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有業界人士認為,2004年將是房地產業的金融創新年。
2003年121號文件的出臺,使各路開發商意識到不能僅靠銀行這一條腿走路,拓寬融資渠道迫在眉睫。一時間,拓寬融資渠道成為房地產界、金融界喊得最響的話題。
對於開發商來說,似乎有很多融資之路擺在面前,但又似乎每一條都走不通——IPO門檻太高,借殼上市風險太大,房地產證券化遙遙無期,產業基金夾縫求生。
新年伊始,開發商們期盼2004年的融資之路會變得寬暢,但是,仍有許多懸疑擺在面前,制約著資本市場的發展。
懸疑之一:IPO之門能否放寬
談到融資,很多專家會說,直接上市融資是房地產企業最好的選擇:不僅可以從容化解金融風險,而且可以降低企業融資成本,改善企業資本結構等等。但是,房地產企業首發上市談何容易。2003年發行新股63只,而與房地產有關的只有『新疆城建』(主營業務為建築和基礎設施建設)。房地產行業作為國民經濟的支柱產業,在資本市場的表現不免有些尷尬。
由於房地產企業贏利模式有別於一般工業企業,資金流不連續,因此很難達到上市要求。2003年9月,中國證監會又公布了《關於進一步規范股票首次發行上市有關工作的通知》,《通知》規定,『自2004年1月1日起,除國有企業整體改制、有限責任公司整體變更和國務院批准豁免的情況外,股份公司必須設立滿3年後纔能申請首發上市;同時,為使發行人最近3年盈利具有可比性,要求發行人的業務、管理層最近3年內未發生重大變化、實際控制人未發生變更。』比照這一條件,恐怕大多數中小房地產企業會被拒之門外。
一板市場的不規范,使開放二板市場的呼聲日漸高漲。近日傳出消息,中國證監會副主席范福春日前在深圳表示,將在資本市場上建立中小企業板,解決國內中小企業融資的難題。也就是說,中國的二板市場經歷了千呼萬喚之後,有望在2004年登臺亮相。二板市場的建立,或許能給開發商帶來一點驚喜。
當然,對於房地產企業來說,二板市場的建立也存在不利的一面:有業內人士分析,此前,由於主板市場一直缺乏賺錢效應,使得不少大企業的資金湧向房產市場,有的參股,有的合資。如果有一個新投資市場出現,不排除部分逐利資金將撤出,房地產投資可望降溫,對於過度依賴短期資金周轉的小地產商而言,壓力將與日俱增。如果真的會出現這樣的現象,客觀上也加快了房地產行業優勝劣汰的步伐。
懸疑之二:《基金法》何時出臺
所謂房地產投資基金,就是將通過發行基金份額的方式把社會資金吸引過來,把原本是有錢人纔可投資的房地產業變成大眾化的投資工具,真正實現房地產投資的社會化、大眾化。在一些發達國家,房地產基金早已成為重要的融資方式,但在中國,由於法律法規的滯後,真正意義上的產業投資基金在國內還難以拋頭露面。
早在2003年上半年就有媒體預言,『產業投資基金管理的法律、法規經過多年醞釀,將於年內浮出水面』。但是到年底,只等到了一個《證券投資基金法》,而《產業投資基金法》到目前依然杳無音訊。
法規的滯後,已經成為房地產融資的最大瓶頸,但是人們對產業基金的渴望卻難以阻擋。2003年,由全國工商聯住宅產業商會推出的住宅產業精瑞基金,就成為2003年房地產融資的又一亮點。但是鑒於《產業投資基金法》沒有出臺,也只能采取境外注冊產業基金、境內注冊投資公司的大迂回戰略,以求合法生存下去;而國內的信托公司也在尋求創新,推出了類似房地產信托基金的信托產品。當然,中國的房地產企業更希望看到真正屬於自己的房地產基金,能否如願,人們拭目以待。
懸疑之三:證券化能否取得突破
所謂房地產證券化,就是將房地產投資直接轉變為有價證券形式,投資人和房地產投資標的物之間的關系,由擁有房地產的所有權變為擁有證券的債權。前面所說的上市、產業基金都是證券化的表現形式,另外還有以債券形式表現的證券化和住宅抵押貸款證券化。其中住宅抵押貸款證券化成為近年來爭論的熱點。專家認為,住宅抵押貸款證券化具備較強的可行性和可操作性,但是要推廣起來,也存在一定難度:
首先,我國缺乏獨立的評估體系。業內人士指出,由於住房抵押貸款的證券化會以打包的形式進行,標的比較大,也有可能把不同地域的房屋組合在一起。因此,在缺乏有影響力的獨立資產評估公司的情況下,對地價、地面建築質地的評估,顯然會有一定的技術難度。同時,我國目前並沒有完整的資信體系,也缺乏對個人償債能力的評估。這些都加大了推廣住房抵押貸款證券化的難度。其次,信用擔保中間人的缺位也加大了住房抵押貸款證券化的風險。我國目前除了建立住房公積金制度以外?還沒有完整的住房金融體系和相關的保險體系。現在?住房信貸不僅是銀行質量最好的資產?而且增長速度也很快?如果沒有完整的信用擔保體系?大面積推行住房信貸資產證券化?將是銀行潛在的風險。另外,作為實施證券化的重要組成部分,全國性的銀行交易網絡還有待於形成。
據悉,關於房屋抵押貸款證券化的方案醞釀了3年,已於2003年3月遞交國務院。2004年能否如願出臺?或許不會空等一場。
但願『2004年是房地產業的金融創新年』這句話不僅僅是一個美好的願望。
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