|
||||
1、政策牽系地產神經
總結2003年度的房地產行業政策,不得不提央行的121文件以及國務院18號文件。二者因出臺時間和背景顯得意味深長。
對於行業來說,更具影響力的當屬121文件。不僅僅是因為其中對房地產的相關金融政策做了進一步嚴厲管束的規定,更因為這一文件出臺後,相關金融部門的執行力度加大,使得此前長達1至2年金融政策吃緊的風聲終於在2003年下半年變成擺在眾多大大小小房地產開發商面前的現實。門檻的提高對於剛剛進入房地產行業的小發展商以及大量外地開發商的資金鏈條影響明顯。一些中等城市甚至出現大面積開發商資金鏈條斷裂、工程大量停頓的狀況。
在以任志強、潘石屹為首的房地產行業領袖對121文件群起而攻之後,18號文件的出臺,更像一針安慰劑。房地產行業背負了多年罵名,終於在18號文件上得到了『組織承認』。因此,在2003年年底回顧121文件、18號文件的波及效應,更大的意義在於言論環境的開放以及政府的從善如流。
而金融政策的進一步狠抓嚴管、行業意見以及媒體輿論對政策的影響力持續增強,也是2004年可以預見得到的大趨勢。
2、土地資源稀缺依舊
2002年開始執行的土地整理和掛牌上市政策看起來並沒有給市場帶來天翻地覆的影響,但誰能計算出來,在2003年有多少項目因此而停滯、拆解、易手?土地市場的透明化一直是房地產行業主管者的頭痛問題,其根源在於供不應求。作為開發市場最稀缺的資源,無論多嚴厲苛刻的政策,都無法避免對策的存在。
2003年7月30日,溫家寶總理聽取了建設部關於房地產市場發展情況的匯報,並對供應結構、住房制度、住房信貸、土地供應、市場監管等方面作出指示。去年12月1日開始,在辦理土地證的過程中,北京有關部門開始提高土地出讓金收取方式的門檻,將此前可分階段收取土地出讓金、辦理臨時土地證的方式改為一次性收取。
有消息說,為了保證2008年奧運會召開時的城市環境,北京有關部門要求所有在建和新建項目必須在2007年以前完工,並將在2006年後階段性停止辦理開工證。
優秀的投資人和相當一部分專業開發商往往是擅長於『帶著鐐銬跳舞』的人。任何市場環境的變化對於一部分人是噩耗,對於另一部分人則是福音。行業監管力度加強,對開發商在每一個環節上的資金實力和專業水准的要求在進一步提高。
3、樓市活血路網開道
四環在貫通三年之後,在其沿線已經逐步成為若乾個高居住舒適度的城市新區域,體現出城市交通主動脈對城市形態、房地產開發的重要影響力。五環作為新的重要交通主動脈,其影響力正在逐步釋放。此外,2003年城市道路建設中對房地產影響力較大的幾條道路還有:
朝陽北路,大大改善了珠江羅馬嘉園、萬象新天以及管莊組團項目的交通狀況,受其影響的市場現時供應面積達500萬平方米以上;西外大街西沿線,這是北京城內少有的能在工作日白天達到時速80公裡以上的道路,對四季青組團及其西北四環以外廣大地區的住宅項目的交通都有巨大作用。
其他影響力較大的在建及將建道路包括:
奧運中心區場館建設的配套道路工程:安立路改造,可從北四環直達立水橋;北苑路藏學研究中心立交橋;城市環路聯絡線:東北城角道路工程,北二環小街橋與三元橋連接,建成後車輛可直奔機場;通惠河北路,從東便門橋連接三環路,再接四環的四惠橋;南城道路建設:豐北路,連接西南三環麗澤橋至四環的京豐賓館;中軸路二期,二環路至三環木樨園橋的改造。
另有消息,2004年北京將投入大量資金改善望京『臥城』的交通出行問題。看來,隨著2008年的逼近,一些堵車的老大難地區將在明後年得到逐步改善。
4、區域板塊劃分清晰
與前幾年不一樣的是,2003年的各熱點區域呈現出更為明確的板塊特征。溫榆河的潛在供應量均為中等密度的別墅;四環沿線則是清一色的中高端主流住宅。因為有了強大的CBD以及沿東三環、東四環的泛CBD商務區,因此纔有了通州與亦莊板塊。通州的出行以公交系統為主,呈現出中低端樓盤供應集中的特征,而亦莊的整體開發帶來相應的土地成本門檻,是公認的低密度住宅區域。
可以預見,2004年各熱點區域之間的競爭關系、區域內項目的競合關系更為明顯。其中:
西部值得關注的熱點區域包括西山風景區、西南四環的玉泉路沿線、岳各莊組團及豐臺鎮組團。越過四季青橋周邊每平方米6500元均價的中高端區域,西南四環為他們提供了大量中低端的舒適型住宅。東部值得關注的熱點區域包括朝陽公園周邊區域、朝陽北路組團、將臺區域、東壩區域,這一板塊有望成為東部樓盤區域價格曲線的小波峰。
另外,東四環以外的廣袤平原可為東區大量的高、中、低白領階層提供不同建築形態的平價住宅。所以2004年,東四環版塊將是供應銷售量最大、交投最為活躍,但其價格絕不會最高的區域。
5、中低檔房旺市百利
從市場的供應總量來看,增長還將持續。2003上半年統計數據顯示,盡管有SARS的影響,全市各類商品房開復工面積及住宅開復工面積仍然保持了15%至20%的增長率;竣工面積的增長率更是達到了50%以上。尤其值得注意的是,經濟適用房在整體建設布局中所佔比重和力度持續增強,上半年全市經濟適用房建設完成投資34.3億元,開復工面積568.62萬平方米。由此出現了大量低價住宅的供應量,並導致市場整體房價的降低。今年經濟適用房一改以往多為五環以外的位置,大多出現在交通較便利、接近城區的區域,也是供應結構影響整體市場形勢的一大特點。
綜觀今年走勢,可以預見未來1至2年內,受多方面影響,市場供應中的中低端住宅比例還將持續上昇。一方面是由於相關政策的明確引導;另一方面快速交通的發展為近郊區成片開發大量低端住宅帶來可能。另一方面大盤開發的趨勢進一步凸現,繼西部的世紀城之後,萬象新天是又一個總規模超過300萬平方米的超級大盤。大盤操作上的規模優勢和低開高走的營銷策略,也對區域的價格標准形成衝擊。
反觀城市區域的物業供應,商業類型地產受供應量推動成為熱點話題。令人遺憾的是,關於商業話題的討論在2003年主要停留在如何運作的層面上,市場未出現一個具有轟動效應的成功案例。隨著開發的不斷推進,也許未來的2004纔是真正的商業地產豐收年。
6、樓盤准星舒適化
從建築形態來說,北京已經湧現出來的諸多樓盤基本覆蓋了完整的住宅產品類型。產品設計和市場定位進入成熟階段,差異化空間越來越小。創新大多數是局部的創新,而不是建築形態的創新。產品差異化主要來源於市場定位的差異化,面積以及相應的舒適度標准成為制約產品差異化的重要因素。
單套面積呈現出合理、緊湊、舒適的趨勢。今後新的經濟適用房最大戶型已被限定在80平方米。
建築形態上,板樓或者類板樓流行,而塔樓已經基本成為低端產品的代名詞。即使是在城市中心區域,容積率超過3.0的住宅也開始淡出市場,容積率在1.0-2.0之間的中低密度住宅佔據主流。
在產品設計上,社區規劃、建築外觀、室內外空間、園林設計、精裝修、生活配套等多層次細節被充分重視,並成為市場營銷的必修課。行業內專業水准的提高也波及到行業外圍,購房者的建築審美水准在不斷提高,一些高建築設計含量的項目如class、UHN國際村等得到客戶青睞。
7、置業主流低齡化
從置業者的構成來看,年輕化正在成為一大趨勢。有關項目的統計數據顯示,均價在每平方米2000至5000元的項目中,購買者的年齡階段從兩年前的35歲左右開始緩慢降低到現在的30歲左右,一個小白領的置業時代正在來臨。一是整個城市大經濟環境以及由此帶來對個人發展前景的信心支持;二是市場上供應結構向中低端傾斜帶來置業人群結構變化;三是銀行按揭的普遍化以及激烈競爭帶來的付款門檻降低也在拉動低端置業人群的進入。
置業者中的外地購買力已經成為重要支橕,其中包括兩類人群,一類是長期工作在京的外地戶口人士,隨著戶籍管理的越來越開放,這群人還將在未來的樓市裡扮演更重要的角色;二是從外地進入北京的流動性購買力。與溫州人狂炒上海樓盤不同,迄今為止,北京的外地流動購買力還是以功能性購買和長線投資為主,其支橕點仍然是全國人民對首都北京的心理認同。相信未來進入北京的外地流動購買力中短期投資客會逐步增加,但總的來看,很難形成上海樓市的那股投機風潮。
8、精裝標准普及化
在高中低檔市場上,客戶都表現出對精裝修的認同趨強態勢。在經濟條件允許的前提下,買精裝修的成品房而不是自己勞神費力,正在成為一種潮流。最新入市的東一時區和遠洋山水贈送精裝修的每平方米均價為4300至4500元,位於通州區梨園鎮的藍調沙龍這一郊區樓盤也加入了精裝修房的行列,開盤時每平方米的均價僅3800元。但這一切並不意味著毛坯房的消亡。在日趨多元化的價值取向中,選擇精裝修的勢力與選擇個性裝修的勢力仍難分高低,但是否帶精裝修不再是樓盤是否高檔的標志,而是成為開發商尋覓目標客群並進行定位的一種手段。
與其他城市相比,北京樓市一直呈現出更多的文化特征。在過去的一年裡,購房者對文化個性的敏感程度趨高。業內人士認為,北京有文化特色的樓盤不一定成功,而成功的樓盤一定是有文化的。
與此同時,對文化的認同並不影響日趨精明的客戶從產品細節上去判斷房屋品質。市場一線的反饋信息顯示:高端客戶對項目的地理位置、投資潛力、戶型舒適度、物業管理的品質等方面更為關注;而中低端客戶對工程進度、交房時間、價格及付款方式、交通成本、包含物業管理取費標准在內的生活成本、周邊配套服務更為重視。
9、專業服務無縫化
房地產行業的蓬勃發展對上下游行業的推動和刺激是顯而易見的。經過十年的發展,房地產的整體營銷水平已經有了長足進步,並在很多方面形成了明顯的行業特征。集中在2003年表現出來的有如下兩個方面:
專業分工越來越細。一個項目從前期開發、設計、工程、營銷、後期服務每個大環節的每項具體的類別都有相應的專業服務公司。繼城市開發集團、華潤置地這些老牌地產集團軍之後,華遠地產、當代集團和今典集團等都已成立了自己的銷售公司。
然而在2003年,很多發展商發現,在專業分工細到一定程度之後,對具有整合能力的統籌規劃運作型服務公司產生需求,對不同環節和同一個環節中不同專業公司之間向上向下向左向右進行無縫鏈接的能力要求提高。而限於工作經驗和能力局限,目前還很少有令人滿意的整合型服務公司出現。在未來的2004年甚至更長遠的時間裡,這將是房地產相關服務企業中的一大空缺。
10、開發多元資本說話
『外地、外企、外資』企業在北京的項目經過1至2年的籌備,開始大量面市,並在許多層面上改變了樓市的格局。盡管三外企業由於對本地的人纔儲備、人文背景、合作資源等多方面還存在一個適應和調整期,但在2003年仍然有富力城、萬達廣場、公園大道等等項目成為市場上令人矚目的『三外』新星。『反黑哨』英雄宋衛平旗下的浙江綠城地產也悄然進京,在良鄉的百合公寓一期即達100萬平方米。
如果說『三外』企業對市場的衝擊只是表象,更本質的改變則是市場開發主體的多元化以及由此帶來開發模式的革新。
2003年,一些企業開始著眼於地產與金融、證券行業的聯姻。以資本運作為核心的房地產開發模式開始成為市場重要組成部分。一方面,房地產項目的開發銷售全過程逐漸成為一個高門檻的專業,而大量的投資商將更傾向於通過資本運作的方式獲得相應的投資收益。另一方面,少數地產大鱷開始具有更為鮮明和強烈的資本運作意識,通過地產與金融、證券行業的聯動實現效益的最大化。
首創置業在香港上市,改變了首創集團旗下地產板塊的經營管理方式;而珠江之所以勇於采取常人所不能的四處開花、全面出擊的高調戰略,上市公司是其背後的重要支橕。伴隨著土地市場的逐步透明和規范化,資本的力量將成為房地產行業的主宰。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||