這有利於減輕商品房市場的供給壓力,使商品房的供給和需求調整到一種相互匹配的狀態。
影響之三:未來可供上市的土地面積和規劃建築面積是充分的。
據北京市國土房管局有關人員介紹,從1992年至2002年,土地出讓總面積和規劃建築總面積也不過9811.4萬平方米和1.4億平方米,因此後備項目土地供應非常充足,如果按照2002年的土地出讓量2031.1萬平方米估算,則至少可以保證未來4到5年的土地供應。另據北京市國土房管局有關資料顯示,全市居住用地的來源主要包括:市區危舊房改造,約有2000萬平方米左右的用地可以利用;市區工業用地,可調整轉讓面積將達到600萬平方米;綠化隔離地區用地,規劃居住用地為2180萬平方米;邊緣集團的居住用地。此外還有衛星城和中心鎮的建設將為市區的居住用地提供後備資源。
影響之四:通過土地公開交易上市的土地規模還較小。
2002年2月28日,北京市土地交易市場正式建立,當年通過新的交易方式出讓的土地共有6宗,其中2宗為拍賣,4宗為掛牌,土地出讓面積173.01萬平方米,規劃建築面積338.92萬平方米,土地出讓面積僅佔土地出讓總面積的8.5%。從2003年1月1日至2003年10月31日,共有12宗土地在北京市土地交易市場成交,土地出讓面積58.42萬平方米,規劃建築面積105.73萬平方米,遠遠低於2002年的水平。對於這種情況,業內人士認為:一是土地供應制度改革是一項重大變革,必然會有一段時間的過渡期,隨著供需雙方對這種供應制度的逐漸適應,其交易規模會隨著放大。二是受國家對房地產市場調控的影響,2000年至2003年北京土地供應規模迅速增長,仍有大量的土地需要消化,通過新的交易方式對上市土地規模進行一定的控制,有利於北京房地產市場的供需。
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