|
||||
走過2003年,回頭看房地產市場的風雲變幻,你會發現,央行121號『封頂按揭』禁令的出臺,不但沒有阻擋住北京房地產市場的發展步伐,相反,還成了中國地產金融創新的催化劑。房地產業和信托、基金頻頻『親密接觸』,形成了空前的地產金融熱潮。而今典集團董事長張寶全則在年初掀開了2004年房地產金融創新新的一頁,推出了國內首個房地產消費信托產品。當過兵、下過鄉、做過木匠,乾過無數職業的張寶全,如今和『金融創新』這個詞語緊密地聯系在了一起。
買房者辦理按揭貸款時,資金並沒有流到買房者手中,而是左手借給購房者,右手又通過賣房從購房者手中收回了錢。
貼息按揭讓我賺了錢
盈周刊:從去年8月份推出『貼息委托貸款』到上周推出『按揭信托』,今典集團在金融領域動作頻仍。是什麼原因驅使你成了地產領域金融創新的帶頭人?
張寶全:拿出兩億元的資金與商業銀行合作,給購房者辦理按揭的『貼息委托貸款』,也是出於無奈。當時苹果社區通過前期運作,已經積累了4000餘購房者。但當央行121文件頒布後,意味著『苹果社區』在封頂前不能通過銀行給購房者辦理按揭買房。我們若不采取措施,就會流失大量的購房者。
當時的情況就像一艘已經裝備完善的船,在即將啟航之時被告知起風浪了。如果我們死等銀行按揭貸款,就意味著以前的投入全部打水漂。我當然很不甘心,於是想出了自己掏錢給購房者辦按揭貸款的辦法。這的確是不得已而為之,是不得已打出的一個擦邊球,好在國務院發展研究中心的有關專家給了一個『金融創新』的肯定。
盈周刊:對於開發商來說,自己從腰包裡掏兩億元資金來墊付這一部分按揭款,壓力不大嗎?
張寶全:一點都不大。開發商自掏腰包貼息辦理按揭貸款,對於像我們這樣沒有負債、主要用自有資金來經營的企業來說,壓力並不大。
我可以向你透個底,對於開發商自掏腰包貼息辦理按揭貸款這件事,開發商其實是賺錢的。算一筆賬你就明白了,我這兩個億存在銀行利息纔百分之一點幾,最高也沒有過百分之二。但是,開發商用自有資金給購房者辦按揭,即便是貼了1%的息,還可以達到4.7%的利潤。這樣一算就比錢存在銀行劃算多了。
盈周刊:這樣做有沒有風險?
張寶全(笑):風險當然有,但並不大。其實辦理這種貼息按揭,根本不需要兩億元,有2000萬元的資金就足夠了。你想,買房者辦理按揭貸款時,資金並沒有流到買房者手中?而是左手借給購房者,右手又通過賣房從購房者手中收回了錢。這樣不停地倒手,每一次都賺取了一次利息。再說,購房者有房子在那裡作為保障,風險是非常小的。
『貼息按揭』只能說是運用了金融工具,而後者是一種實實在在的金融產品;前者是少數人的游戲,而後者則可以說是面向大眾投資的金融產品。
按揭信托突破推廣局限
盈周刊:既然貼息委托貸款能留住購房者,又能賺錢,那為什麼還要推出房地產消費信托?
張寶全:這得一分為二地看。我們推出貼息委托貸款,是企業為了保住市場、銷售的優勢,自己掏錢給買房人貸款;而苹果社區消費信托(准確地說,應該叫按揭信托),則是信托公司通過向社會銷售定向短期按揭信托產品籌集的資金,用這部分錢給苹果社區的購房人解決銀行封頂按揭前的短期按揭信托貸款。從賺錢的角度講是少了些,但它的社會意義絕對不一樣。
盈周刊:有什麼不一樣?
張寶全:我想,在北京有實力自己掏錢給購房者辦按揭的開發商不會超過10家,所以,開發商給購房者掏錢辦按揭並不能全面推廣。
而苹果信托的推出可以說是開了中國房地產市場的先河,它的意義在於,如果能夠運營,那麼就可能迅速地被推廣拷貝,被運用於其他項目,所有的金融機構都能按此來進行運營。我可以預測,今年還會有許多類似的地產消費信托產品出現,而且可能在產品設計上優於苹果信托。我也可以預測,2004年絕對是中國房地產的金融年。
換句話說,『貼息按揭』只能說是運用了金融工具,而後者是一種實實在在的金融產品;前者是少數人的游戲,而後者則可以說是面向大眾投資的金融產品。特別對一些小型開發商來說,後者可能是幫助他們走出困境的最好模式。
盈周刊:那麼,地產商和購房者究竟能從這個產品中獲得什麼收益?
張寶全:這是一個雙贏的結果。開發商能解決資金問題,而購房者也能得到實惠。你也知道,往往樓盤在剛開盤的時候價位最低。如果真等到封頂時,成本已經較高了,房價也高了起來。如果購房者在樓盤開盤時買房,所享受的價格也就低。以苹果社區來看,在開盤時要比封頂時至少每平方米便宜500元。如果在開盤時不能辦理按揭買房,對購房者來說,就意味著要多花錢。
賣不出去我照單全收
盈周刊:按揭信托畢竟是一個金融新產品,政策方面會不會遇到一些限制?
張寶全:因為它是一個新興事物,所以還沒有明確的法令來規定。但是,國家的基本大法還是有的。我們就在這個大的政策法規條件下,來根據市場的需要制定或設計這樣一個金融產品。到今天,框架部分已經制定出來,裡面的細節部分會征求各方面意見。如果說在細化的過程中與國家相關法規有衝突,當然是堅決以國家法規為准。我個人認為,目前的苹果消費信托,和我們兩億元貼息委托貸款相比,可能更符合國家在金融方面的基本政策。
盈周刊:這個過程中,信托計劃的投資者有沒有風險?
張寶全:所有投資都有風險,但對消費信托的投資者來講,比起直接用於開發信托的投資,短期按揭信托投資風險要小得多。因為消費信托投資出口已經確定,在房子封頂後,這筆短期按揭貸款就被銀行全部接了過去,銀行一次性地把錢還給信托公司,信托公司即可把錢全部還給投資者。
盈周刊:有沒有想過消費信托到底能不能賣出去,如果不能賣出去,你又用什麼來支持苹果社區購房人的短期按揭購房貸款?
張寶全:這些都有待於我們再研究探討。但可以肯定的是,不會影響苹果社區的購房人對短期按揭購房貸款的需要。如果沒人買,今典集團可以買這個信托產品。只是這樣一來,它的性質又變了,不再是我掏錢委托銀行來做,而是我成了貸款人,我來購買。這在現行的信托法中是可以的。我可以帶頭這樣做,其他企業也可以。即便是沒有一個人來買這個信托產品,今典集團買下的也足夠用於辦理按揭貸款。
苹果社區消費信托作為一個由金融機構推出的金融產品和金融投資工具,是可以普及和推廣的,這對推動中國金融投資工具和金融產品的多元化,以及房地產按揭貸款證券化,都具有標本和樣本的現實意義。
拯救高價位高層住宅
盈周刊:你覺得按揭信托推出後最大的意義是什麼?
張寶全:苹果社區消費信托不僅僅是個金融產品,同時也是個金融投資工具。民間的各種資金均可通過這個平臺進入房地產按揭消費信貸。更重要的是,它是中國第一次通過信托方式使房地產短期按揭證券化的嘗試。
苹果社區消費信托作為一個由金融機構推出的金融產品和金融投資工具,是可以普及和推廣的,這對推動中國金融投資工具和金融產品的多元化,以及房地產按揭貸款證券化,都具有標本和樣本的現實意義。
而且,這樣也利於規避銀行的風險。舉例說,121文件的核心精神,就是要改變我們目前在房地產領域裡以間接融資為主、直接融資幾乎沒有或者說非常少的這種狀態。在這種狀態下,如果發生一些變動,銀行的風險非常大,因為前端是它,後端也是它。所以121文件是希望能夠改變這種狀態,變間接融資為直接融資。但如果要改變,就必須對金融產品的多元化、金融投資的多元化有所考慮,這是一個必要的前提。如果我們不能解決這個問題,就不能改變間接融資在房地產領域和資金的基本狀態。
盈周刊:對於房地產具體項目來說有什麼好處?
張寶全:這種信托產品的推出,可以說拯救了北京、上海、深圳等房價較高城市的高層項目。
央行121號文件規定,樓盤封頂纔能辦理按揭。這意味著在樓盤開發前期,所有資金都需要開發商自行籌集。但是,這畢竟有限。為什麼說對房價高的地區的高層住宅更有意義呢?因為對於多層板樓和房價相對低的城市來說,所需求的資金量並不是那麼多,所以對它們來說意義不大。但是高層住宅樓的情況就不一樣,它的成本和投入資金要比板樓大得多。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||