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2003年,天津市很多項目實現清盤,這裡有前幾年積壓下來的滯銷房,也有正常銷售周期中的尾房,既包括中檔項目,也包括低檔房。那麼,這種大范圍的清盤現象會不會造成中低檔房的『短缺』,會不會造成樓市的『斷檔』,開發商又應該怎樣應對這種局面?
尾房即那些在樓盤項目中已進入銷售最後階段的少部分剩餘房屋。尾樓給人的直觀感覺就是『被人挑到最後剩下的』,剩下的就是不好的。但事實並非如此,在2003年尾盤似乎成了搶手貨。江勝置業副總楊東指出:前幾年是危陋平房改造導致的拆遷,這部分客戶的購買力並不是很強。而去年的拆遷特點是樓房的比例比較大,一方面,每戶拆遷面積較大,補償費相對高;另一方面,這批購房者的經濟實力比較強,屬改善型客戶,所以表現出來的特征是買新房買現房,一些中檔項目的尾房、餘房很快被消化。
通常對開發商來說,當整體銷售超過55%就意味著該項目過了『生死線』,而當銷售率超過75%時,超出部分就是項目賺錢的空間了。因此,面對這剩下的25%的尾房,需要開發商作出非常理智的決定。低價清貨成為消化尾貨的主要途徑。一些開發商告訴記者,一旦定位為『尾貨』,就必須比前期銷售房屋平均低出400—500元/平方米。但並不是每一個樓盤都采用低價清貨策略。大通建設集團銷售經理桑雲表示:以大通時尚花園為例,2003年銷售速度特別快,一年售出了300多套。最後的餘房也就二三十套,主要是200平方米以上的大戶型,但是我們不會為此降價,也不會把『清盤』作為噱頭在廣告裡炒作。因為這些戶型並不是設計的失誤或滯銷品種,只是一時沒有找到對應的客戶。
還有一些開發商反映,由於房地產市場門檻提高、開發成本加大,投資中低檔商品房的空間很小,所以不得不轉向高檔房開發。從目前市場供應情況看,2004年新盤確實以4000元/平方米以上的樓盤居多,中低檔市場基本上沒有新項目開發,市場極可能出現斷檔。城建學院副院長王建廷表示:『一些低檔房確實開始斷檔,在中環線以內3000元的,特別是2500元的房子基本上找不到了。現在這種低檔房稀缺、高檔房擴容的現象令人擔懮,購買者的接受能力畢竟有限,勢必造成市場的偏差。不能忘記城市的主體是普通大眾,房地產市場的主體也應該是中低檔的商品房。』針對開發商的兩難處境,王建廷提出了建議:雖然地價成本上昇,但是開發商還是應有條件壓縮支出,尋找合理的回報和利潤空間。要找准地段規律,搞組合開發,通過提高規劃、技術和管理等方面的水平和能力,從多個環節降低開發成本,以此抵消土地成本。對開發商而言,這是一個逐漸適應的過程,是一個調整心理的過程,對整體行業而言也是一個淘汰低素質企業的過程。
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