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提起2003年的天津樓市,恐怕每個地產商的臉上都會樂開了花。也難怪,在這一年裡,無論是商品房還是二手房,只要是房子,就沒有賣不出去的,真可謂怎一個『火』字了得。直讓地產商們賺了個盆滿缽滿。就這樣一直熱鬧到年末,大家好不容易靜下心來一琢磨,究竟是什麼原因讓2003年的樓市好似芝麻開花了呢?其實,原因不難找到,從日前業界舉辦的各種歲末峰會、研討會中可以看出,提及率最高的一個數字就是2003年500萬平方米上下的拆遷量。也就是說,是如此巨大的拆遷量大力拉動了住房消費。毋庸置疑,它是導致樓市火爆的最重要原因。眾所周知,2004年,全市還將有300萬平方米的拆遷量,這將意味著今年的樓市又會是一番怎樣的景象呢?
結構調整將更加明顯
南開大學經濟學博士劉玉錄認為,從發展勢頭看,雖然今年計劃拆遷300萬平方米,但可能最終會突破這個數字。因為在不動產市場中有這樣一條不成文的定律:向前容易向後難。近幾年來,天津房價基本上一直是以300元/平方米·年的幅度遞增,市場已經蓬勃起來,因此今後再萎縮回去的可能性很小。預計在未來三年內,全市的拆遷總量將有望達到1500萬平方米。從2003年的形勢看,現在已不僅僅是住宅火,商業地產、寫字樓也已經開始火起來了。所以應該說,天津樓市已經迎來了它史無前例的火熱時代。但是,劉博士同時指出,目前本市拆遷所拉動的剛性需求基本上還是中低價位住房,而目前海河兩岸改造的規劃供給卻大部分都是高檔的公建商業項目,這種供給與需求的錯位,將是2004年樓市的一個重要特點。因此,相信今年在供需總量同時增加的基礎上,整個樓市將會發生明顯的結構調整。
房價上漲中介膨脹
如果說天津樓市去年的溫度是70度的話,天津津房置換公司總經理助理張保強認為,今年的樓市溫度將會直達100度。他表示,如果拆遷與需求的比例按1:3計算的話,2003年500萬平方米的拆遷量將會帶來1500萬平方米的需求量。就算去年全市的住宅銷售量中每賣出兩套房就有一套是拆遷需求,那麼去年1500萬平方米的需求量也還遠沒有被消化,這些剩下的需求就會順延到今年。如果再加上今年拆遷所帶來的需求(按照以上算法應為900萬平方米)和正常的改善需求,多方需求同時強勁發力,天津樓市這壺『水』不開也難。據他預測,今年的市場熱度將會反映在兩點上,第一,整體房價將有望上漲15%———20%。第二,中介行業將急劇膨脹。目前天拖南附近已經出現了『中介一條街』,今年這種局面將會愈演愈烈。因此,目前業界所面臨的最重要的問題是,如何讓開水能夠續水再燒,讓大家永遠有水喝,而不是大家坐分現有的一壺開水,喝光解散。
催化成交三年不止
順馳集團有關人士表示,300萬平方米拆遷量所帶來的市場反應將會有三方面的表現。首先,經過去年良好的市場培育,目前本市房地產的梯級消費以及二三級市場的良性互動已經形成,估計今年二級市場的住宅進入三級市場的周期將會縮短。其次,目前已經形成的市場價格體系將有望打破,整體市場將進入新一輪的價格調整,有的房屋價格調整幅度將有可能達到40%。再次,大的拆遷量將會大力催化整個市場的成交速度,估計這種催化三年之內不會停止,其意義持久而深遠。(馮婉蓉)
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