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2003年500萬平方米的拆遷量,圓了很多人的購房夢想。然而,也還有為數不少的購房者因為各種原因到現在還沒有買到自己中意的房子。再過幾天就是春節,想必忙碌了一年的人們在即將迎來的難得的假日裡,除了探親訪友、調整身心之外,還有另外一件大事要做,那就是趁著這幾天一家人都在,把新房買了。所以眼下無論是開發商還是購房者都已經憋足了勁兒,打算迎接春節期間的購房高潮。一些大開發企業更是很早就做好了准備:春節連市。然而,一些精明的購房者這時候卻在盤算:眼下房價已經上漲,在這個節骨眼兒上買房,合適嗎?
本期嘉賓:
天津弘澤建設集團副總裁袁海旭
天津天祥房地產公司副總經理唐慶順
江勝置業副總經理楊東天健廣告公司總經理張軍
龍都集團總經辦副主任崔長青
天津弘澤建設集團策劃部部長蔡力
天津華利得房地產公司銷售經理張健
主持人:馮婉蓉
對話時間:2004年1月13日
正方:三點原因將導致供給不足要買房還是趁早下手
楊東:目前對於2004年的樓市,可以說買賣雙方都有一個心理預期,那就是肯定上漲。這種感覺很厲害,大家可以想一想股市,如果大家都在預期股價上漲的時候,股價真的就會漲起來。因為人們的這種預期決不是沒有根據的。從目前市場看,應該說是內外因在同時發力。從內因方面講,海河改造、大規模的城市基礎建設、土地價格上漲,這些都是一些很剛性的原因。另外還有原材料價格比如牆體材料、鋼材價格的上漲等原因也會直接導致成本的提高。
從外因方面講,那就是需求。2004年還有300萬平方米的拆遷量,再加上去年沒有消化掉的那部分需求,今年需要買房的人會比去年更多。而從市場供給角度看,有三個原因將導致今年市場供應量會出現不足,我估計到今年年中都將有形成賣方市場的可能。首先,目前開發商再想低成本獲得土地已經幾乎是不可能的事了,而且拆遷成本也已經到了非常高的程度,這就使得房地產項目的開發門檻提高了一大截。其次,去年由於土地招拍掛、城市改造等原因,老百姓的購房需求得到了劇烈的釋放,這股巨大的需求釋放中有一大部分會順延到今年的市場中來。而今年的拆遷從房屋結構上看又有了一些新的變化:大量的危陋樓房都在拆遷之列。這些原因都會增加大量的改善型需求。在這種形勢下,目前很多開發商已經開始『封盤惜售』了。(當然對這種做法我個人是不贊成的,我認為對企業來說,這是一種極不負責任的做法,非常危險。)
另外,由於土地價格昂貴,很多開發商現在還在觀望,進行內部的戰略調整。因此,從以上原因看,我個人認為,2004年的天津樓市將會出現一種全新的產品結構和市場結構。所以我對今年的樓市有一點個人看法:2004年會是房價與新成本對接的一年、是產品結構與市場需求對接的一年。過去金字塔式的需求結構只能算是低水平的市場,而成熟的市場需求應該是棗核形的,是兩頭小中間大的,中間這個很大的部分應該是那些改善型的需求。因此眼下均價不到3000元/平方米的價格水平是與天津這個大城市的發展不吻合的。2004年的房價肯定看漲,而且漲幅不會太小。所以我建議,如果有需要,還是現在買房比較合適。
反方:房價上漲購買力不足年底均價不過三千
崔長青:在談這個話題之前,我想先對天津房地產這幾年的發展做一個簡單的回顧。記得在2000年年底的時候,中國房地產業掀起了一場有關『有無泡沫』的爭論。當時中房協秘書長顧雲昌曾經發問:中國房地產究竟是春天還是冬天?後來經過分析考察,顧雲昌得出了一個結論:至少天津的房地產沒有泡沫。從那時直到2002年,天津樓市始終不文不火。然而進入2003年以後,樓市可以說發生了令人意想不到的突變,房價急速上漲。我們可以分析一下其中的原因。大家都知道,如果土地價格、人工費、材料費都上漲的話,房價肯定要漲。然而從目前情況來講,這些因素還都只是微調,還不足以引起房價的根本變化。那麼就只有一個解釋:導致這次房價和樓市巨變的直接原因是城市大規模的拆遷。是500萬平方米的拆遷量極大地刺激了市場。應該說,從目前形勢看,天津的房價還會漲。這有幾方面的原因:首先物價在上漲,能源價格在漲,人工費、土地價格都在漲。其次,目前開發的項目無論是配套還是環境與前幾年相比都已經不可同日而語。過去只要有草坪綠地就可以評上優秀示范小區,而現在任何一個小區在環境及設計上都會投入很多。因此,我認為,整個大盤持續走高是肯定的,但是因為老百姓的購買力還不可能這麼快就能跟上來,所以上昇空間不會很大,估計到2004年年底均價仍舊不會超過3000元/平方米。
貨幣還遷+儲蓄拆借
購買力不會成為漲價瓶頸
主持人:看眼下的勢頭,房價盤昇的幅度應該不小。然而是否有相應的購買力能夠支持這樣的房價?
楊東:從目前我們自己項目的銷售情況看,每月大概都有160套左右的成交量,其中大約有一半都是拆遷戶,所以不必擔心購買力的問題。尤其今年還有大量的危陋樓房拆遷,他們的貨幣還遷費大約都能拿到十多萬元,應該說購買力會更加強勁。再加上天津是個高儲蓄的城市,人們手裡不但有自己的儲蓄資金,而且很多人還有極強的拆借能力,所以很難判斷人們這種隱性的購買力究竟有多少。按照100平方米的主力戶型計算,其漲價後首付和月供的增加額並不是很大,因此購買力不會受太大影響。
結構調整剛性使然
粗算成本已達2800元/平方米
主持人:剛纔楊總講到產品的結構調整也是一些剛性原因造成的。能否透露一下,目前的開發成本大約是多少?
楊東:目前除去土地成本以外,其他各項費用成本加在一起大約是1600元/平方米。如果建材等方面再有一些價格調整,這個數字還要高。而現在開發商已經很難再得到1000元/平方米以下樓面地價的土地了,所以這樣粗算一下,房地產的綜合成本已經達到了2800元/平方米左右。而今後再上市的土地在規劃上就已經提前做出了種種限制,比如容積率高、多層建築少、公建量加大等等,這些都將成為不可逆轉的漲價原因。所以說目前開發商已經無力再為市場提供低成本住宅了。
投資型買家需慎重行事
高需求買家再等兩年
主持人:目前天津也已經出現了不少的投資型買家,各位是否能夠給這一類購房者一些建議?
袁海旭:我認為做房地產投資需要有三個條件。第一,要有成熟的投資理念。目前天津的項目中投資型客戶不足5%,而在南方則能達到50%。我們的投資者在投資前首先考慮的是能賺多少的問題,而南方成熟的投資者則會從有多大風險、是否能夠安全退出、能掙多少錢等三個方面來考慮這個問題。與此相比,天津的投資者還是需要逐漸轉變思維。第二,開發商要繼續苦練內功,做出具有投資功能的產品。第三,要建立起我們自己的投資市場。投資市場需要兩個支持條件:大量的質量較高的外來人口和城市的大力發展。我認為只有具備了這些條件,我們的投資市場纔能夠真正地火起來。
張健:我認為那些眼下有房住、資金也比較充裕的購房者,要想買到令自己滿意的產品還是再耐下心來等兩年,因為目前真正的好產品確實還沒有出現。
袁海旭:應該說,目前市場正在消化的還都是前幾年的儲備,所以現在很多條件比較好的人還都在持幣觀望。人們為什麼頻繁置業?就是因為對自己的物業總是不滿意。因為一直買不到滿意的房子,所以纔會出現梯級消費。拆遷拉動的只能是被動消費,而成熟的市場一定是主動的消費。
張軍:眼下的情況只是拆遷的強制力激活了消費,投資型買家還是應該慎重,可能再等兩年市場會更成熟。但是目前正面臨拆遷的老百姓還是應該抓緊買房,因為如果以後買,可能壓力會更大。
買房還得聽自己的
具體問題具體分析
唐慶順:房價看漲已經是不爭的事實,而且漲幅肯定不會太小。我認為可以用價值規律來解釋這一現象。首先,價格離不開價值,價格永遠圍繞價值上下波動。其次,價格會受供求關系的影響。因此,價格無論昇降都是正常的。至於對買房時機的把握,應該說2002年年底或2003年年初的時候是最好的置業機會,因為那時買的房子現在都昇值了。從投資角度講,大家都希望低買高賣,但是往往到最後人們卻都是買漲不買落。所以實際上買房子就好比買股票,什麼時候進入都有機會。只要頭腦清醒、獨具慧眼,看到品質和潛力俱佳的房子,買了准沒錯。還是那句話:大家都看好的房子永遠不會降價。
新土地政策兩點意義
房價上漲品質提昇張軍
袁海旭:過去天津房地產發展一直很平緩,但今年肯定會是跳躍式的,因為土地政策的出臺對房地產的發展具有劃時代的意義。首先,過去所有的相關優惠政策全都收回了,地價可以用『昂貴』兩個字來形容。現在已經出現了600萬元/畝的土地價格,過去聽聽都覺得可怕,但現在這樣的地一樣有開發商會去開發。因此那種低成本的供給肯定是一去不復返了。其次,現在的土地規劃都是從全局考慮,像過去那種按照地塊形狀擺樓座的開發水平肯定將逐漸退出歷史舞臺(因為沒有通盤規劃,沒有科學的交通組織,沒有很好的環境配套)。
蔡力:我是從外地來到天津的,我感覺天津目前的市場狀況是大勢所趨,因為天津目前急需要加速城市化建設的進程。因此開發商面對這樣的形勢不能頭腦發熱,應該說競爭還遠未開始。過去的競爭是不公平競爭,而今後則是拼產品、拼實力的時候。現在已經到了開發商面對最大挑戰的時候了,我認為大家目前應該考慮的問題是:究竟用什麼樣的產品來配合城市的發展?(馮婉蓉)
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I have no enough money to buy so expensive house!!!!!!!!!