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三周建好一座房子美國住宅多是一到二層為主的木結構,產業化水平高。參觀了聖地亞哥的一個工地,一棟房子大約有3000平方米,先在地上打混凝土地基,下好螺栓,然後將工廠制造好的木龍骨現場拼裝後接水、電、管,再外封石膏板、保溫板,貼防潮紙,最外面是裝飾,講究一些的是紅粘土磚砌在外面做裝飾,這樣的房子三個星期即可完工交付。
設計理念更為先進
美國建築師的設計理念有三個有機組成部分,即建築設計、規劃設計和室內。其中,規劃設計包括社區規劃和園林景觀設計兩個方面。就像人具有社會性一樣,單一的住宅建築產品大都是社區整體的組成部分,住宅建築的社區性是美國建築師們經常強調的概念。在美國參觀住宅區的過程中,深切地感受到:一個設計優秀和開發成功的住宅區,應做到單體建築與社區的協調、住宅與環境的統一以及住宅室內設計的精細。
在洛杉磯的一個成片中檔住宅開發區中,規劃時將六七幢低層獨立住宅以周邊式圍合的方式排列,既類似於北京四合院的布置,又有點像上海裡弄住宅的緊湊。美國大量獨立住宅的建設,已使人們感受到了鄰裡交往很少的缺憾,這是一種既迎合客戶希望有自己獨立土地住宅的心理,又考慮了增進鄰裡交往的社會需要的一種嘗試,建築師的良苦用心可見一斑。
行業運作『內緊』『外松』
美國房屋立法的構架源於1930年的經濟大蕭條時期。當時,美國約有一半的住房家庭陷於無法支付房屋貸款的窘境,房屋市場一片混亂,1934年的國家住房法因此誕生。近70年來,美國國會通過的與房地產有關的法案達到近50項。由於美國有以《住房法》為首的房地產法律,體系完善,行業協會的協調和約束作用明顯,整個行業的運作比較規范,呈現『內緊』的態勢。
在美國,圍繞著住宅建造已形成了一條成熟的產業鏈,從房屋的設計、施工、銷售到維護,從設計軟件、新施工工具和工藝、新建築材料和設備,到與住宅相關的各種設施的研究開發和生產銷售,都已達到了相當高的產業化水准。這種產業化水准不僅表現為住宅相關產品的琳琅滿目,更體現在產品標准化、規范化和多樣化的統一上。
因此,從微觀方面來看,由於全房地產行業分工明確、細致,技術控制、質量管理都比較成型,施工質量的波動很小。所以,美國對於施工、行業進入的管則非常寬松。因為不同的人來做房地產,其中的差別是不大的,所以美國房地產又呈現出『外松』的特點。所以,只要你願意並且有足夠的經濟能力,都可以去買塊地開發,然後將房子賣出去。
蓋房子必須『經濟』
此次考查美國,隨處可以體會到經濟。這裡的經濟,指的是節約、成本、合適。美國的城市顯得簡單和平均得多,不會說這條路綠化特別好,而另外一條路就差很多,也見不到過分奢侈的一些市政美容。倒是一些商業場所的業主,願意花大血本進行豪華包裝。美國在上世紀70年代初期,也實施過以疏散為重點的住宅區的民防計劃,但隨著現代戰爭的發展、武器精確度的提高,民居受攻擊的可能性越來越小,而一旦真正受到攻擊,一般的民防工程也無法抵擋鑽地導彈的進攻。因此,美國目前已經開始放棄在住宅區建設民防工程,只要求在公建中配套一定面積的防空工程。這樣一來,住宅區建設的成本就大大減少。在我國城鎮住宅建設中,是否可以考慮借鑒上述做法?
作者手記
2003年9月5日至9月15日,受美國全國住宅建造商協會(NAHB)的邀請,我訪問了美國的房地產界。NAHB是美國最大的行業協會,由20萬家與住宅產業直接相關的會員公司組成。該會主辦的『國際建築業展覽會』是全世界規模最大的住宅建築及建材展會,每年在美國舉辦一次。
10天時間裡,考查了能夠代表美國房地產最新趨勢和最高水平的拉斯維加斯、聖地亞哥、洛杉磯三個城市,實地考察了從17萬到1500萬美元之間各個價位的以及從租賃公寓、產權公寓、TOWNHOUSE、HOUSE到別墅等各類住宅,並且接觸了從建造到銷售的各類專業人士,了解了美國房地產市場的運轉程序。