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一向在房地產界不溫不火的天津市,去年以來樓市持續紅火。最新統計顯示,2003年全市總計銷售商品房已突破1000萬平方米,與上年同期相比增長55%。二手房銷售650萬平方米,同比增長50%。與此同時,房價也呈直線上昇勢頭。
業內人士認為,受海河綜合開發、居民住房改善型消費需求增強等五大因素影響,天津房地產價格在今年及今後幾年中將保持穩中有昇的態勢。
海河開發戰略刺激了樓市
進入新世紀,已經連續12年經濟保持兩位數增長的天津,又啟動了海河綜合開發戰略,這對天津市的房地產發展起到了巨大的刺激作用。據天津市房管部門有關人士介紹,2003年天津完成的拆遷量是前3年之和,實際完成拆遷突破450萬平方米。破舊房屋拆遷量的巨增,自然為房地產市場注入了巨大的推動力,僅商品房剛性需求就增加了二三十萬套。據統計,2003年全市新開工住宅850萬平方米,竣工750萬平方米,完成房地產投資210億元,比上年同期增長20%,佔到了2003年全市固定資產投資總量的20%以上。
需求旺盛推動房價上揚
天津城調隊最新調查顯示,為了改善居住條件,天津居民住房以小換大、賣舊換新的越來越多,住房消費明顯向改善型需求轉向。旺盛的住房需求,將會推動房屋價格繼續上揚。
2002年天津市人均GDP為2600美元,市區居民人均住房面積達14.22平方米,現在正處於住房快速發展時期。按照天津市城市規劃中2005年居民人均居住面積要達到22平方米的發展目標,在未來3年裡居民人均將要增加近8平方米的住房面積,這是一個巨大的市場。另外,更多的外資公司進駐、國外零售業、諮詢業等各類中介服務業的進入,也會增加對房地產的需求。
地價昇、成本增不可避免
業內人士分析,天津土地價格仍將繼續上昇,特別是市區的一、二級可供開發的土地越來越少,建設用地稀缺化程度會不斷提高。在土地市場供求上,購買者之間的競爭將逐漸加劇。由於新土地政策創造了一個較為規范的市場環境,土地交易價格基本上由競爭程度所左右,市場風險程度會相應提高;反映到房產上,會使土地成本上揚,房地產成本將有一定的上昇。
一般來講,構成房地產生產成本的主要有購置和開發土地費用、房屋(包括小區環境)建設費用、管理費用和財務費用。從目前天津市的大部分房地產項目的成本構成來看,建築安裝成本、地價、稅費、銀行利息、宣傳廣告等費用佔整個房價的80%以上,房價很難降下來。
隨著房地產市場的逐漸成熟,住宅市場的競爭也已從區位競爭、價格競爭轉向環境競爭、品牌競爭。房地產開發企業把房屋從規劃、設計,配套設施及周邊環境等方面的標新立異作為銷售的賣點。
另外,粘土實心磚的限用、新型環保材料、進口材料的應用,勢必在質量提昇的同時,使建築材料成本上昇。加之勞動力費用、勞動力成本的逐年上昇,在一定程度上必然使房屋建設成本提高,直接影響到房價的上昇。
奧運主題促樓市昇溫
天津作為2008年北京奧運會的伙伴城市,奧運將是未來幾年城市建設的主題。為迎接奧運,城市基礎設施的建設和城市環境的改善、水平的提昇,將吸引更多外地人來天津市定居。因此,外來人口來津購房置業仍將呈上昇的趨勢,從而帶動房地產價格的上昇。
業內人士和專家認為,為使天津房地產價格的上漲基本保持在比較適度的空間,要繼續采取行之有效的穩健的政策措施,特別注意著力解決房屋供應結構與消費需求的矛盾方面的問題,防止供求脫節。一是合理調控開發規模;二是積極引導市場供需平衡;三是調整房屋結構,擴大有效供給;四是要大力推動住房二、三級市場的繁榮,形成『梯級消費結構』;五是創造條件,使房價與收入比逐步趨於合理。
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拆的速度比蓋的快,不協調,造成房價上漲。老百姓剛要買房,就漲價