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2003年末,北京市政府推出了一系列政策,據《安邦》提供的資料顯示,這些政策可能將會對2004年北京房地產市場產生不小的影響。
政策一:北京2004年將減少土地供應
近日,北京市國土資源與房屋管理局有關負責人表示,為了保證北京市房地產市場目前良好發展勢頭的延續,2004年北京市土地供應會適當減少。該負責人認為北京當前最重要的工作是繼續保持房地產市場健康良好的發展勢頭。今年北京住宅開復工面積已經達到一個高限,雖然市場整體情況非常好,但也應注意一個度的問題,要防止因為土地供應過量導致房市波動。相對北京市目前的上市規模,應該加強土地的調控作用,適度減少土地的供應。據悉,2003年北京市新征地6000多公頃,其中住宅用地佔了一半。
前幾天,市有關部門又頒布了《關於經營性項目暫停受理審批的通知》,『自2004年1月9日起,市各級發展改革、建設、規劃、國土房管等部門暫停受理審批開發建設單位申報的經營性項目立項、規劃審批和國有土地使用權協議出讓,今後按市政府發布的相關規定執行。』《安邦》分析師認為,雖然2004年減少了土地供應,因為前兩年釋放的土地,至少要到2004年纔能開發完成並推向市場,因此,市場供應量並不會減少。
政策二:北京預售商品住宅按『套內面積』銷售
從去年12月1日起,北京市的預售商品住宅項目實行按套內建築面積計價的方式進行銷售。按套內面積計價的方式進行銷售的房屋限於在12月1日後領取商品房預售許可證的商品住宅期房項目,經濟適用住房、普通住宅、公寓及其他高檔住宅等居住類房屋的預售都按照套內面積計價和結算房價款,但獨立的別墅和整棟樓房預售,計價方式可由當事人自行約定。從12月1日起拿到預售許可證的商品房項目、寫字樓、辦公用房、商鋪等將仍可由雙方當事人協商確定計價的方式進行銷售。北京市國土資源和房屋管理局官員有關負責人表示,采用按套內面積進行銷售主要是為了方便買房人,買房人可以簡單地用尺子量,算出所購房屋的套內面積。這樣可以有效的降低由於房屋縮水而引發的糾紛,使房屋的銷售更加透明。
政策三:實行征地價格聽證制度
同時,針對目前征用土地給予農民的補償普遍偏低的狀況,2004年我國將實行征地價格聽證制度。國土資源部耕地保護司潘明纔司長表示,征地價格聽證制度的主要內容是,政府在制定征地補償標准時,或者當一項工程需要佔用農民土地而確定補償標准時,要聽取農民的意見,讓農民有發言權。據國土資源部調查,許多地方在實際操作中普遍采取法定補償標准的最低限,有的甚至低於法定標准。據有關資料顯示,土地用途轉變增值的土地收益分配中,政府大約得60%至70%,村級集體組織得25%至30%,農民得到的少於10%。潘明纔說,解決這一問題的根本出路在於征地制度改革。國土資源部目前已形成了初步方案,正在征求各部委的意見。新的征地補償標准將根據土地的用途、區位、質量及所在地的經濟發展水平來綜合衡量,既考量土地本身的生產功能,也考慮了土地對農民的社會保障功能。新的土地補償標准將比目前提高1到2倍。
政策四:土地拍賣制度的確立和完善
前年,廣州富力地產通過招標以31億元的價格奪得一塊地的土地使用權;去年,天津順馳集團通過拍賣以9.05億的價格獲得了大興區黃村衛星城北區1號地使用權,這一價格高出4.3億的起拍價1倍多;緊接著,大連萬達以高出掛牌起價3.1億獲得昌平東小口鎮居住、商業金融用地,上海昂貝以577.09萬元的價格獲得石景山區古城都市村莊住宅用地。
這一系列的掛牌競價和公開拍賣活動使得土地的出讓不斷地走向公平、公開、公正。今年北京市的土地出讓將會更多的采用拍賣手法,使土地出讓更加透明化,更多的外地開發商能夠有參與競爭的機會。
土地供給規則的變化,宣布了一個新的房地產時代的來臨,這將是一個徹底打破原有游戲規則、公平考驗競爭實力的時代,是一個能讓更多企業優勢突現,更多梟雄一展風姿的時代。具體體現為:一、行業面臨重新洗牌,公平的市場競爭環境已經形成,資本金的規模、等級以及開發企業對資本的運作能力,成為決定其今後開發方向的重要因素;二、土地招投標的公開與公平,要求開發企業站在更前瞻的角度來研究未來土地市場的發展方向。對市場的走勢分析、預測能力將成為其決策成敗的核心問題;三、在獲得同一起點的競爭環境之後,是否具備更強的產品打造能力、項目運作能力,將是開發企業提高利潤的強有力手段。
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