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最近,剛剛隨中國房協考察團赴美國考察回國的房地產資深顧問、清華大學職業經理訓練中心教授曾憲斌先生接受了本報記者采訪,談了考察美國房地產的四點啟示:
一、房地產業是一個長期發展的產業
曾憲斌說,美國房地產長期處於上昇的趨勢,其中有小的調整,但平均年增長都在5?7%左右,美國加州樓價連續多年以10?15%的幅度上漲。過去,我們認為房地產處於高速增長期,到了一定程度就會停下來,但美國作為最發達的國家,房地產業仍在處於不斷發展當中。去年最大一家房地產公司的股價從10美元漲到了40美元。房地產股票的收益率很高。
這給我們一個啟示,在市場經濟下,房地產業是一個長期處於發展之中的行業,只要經濟在發展,人們的收入在增加,房地產需求就不斷在增長。美國人一生都在為房子奮斗,他們的住宅不斷昇級換代,需求的面積越來越大,質量越來越高,房子的需求是無止境的。
去年底廣州市統計局的一份統計表明:2003年11月份,廣州居民花在購房上的錢就達23.44億元,一共買下了47.22萬平方米的商品房。如果按一戶人家買一套80平方米的商品房計算,僅去年11月份,廣州就有近6000戶居民搬進了新居。隨著居民收入水平的提高,買房成為廣州人最大宗的消費之一。2003年1?11月份累計,廣州市商品房實際銷售面積和實際銷售合同金額分別為563.21萬平方米和233.04億元,分別比去年同期增長13.9%和14.6%,也就是說,去年廣州居民平均每個月都要拿出20個億來購買超過50萬平方米的商品房。
實踐證明,經濟發展與房地產業發展是同步的,房地產業是一個持續增長的產業。
二、形成一手房、二手房、高中低檔房市場結構的整體平衡
曾憲斌結合美國房地產市場的情況,認為正確處理一手房、二手房、高中低檔房之間的關系十分重要。目前我國房地產市場結構不夠合理,高檔房多,低檔房少,要進行調整,這在一定時期是必要的,但最重要的是要發展二手房市場。美國的二手房交易市場極其活躍,人們買房子,首先關注二手房市場,二手房的交易量大大超過一手房交易。有錢人買新房,換大房,中低收入的人群購買二手房,住舊房,住小一些的房子。形成了住房消費的梯次結構。
廣州房地產市場也證明,二手房市場發展潛力巨大。去年上半年廣州市二手房交易面積267.47萬平方米,同比增加10.3%;交易額75.26億元,同比增加21.7%;二手房佔住宅交易額比重也逐年增加,由2000年佔18%到2001年的25.6%,2002年再昇至29.7%。由於政府逐步完善房改房上市政策,降低上市『門檻』,市場化運作逐步規范,加上外來人口的不斷增長,使二手房特別是房改房交易呈現持續活躍的局面。
另外,去年9月在深圳秋交會現場,不長的二手樓一條街也是異常火爆。業內人士分析說,深圳二手樓的供應量持續增加,需求也在不斷增加。另外,二手房銷售的火旺,有助於實現梯度消費,合理配置住房資源,將有力帶動一手房交易市場的繁榮。
曾憲斌認為,我們要十分珍惜土地資源,不要浪費土地去建那些大片大片的低檔次住房。在新建住房中,應該以高檔住房為主,一是土地價值在不斷提高,在經濟高速發展過程中,土地應該向它的市場價值回歸;二是市場有需求,隨著經濟的發展,社會的進步,人們收入和財富的增加,永遠有高檔房的需求。在我國經濟發達的地區,城市裡大批的原有職工住宅可以進入二手房市場,供中低收入的人們和在城市化過程中進城的農民居住,可以直接買賣交易,也可以變成廉租房。目前房地產市場結構不合理,應該通過搞活二手房市場來解決,不應大量建價值低廉的低檔次住宅。只有這樣,纔能有效保護珍貴的土地資源。
三、房地產企業規模化是必然趨勢
曾憲斌介紹說,美國前三家大的房地產企業市場佔有量佔全國總量的45%。企業規模大,開發成本低,建築水平高,是當前美國房地產業的三大特點。目前香港房地產業也是7?8家大的企業壟斷了近80%的市場份額。房地產企業規模化經營是國際市場中的一個特點。廣東省社會科學院在去年底的一份『廣州市房地產企業競爭力評估報告』也反映了這一發展趨勢:競爭力前十強企業在參評企業所佔的比重,總資產佔75.98%,淨資產佔82.99%,銷售收入佔71.5%,利潤佔86.55%,投資總額佔66%。但目前我國房地產企業數量多,素質低,規模小的問題仍然存在,規模化、壟斷化的步伐應該加快。
四、信用是最重要的
曾憲斌在考察中發現,美國房地產的廣告很少,沒有很大的路牌廣告,報紙、廣播和電視裡也沒有多少房地產廣告。他們考察的幾個房地產公司現場售樓部,都是中年婦女在售樓部,沒有售樓小姐。而且她們只講樓盤的優點,不做推銷,服務臺上也只有一個很簡單的價格表。美國一些房地產公司對客戶按信用實行分類,社會信用指數高的可以實行零首付,信用不好的客戶則要一次性繳納很高的購房款,或者必須一次性付清。
曾憲斌說,美國房地產市場重質量、重信用,不像我們有些房地產公司重營銷、重社區概念。這是房地產市場發展成熟的一個表現。我們應該克服浮躁心理,積極穩健地發展房地產市場。