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2004年將是天津歷史上高檔房供給量最大的一年,據不完全統計,全市4000元/平方米以上的樓盤逾10家。在供給市場急劇擴容的情況下,高檔樓盤的競爭會不會出現惡性競爭?作為開發商,應如何規劃和營銷自己的項目?一向以地段為第一要素的高檔盤,在地理分布上會不會發生變化?
市場空間仍然可觀
泰達建設集團的看法比較具有代表性。他們認為,競爭不會太過激烈。一方面,2004年全市繼續保持很大的拆遷量,並且2003年實現拆遷的那部分還有待消化,為2004年積存了大量的購買力。另一方面,持續增長的城市經濟,形成了樓市需求的自然增長。雖然市場上崛起很多素質過硬的高檔樓盤,但是市場空間還是可觀的,關鍵是保持產品的領先性。特別值得一提的是,在整體市場向好的情況下,有限程度上的供應大於需求,無須擔心。說到高品質樓盤密集問世的背景,泰達建設集團的觀點是,土地供應方式的改變,促使房地產市場發生根本性的轉變,開發商競爭的重點不再是拿地。以往拿到好的地塊可能是開發環節中的決定性因素,因為土地利潤可能會遠遠超過房地產開發的經營利潤,現在各企業的先天條件一致了,起點相同了,能否持久發展取決於專業素質和產品的優劣。開發商從誤區和怪圈中走出來,注重產品研發、規劃和營銷,回歸到房地產的本質,導致產品水平全面提高。
購房者注重綜合條件
泰達建設集團認為,今年湧現了很多新項目,普遍注重產品的外立面和規劃,品質和檔次提高很多,說明開發商水平在提高,房地產市場在進步。從另外一個角度,也反映出消費者對高檔產品的要求在不斷成熟。從單純考量地段優勢,到全方位地注重園林設計、整體規劃、建材以及建築外立面。在房價調高之後,購房者必然對產品素質的要求提高,一方面是追求完美,對產品附加值要求高;另一方面,對工程質量等基本條件的要求也更嚴格。因此,開發商在滿足基本的質量規范之後,今後更應注重售後服務和社區文化的建設,加強物質配套之外的精神配套,質量服務之外的增值服務等。
順馳集團劉涵的觀點是:高檔房市場標准在水漲船高。2003年平均房價在2800-3000元/平方米,那麼4000元/平方米的就是高檔房,但2004年恐怕6000元/平方米的纔稱得上高檔。另外,不能單純從單價上考量,應該從產品設計、地段、產品形式、社區規模上綜合考慮。
地段由市中心向外圍擴散
開發商普遍認為,高檔房在地段選擇上會更為豐富,不限於市中心地段,而向外圍擴散。泰達建設集團認為,由於土地成本的提高,不限和平、河西,南開、河北也會出現多個高檔項目。萬順副總凌朝翔認為:天津真正意義的高檔房還沒有問世。過去的所謂高檔房,一般因和平、河西這樣的市中心地段而產生,今後將更重視科技含量,使項目具備與生俱來的高科技『基因』。2004年將出現這樣一批高品質樓盤,會在一些無法再生的地段,不惜用寫字樓的成本蓋住宅。
深圳華邦顧問公司的魯兆明總經理認為,高檔樓盤的擴容實際上代表著天津市房地產市場開發水平和消費水平的整體提昇,並不存在著什麼泡沫危機,如果一直徘徊在低層次的住宅開發上,那可真稱得上危機了。因為高檔項目已經不像過去一樣只是極少數人享有的,現在成為大批消費者追逐的目標,說明整體住宅消費市場的向好,而且隨著需求的增加,高檔樓盤也成為動態的市場。所以,高檔樓盤的高速擴容實際上是一個正常的現象。不過論及樓盤的素質時,魯兆明認為,決定樓盤檔次的要素是多方面的,包括區域的社會認同度和區域的整體人群素質,建築規劃設計的使用效能,社區的後期管理服務等等。但是目前的消費者容易陷入的一個誤區是,房子越大越高檔、硬件越奢華越高檔,距市中心越近越高檔。實際上這是個錯誤的看法,大不一定代表著功能的合理,硬件的奢華不一定代表著先進,距離不一定代表著區域品質高尚。在國外,高檔項目一定是具有良好景觀的,而且片區整體人群素質能得到保障,特別是人文環境要好,比如臨近藝術館、博物館等,而不是緊鄰菜市場和醫院。特別是目前私家車的保有量大幅度提高,我們不能再用以前的『自行車思維』來看待今天的樓市,因此,天津市的高檔樓盤向梅江、衛南窪一代轉移是很正常的事情。(鄭愛敏)
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