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南京市從2月1日起實施新的城市房屋拆遷管理辦法
被稱為2004版《南京市城市房屋拆遷管理辦法》的拆遷新政,是在房地產業迅猛發展、城市建設快馬加鞭、舊城改造拆遷規模不斷增大,由此引發城市房屋拆遷矛盾急劇上昇的背景下出臺的,因此有比較大的調整。
最引人注目的調整是新政首次明確以市場評估價格確定被拆遷房屋貨幣補償金額,改變了以往由政府確定補償標准的不合理政策。同時對拆遷住宅房屋實行最低單價和最低總額兩條保障線政策,為低收入住房困難家庭提供拆遷住房保障。
此次南京市城市房屋拆遷新政還特別注重與《城市房屋拆遷管理條例》《江蘇省城市房屋拆遷管理條例》全面銜接。其中包括對大於房屋建築面積的土地使用權面積按照市場評估計入補償總價;新建住宅房屋竣工不滿1年到5年被拆遷的,分別增加20%--50%以上的補償;對被拆遷居民改變房屋用途,且持續經營1年以上的,根據其經營情況、經營年限和納稅等參照經營用房進行評估、補償;首次明確拆遷評估機構由拆遷當事人雙方共同選擇確定。
南京市拆遷新政與以往政策一個顯著的不同之處是增加拆遷裁決專章,規范拆遷行為,嚴格限制采取強制性拆遷措施。新的管理辦法規定,確需強制拆遷的,要嚴格依照法定程序進行。同時建立和完善拆遷公示、信訪投訴接待、目標責任承諾、拆遷舉報、拆遷穩定監管和責任追究6項制度,制定拆遷配套管理辦法,加強對市場評估機構的規范和監督。
南京市在正式頒布新的城市房屋拆遷管理辦法的同時,還配套出臺了《拆遷評估管理規定》《拆遷評估技術規范》《拆遷區位劃分體系》,這些配套措施形成南京市房屋拆遷補償政策的支橕體系。
南京市政府有關部門負責人表示,與以往的拆遷政策相比,這次新頒布的拆遷管理辦法的決策過程是歷時最長、程序最復雜、參與層面和人數最多的一次。
據了解,這項拆遷新政進行了20多次修改,首次通過社會公示獲取1558條市民意見,有三分之一被采納,對未采納意見的理由也作出了說明。
據悉,南京市拆遷新政的實施將以拆遷項目通過行政許可的時間為依據,在新政實施以前獲得行政許可的拆遷項目按照原政策執行。(周放)
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南京拆遷新政:市房屋拆遷工作實施6項制度
南京市2月1日開始實施《南京市城市房屋拆遷管理辦法》的同時,實行公示制度、信訪接待制度、責任承諾制度、舉報制度、監管制度、責任追究制度。
一、公示制度
拆遷人以及拆遷實施單位應當在拆遷工作現場建立公示欄,將房屋拆遷許可證、拆遷政策、拆遷補償補助標准、產權調換房源、拆遷工作流程、拆遷實施單位和評估單位名稱及其工作人員名單等事項向被拆遷人、房屋承租人公布。
二、信訪接待制度
拆遷人以及拆遷實施單位應當成立信訪接待機構,負責被拆遷人或者房屋承租人的采訪、信訪、來電接待工作,並解決拆遷補償的具體問題。同時,在拆遷現場設立信訪接待室,落實接待人員,公布接待電話,規定接待時間,雙休日堅持照常接待。
三、責任承諾制度
拆遷人以及拆遷實施單位應當就若乾事項作出承諾,保證對達不成協議的被拆遷人、房屋承租人在申請裁決前,已就拆遷補償事宜與被拆遷人、房屋承租人進行具體協商,並制作談話筆錄。裁決申請應由單位負責人簽發。保證委托有資質的房屋拆除企業實施拆除,督促房屋拆除企業落實拆除安全、環保措施,明確房屋拆除的安全責任。
四、舉報制度
拆遷人以及拆遷實施單位,應當在拆遷現場設立舉報箱,由專人定期收取。市房屋拆遷管理部門應當受理對拆遷人以及拆遷實施單位的舉報以及投訴。市監察部門應當受理對市房屋拆遷管理部門的舉報以及投訴。
五、監管制度
南京市、區分別成立由監察、審計、信訪、建設、房產、街道辦事處等部門組成的拆遷監管工作組,加強對拆遷行為全過程的管理、監督。各區拆遷監管工作組做好本轄區范圍內的拆遷行為監管工作,市拆遷監管工作組做好重大拆遷項目拆遷行為監管工作,並協調拆遷過程中的重大問題。南京市房屋拆遷管理部門應當加強對拆遷項目補償資金的監管,查清拆遷人補償資金的用途及去向,對補償資金用途不當及去向不明的,由審計部門進行審計。
六、責任追究制度
拆遷人以及拆遷實施單位應當建立責任追究制度,拆遷辦法規定的個人,應當給予處理。對違反拆遷規定的,經被拆遷人或者房屋承租人舉報並查實的,由市房產行政主管部門給予警告、限期整改處理:由此造成集體上訪的,將建議省建設行政主管部門取消其拆遷資質。被拆遷人或者承租人對未履行監管義務的監管部門,可以向其上級主管部門舉報,經查實的,由其上級主管部門給予行政處理。(周放)
南京拆遷新政:南京市出臺配套措施支持新政
南京市在正式頒布新的城市房屋拆遷管理辦法的同時,還配套出臺了管理層面的《拆遷評估管理規定》,技術層面的《拆遷評估技術規范》以及基礎層面的《拆遷區位劃分體系》,這些配套措施形成房屋拆遷補償政策的支橕體系。
制定《南京市城市房屋拆遷評估管理規定》,目標是規范市場評估行為。評估規定明確了拆遷管理部門對拆遷評估工作的監督管理職能,建立了拆遷評估委員會和拆遷評估專家庫,確定了拆遷評估委員會對評估技術的指導及鑒定職能,並實行專家回避制度。評估規定還規范了拆遷評估程序,明確了對評估機構和拆遷評估從業人員的工作要求和行為准則。這項配套措施明確規定:評估結果必須在拆遷現場公布,對拆遷當事人有異議的評估結果進行復議,由專家對初評、復議結果進行鑒定等步驟來實現。拆遷評估委員會對評估行為進行監督和控制,經鑒定為錯評、誤評結果達到全年評估總量10%的評估公司,將被取消評估資格。
編制《拆遷評估技術規范》,明確市場化的拆遷補償價值評估模式,統一評估標准。市場化拆遷評估模式的主要內容是:將被拆遷房屋分為住宅與非住宅兩大類,對住宅房屋評估主要采取市場比較法;對非住宅首選市場比較法,結合成本法與收益法,按照性質和用途分類評估。評估程序首先是確立評估基准,在拆遷項目范圍內或項目所在的拆遷區位分區范圍內選擇標准樣本房屋作為評估基准。其次是測算基准價格,按照《房地產估價規范》規定的方式,評估出標准樣板房屋的基准價格。三是確定評估價格。各被拆遷房屋分別與標准樣本房屋進行比較,對基准價格進行修正後,得出各被拆遷房屋的評估價格。市場化拆遷評估模式實現了評估標准、程序和測算方法的統一。
實行《區位劃分體系》,確定指導價格也是南京市拆遷新政的重要支橕。區位劃分體系的制定是依據二手房住宅房屋的市場價格,對主城區分區分等,以制定『符合實際、適應市場、分布合理、梯度清楚、操作方便』的拆遷補償指導價格標准和水平。南京市將8個城區劃分為27個分區,共計6個區位等級。縣區自行制定拆遷補償標准。(周放)
南京拆遷新政:出臺政策首次實行社會公示程序
南京市第八部拆遷政策首次實行社會公示程序。通過社會公示的辦法,大約有10萬市民通過各種渠道參加了政策討論,有關部門分類匯總獲得政策修改建議1558條,其中三分之一被采納,是歷次政府拆遷決策參與人數最多的一次,體現了拆遷新政民主決策的鮮明特點。
2001年以來,南京市出現空前規模的城市房屋大拆遷,引發的拆遷矛盾愈演愈烈。舊的拆遷政策與房地產市場的迅猛發展和拆遷工作實際日益不適應。12月30日頒布拆遷新政以前,南京市房屋拆遷執行的是2001年制定的南京市政府203號令。特別是2002年以來,依據203號令實施的拆遷工作日益陷入困境。
政策問題突出表現為203號令確定的補償標准與實際房地產市場價格標准差距不斷拉大,實施3年的203號令始終執行1998年的拆遷補償標准。
以南京市一幢五層樓的住宅為例,拆遷補償標准為每平方米1900元,買同樣的二手房需要2400元,商品房價則高達3200元。據統計,2003年上半年南京市備案的10462份拆遷補償協議中,獲得5萬元以下的被拆遷居民佔總戶數的15%以上,10萬元以下的佔46%以上,15萬元以上的佔67%以上,拆遷居民買不起住房的矛盾突出。
拆遷總量過大,時間集中,也增大了拆遷工作的壓力。據房產部門統計,2001年南京市拆遷居民為1.3萬戶,2002年近1.9萬戶,2003年拆遷居民估計為2萬多戶。
有關專家分析,拆遷新政必須要通過民主決策的手段解決這些問題,拆遷居民利益纔能得到保障,城市建設纔能健康發展。
南京市在公示新的拆遷政策過程中,經過分類匯總,普通市民的建議和要求主要包括7個方面、1558條建議和意見。
南京市依據三個原則對征集公示意見進行了處理。一是與上位法保持一致;二是集中大多數人意見、符合大多數人利益;三是符合南京市實際情況,具有可操作性。佔公示意見三分之一的12類意見和建議被采納。政府部門對880條意見和建議未采納的原因均作出了明確說明。