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中國房地產業發展十幾年了,但開發者現在面對一塊開發用地,真的要動手時,還是會遇到那麼多棘手的問題和困惑,甚至有些問題總覺得難以把握。
昨日,記者就房地產的相關問題采訪了房地產評論員夏亞博士。
把精力集中於產品
記者:請問房地產開發的核心問題是什麼呢?
夏亞:市場前提的分析判斷、產品定位、規劃設計、施工建設、營銷推動等等,一系列問題需要思考解決。但是,房地產開發的核心問題最終還是歸結到一點上:如何創造好的產品。所以,產品應該獲得開發者80%的精力。
記者:你認為現在的開發商用於產品的精力不夠?
夏亞:產品存在那麼多問題,便足以說明問題所在。上周朋友要我去看他買的房子———一個在深圳市場影響很大的高檔樓盤內的頂樓,開發者把頂樓設計成7-8米高,目的是讓購買者做成兩層。可是,樓頂的坡屋面上只開了一個貓耳洞大小的窗子,當把隔層的樓板搭上之後,上面一層幾乎沒有光線,也缺乏足夠的通風,以後的日子簡直沒法過。朋友便偷偷在屋面上又開了一個窗戶,結果遭到開發商的警告和處罰。
幾乎所有的新建小區內,絕大多數家庭在裝修期間都不得不考慮如何拆牆、修改廚房、重新布局客廳等等。顯然,產品的缺陷太多。因此,我認為,這是開發商為購房者留下了一個不小的『再創造空間』———裝修簡直就是再一次『構思』和『重建』。
記者:這就是說開發商在產品細節上研究不夠,導致買房人不得不對房子『大動手術』?
夏亞:其實,買房人面對產品的其他公共方面的缺陷是無力改變的,只能對自己私家空間動手『再造』。房地產業不斷發展的結果,必然逐步走向集中,集中的結果就是大盤開發,大盤開發的結果就是要求開發商具有高度全面的『功能綜合』和『專業深入』的能力,因為大盤一般都位於城市邊緣,無法共享主城區的綜合配套設施。可是現在的大盤在功能上的缺陷顯而易見:購物、飲食、娛樂等,特別是後兩項。有些萬人小區也沒有完整的配套設施。
我們處於商業繁榮的時代,消費者進入高度選擇的時代,現代生活所需的基本功能已經不是『有沒有』的問題,而是能不能充分滿足『選擇』的問題。
記者:這說明在房地產業開發中,產品的綜合品質還有待進一步的提高。
夏亞:這首先需要轉變觀念,因為不管市場供給與需求誰大於誰,只要需求存在,生產者之間的最終『較量』,就必然集中在產品上。產品好,市場就可能把僅有的份額給你,否則,投資的悲劇角色就可能只有你了。
『三個日常』的產品標准
記者:那麼,如何重視產品呢?
夏亞:首先要確立產品的基本標准,盡管標准的確定很難,但如果沒有標准,我們將永遠沒有方向,全行業的進步都會受影響。
記者:請談談你在這方面的看法。
夏亞:我早在一些場合和一些文章裡談過關於『房地產產品的標准問題』,盡管不一定成熟。探討產品標准,顯然不是僅從產品本身去思考,重要的是要從消費者使用的角度去深入體會,到底買房人未來過日子的基本要求是什麼?
多年以來,我一直在苦苦思考關於房地產產品的基本標准問題。這就是,評價房地產產品的品質標准,應該是該樓盤的綜合素質,最終是否符合居住者的『三個日常』。這個基本標准就是這個樓盤制造的綜合生活環境是否符合居住者的日常生活所需、日常生活習慣和日常生活成本。
日常生活所需———主要從產品的功能方面分析。一個現代家庭的日常生活所需,無非是從這個家庭的生活、工作和學習(孩子)幾個方面考慮。顯然,主要表現在購物、飲食、娛樂和出行的方便度上。所以,大型生活區的開發,必須考慮產品功能配置的高度綜合性問題,並且要為居住者提供具有高度選擇性的購物、飲食、娛樂等商品和服務,即配置各類物質商品和服務商品功能時,努力保證商品的數量、品種、類型、風格特色的多樣性和豐富性。萬人小區裡的餐館應有5至8個,並且不同檔次、不同風味、不同規模;不可能只有一個超市;半小時一班的公車密度肯定無法適應現代家庭生活方式的日常出行要求。
日常生活習慣———主要從產品的特色方面看。現代人在功能滿足的同時,還要滿足審美習慣、文化心理需求。如何滿足居住者的日常生活習慣,那就要考慮。我們的視覺、聽覺、嗅覺和綜合感覺到底需要什麼。
這就要求我們在小區規劃布局、庭院設計、單體立面、戶形結構上,包括綜合商業的設計建設方面,是否符合居住者的感官要求和習慣。比如小區的規劃設計,居住者在要求合理的同時,還希望看得舒服順眼——建築布排、廣場造型、會所位置、庭院走向等等,布局符合審美要求。又比如庭院建設,我們的眼睛需要的是濃厚的綠色氛圍,需要水、草、樹構成真正的自然庭院。我們需要這些構成有機關系的『自然』引來鳥、蟲和魚等,以滿足我們的聽覺;我們需要野花野草的自然味,以滿足我們的嗅覺。
日常生活成本———主要是指產品的購買成本、使用成本和消費成本。產品的性價比是否恰當,有些地方用大理石有沒有必要;大型高檔噴泉有沒有必要,是否因維護成本太高而使物業管理費昇高;會所裝修檔次、娛樂設施的收費是否過高,商場、餐館、娛樂場所的建設裝修檔次是否過高。
這一系列高成本項目,都不符合一個普通家庭的日常消費。
記者:為什麼是『三個日常』?
夏亞:我認為這三個方面正好構成了一個合理的『圓』,構成了比較合理的邏輯關系。前兩項概括了人們的需求願望,然而願望是無限的,所以,受日常生活成本的約束,這三者之間構成一個相互制約的、不同家庭都可以參照的需求模式。
記者:如何達到這些標准?
夏亞:開發者要注意把握『三「性」原則』———功能的綜合性、功能之間的系統性、從整體到細節的深入性原則。
記者:謝謝,希望有機會與您再作探討。
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