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2003年就這麼過去了,看看現在的新聞,不是總結就是盤點,這也是歲末媒體們避不開的坎,可是年初就得說點別的了,既然有回顧,就得有展望,這二者就像聯體兒似的,想給他們做分體手術都難。
也看了不少人對於2004年的預測,預測這東西說白了就是一個『瞎蒙』,無非是從2003年的一些蛛絲馬跡來判斷來年的樓市走勢,怎麼說都是不准確的,因此,我這裡也就沒必要板起面孔義正詞嚴,說真的,我還真義正詞嚴不起來,因為任何預測都是不准確的。你還別跟我較這勁,不信啊,不信你翻開2002年底的2003年樓市預測,那肯定是不像今年的這樣子,那時候誰又能預測到會有非典呢,誰又預測到國家發121號文呢,所以啊,預測這東西諸位還真不能較真。就勉強聽我囉嗦幾句吧,您覺得對呢就點個頭,覺得是瞎掰,就笑笑,權當給您過節添點兒樂,這麼一笑,我們就開始憧憬美好的2004年了。
房價:像霧像雨又像風
說起房價,真是讓人歡喜讓人懮。這東西老百姓最關心了。大家總喜歡問2004年房價是昇啊,還是降啊?這問題著實讓人頭疼。被問者只好皺皺眉:『你問我我問who啊!』然後無奈地說:『房價啊房價,你真是像霧像雨又像風。』
房價這東西,還真不好說,不同的人站在不同的立場上說著言不由衷的話,各懷心事,不過都是心照不宣。身為蓋房子的,當然希望房價漲,這樣纔有得賺啊。於是便拿出種種理由力橕2004年的房價一定會上揚。理由無非是成本增加,使得房價上漲。成本上漲比如地價上漲,2004年土地都采取公開交易,使得土地價格上漲;稅費不減;建築質量提高;高科技材料應用,這些都會導致房子價格上漲。這是各位房地產老板們希望的事情,房價漲好啊。
其實,如果公平一點來講,來年的房價波動不會太大。首先,2004年會迎來房地產開發的一個鼎盛之年。據統計,2004年北京的開復工面積同整個歐洲的開復工面積是一樣的,如此大的一個量,必然會讓房價不可能出現太大的漲幅。其次,各位別忘了,還有經濟適用房呢,這更會對房價起到一個比較大的牽制作用,不會讓房價瘋漲。
不過,也有人講,現在雖然房地產開發暴利時代已經過去了,可是利潤還是較其他行業要高。據某些人士稱,很多項目在賣到一半左右成本就回來了,甚至有的已經在贏利了,本兒回來了,我就讓空房子在那裡擺著,反正我就不降價,反正還得有人買房子。如果遇到有這種心理的開發商,那麼各位買房子的父老鄉親們,也只好眼巴巴沒轍兒。
所以房價這東西實在不好說,很多因素在裡面起作用,讓房價撲朔迷離,如霧裡看花。不過2004年的房價應該在各種力量的一個合力作用下,各個方向的力都有,這就會讓價格趨於比較合理的水平。也就是房子的品質會跟價格漸成正比,這也是房地產市場逐漸走向成熟的標志之一。
城市:文化與房子會走得更近
這個問題初聽起來有點虛頭巴腦的,都是看不見摸不著的東西,可是你如果仔細琢磨一下,這一點都不虛。
平時乘坐出租汽車時,大家都會遇見堵車現象,這個時候打發時間的最好方式就是跟司機聊天,聊得話題無非是圍著堵車轉。為什麼會堵車,人為的因素暫且不論了,多數司機都講,還不是因為這城市的規劃問題,老城區裡攙雜了新建築,交通沒法全盤規劃,只能是頭疼醫頭,腳疼醫腳,最終是治標不治本,路不少,路況也挺好,可車照堵。單從這一點,就可以看出城市跟這個城市的建設是多重要了。
我們說城市文化還不單單是規劃問題。文化也是其中重要的組成部分,一個城市如果失掉了自己的文化和特色,那麼這個城市也就索然無味了。從去年始,對於北京城的文化保護就重視起來,舊城的改造、四合院的保護,並且劃定了重點文化保護區。人們明白了,一個城市的文明要有傳承性,要有歷史在裡面,文化與城市與建築有著非常密切的關系。
其實,很多地產圈裡的人也開始注意到這個問題了,因此就有了今年9月18日地壇的觀念地產展,以一種全新的模式,向人們展示了城市與文化、城市與建築的交融。也得到了業內人士的認可,從而被邀請去參加深圳的住交會,並且在住交會上受到空前的歡迎。
由此,可以預見,2004年北京的地產界,將會更加有文化。那些在建築、在文化上都有品位的房子,將成為2004年地產市場的主流產品。
建築:還要亂一年
2004年的建築市場會怎樣呢?一個朋友戲曰:還會亂一年。雖是一句戲言,可聽起來還真有點兒理。2004年不但住宅開發會很巨大,奧運工程也會全面上馬,這工程可是多大啊!你說這麼大的開工,2004年的北京建築能不呈現出紅紅火火、亂亂哄哄的場面嗎?現在你可以閉上眼睛想一想,2004年的北京會變成一個巨大的工地,這裡機器的轟動聲將會跟整個歐洲的一樣。而且,不但是地上的建築,公交、地鐵等也會全面的展開。呵呵,北京這下子可是熱鬧了。
房地產金融:會出新品種
大家都看到了,自從2003年的121號文一發,著實讓各路開發商手忙腳亂了一陣子。原因是什麼,就是中國市場的房地產金融產品比較單一,銀行貸款一封上,就沒招了。
俗話說,『車到山前必有路,船到橋頭自然直』。人的智慧是無限的,兵來將擋,水來土掩。這2003年一下子冒出了很多金融產品,像信托,可真是救市了。
2004年,北京房地產融資創新將更豐富,如進入到證券市場、資本市場,收購上市公司的殼,做一個融資的平臺,並且將推出賣方信貸,說白了就是利用銀行貸款之外的新的貸款項目,如貼息貸款、委托貸款這種形式,房地產投資基金也有幾家公司開始進入實質性的運作,而房地產信托將會繼續履行其救市的職責,會非常的活躍。
二手房:走至臺前
新房房價不是不降麼,咱買不起新房,還買不起舊房麼,有點打不起還躲不起的架式。不過北京的二手房市場還真不怎麼樣。國外咱就不比了,比也比不過,就是國內的上海,北京也沒法比,這也跟一級市場的成熟度有關系。其實二手房市場應該是各級市場中最活躍的品種,可是由於受生活水平和觀念的限制,很多人買房子就是為了自住,沒想過倒騰一下,賺點兒錢什麼的,覺得那麻煩。
不過,隨著市場的進一步成熟,二手房市場必然會由幕後走到臺前。2003年央產房上市,這可都是二手房,對二手房市場的衝擊不小。可是因為諸多問題,使得這上市雷聲大雨點小。不過,這些困難都是暫時的,估計春節過後,隨著央產上市操作層面問題逐步解決以及業主心態更趨於理性,央產房將大量進入二級市場;其次,在轉按揭業務逐漸深入開展的同時,二手商品房的交易量將大幅上昇。
具體看,2004年北京二手房市場有可能出現新的趨勢:『以舊換新』、『置業昇級』將會推動房地產一、二、三級市場的連動,而市場的競爭也會加劇,中介們的日子可就不那麼輕松了,接受服務的人會貨比三家,挑剔起來,這個時候,必然會上演優勝劣汰的好戲。同時高端物業將大量進入二級市場,購買二手房用於投資的比例將會加大。
營銷:走向回歸
營銷是房地產市場上不可或缺的一環,你有了產品就得賣出去。由於房地產市場的競爭加劇,現在是『酒香也怕巷子深』了,不吆喝就賣不出去,不炒作,這塊地就熱不起來。這幾年開發商們為了賣房子真是無所不用其極了,簡直什麼招都使上了,什麼概念、美人、贈送、打折、聯誼等等等等,以至於到了黔驢技窮的地步。我們的大哲人老子他老人家說得好『反者道之動』,所謂『物極必反』,繁華落盡,必然是返璞歸真,賣房子也不例外。
因此,2004年,房子的營銷市場將會走向回歸,人們在宣傳上將更加趨於產品本身,所謂的產品主義將重新進入人們的視野。其實,說白了,房子無非是以住著舒適為前提,其他附加的東西都不是根本,重要的是要蓋出好房子。因此,在宣傳自己房子時,能理直氣壯地拍著胸脯說自己的房子沒問題,氨氣不超標、面積不會縮水、物業管理沒糾紛、綠地不會被無理佔用、會所不會莫名其妙地被租出去就行了。
囉裡八嗦地說了這麼多,不一定對,也不一定錯,2004年的事,誰知道呢,算命的也只能算過去,無法算將來,更何況我又不是算命的。這個時候說什麼都是瞎說,瞎說也得說,大家都不說也就不熱鬧了。不過,總體來說,2004年的北京樓市肯定是很紅火的,1000個億的銀子將會砸進去,這壓力不產生熱力纔怪呢,想不熱都難!不信你就看著吧。
莫天全:能源緊缺,地產前途未卜
中國房地產指數系統秘書長、搜房全球機構總裁莫天全指出,很多人對於明年的房地產行業預測非常樂觀,這是從房地產行業自身的角度來判斷的。房地產行業與國民經濟的發展密切相關,經濟的基本面會對房地產行業帶來很大影響。
我們應該注意到,今年年末出現的全國范圍內的能源緊缺,包括煤、油、電的短缺,有可能影響整個國民經濟的發展,從而影響到房地產行業的發展。當然,這種短缺的狀況有多嚴重還很難說,中央政府已經開始采取措施應對。如果措施得當,房地產行業會繼續『火』下去。如果能源短缺越來越嚴重,經濟受到影響,將緊縮房地產市場需求,有可能導致明年房地產行業的整體下滑。
莫天全認為,如果從房地產行業自身的發展來預測,2004年房地產市場的發展有八大發展趨勢。
趨勢之一,從房價來說,價格還會持續上漲。2003年全國房地產的投資增幅高於20%,2004年應該不會低於今年的增長幅度。
趨勢之二,121文件出臺之後,整個房地產融資渠道的多元化是大勢所趨,由於政策原因,地產基金等融資渠道還沒有條件發展,信托產品脫穎而出,明年還會有更多的創新產品出臺。
趨勢之三,超大型城市,比如北京、上海等城市,政府會加大力度,全面介入開發房地產。一方面政府從政策規范的角度介入房地產開發,比如對於土地的控制。另一方面,超大型房地產企業會主動與本地政府聯手。
趨勢之四,市場行為與政府行為齊頭。國務院出臺文件就是想規范市場,讓這個市場更加產業化。
趨勢之五,二手房市場發展速度將超越新房市場。從北京來看,央產房從去年10月1日正式上市之後,還處於供不應求的狀況,因此激活二手房市場的功能還沒有發揮出來。2004年,隨著央產房交易的手續簡化,房地產二級市場將逐漸昇溫。隨著二級市場的活躍,各大中介公司也將繼續強化新的服務方式,像賣舊買新、押舊買新、租舊養新以及轉按揭買新等等『以舊換新』業務。
趨勢之六,物業管理進一步走向規范化和產業化。現在物業管理法律規范已經開始實施,物業管理市場自己會慢慢地規范,而且有相當的發展空間。
趨勢之七,房地產營銷將回歸到地點、產品、社區三個基本層面。
趨勢之八,新房市場局部的短缺現象依然會存在,而且可能會持續。這個現象不僅存在於經濟適用房,商品房也存在類似的問題。
任志強:地產投資將繼續增速
華遠地產股份有限公司董事長任志強認為,在整體市場與政策的博弈中,長遠看房地產仍會保持一個超過GDP增長水平1—2倍的發展前景,2004年的增長低於2003年,卻不會僅僅保持一個與GDP相等的水平。房地產也許會成為吸引內需、緩解通緊壓力、拉動國民經濟的重要出口。
第一,根據2003年已新開工的情況和土地購置與開發的情況看,2004年上半年的投資仍將保持超過18%以上的快速增長。一個最簡單的道理:在土地購置增幅40%的基礎上,後續的開發增幅必然會保持一定的量。在中國正大力加強土地控制與管理的情況下,開發商買了地就不可能不再繼續投資建設。兩年不開發就將面臨土地被收回的危險,扔在土地上的資金如果不再投入生產並回收資金,也將面臨增加成本與現金流斷裂的危險。
第二,根據2003年的竣工與銷售情況看,2004年上半年的投資增速也不會大幅下降。竣、銷比大約為97%,銷售增幅近40%,沒理由去懷疑市場中的購買需求,也沒有理由去擔心已被銷售的房屋不繼續投資去完成,更不用擔心銷售所得的資金和已到位的資金不足而影響投資的加大,何況還有大量的其他行業資金加入到地產投資的行列。
第三,隨著市場和政策的變化,房地產企業經營模式,融資方式也會發生相應的變化。
A、盡管目前整體市場中已經開始出現了因市場需求和利益驅使而發生的貧困地區的資金向發達地區集中和流動的現象。但隨著成片土地拍賣與掛牌的資金特殊要求,同時在市場中出現了成熟企業和成熟技術從發達地區向二、三級城市過渡的趨勢。土地拍賣中也將開始出現各自獨立舉牌競價向組成戰略聯盟聯合或共同舉牌競價的趨勢。開始出現資金外流、外地資金替補的開端。
B、與境外銀行的合作正在少數企業中取得了突破性的成功實例。利用信托的方式融資也在不斷擴大探索的范圍,探索規避風險與政策性限制的各種手段。當債權或股權的融資方式發生變化時,會減少房地產融資對銀行的依賴性,並將由融資方式的變化而改變經營的模式或交易的方式。
C、當開發企業不僅僅依靠境內銀行的短期貸款而發展時,利用長期債權或股權獲得的資金會使房地產商從僅僅依靠一手市場的首次銷售中獲取差價收益,向商業地產和出租物業進軍,用信托基金、地產基金、境外基金而持有物業、獲取租金收益和物業昇值的雙重收益,從而逐步與國際接軌。
D、隨著世貿組織進程的加速,中國政府更加市場化的政策引導,會開闢更多的融資渠道而分散銀行的風險和減輕信貸規模高速擴張的壓力。債券的發行、境內按揭境外證券化,用信托方式並基金信貸境外證券化,用信托方式境外基金進入境內,都將成為可能,並且由少數企業創造的新的經營與融資模式,一旦取得成功的案例時會像傳染病一樣迅速在全國散布,成為未來發展的動力。
E、開發企業技術的成熟的理念與創新、境外技術的引進,高質量、低成本的品牌效應,都會不斷的產生新的需求。城市化與私有財富的觀念效應都會激發與拉動投資的欲望。
顧雲昌:2004又是房地產黃金年
中國房地產協會副會長顧雲昌對於明年的房地產市場非常樂觀。他說,『如果說當今世界上有房地產王國的話,中國就是房地產王國,現在正是中國歷史上房地產發展最好的時期。』顧雲昌比喻說,房地產這架飛機要起飛,依賴於萬裡晴空的好壞境。我國國民經濟的持續快速增長給房地產行業的起飛提供了絕好的環境。
中國的房地產市場是基本健康的,前幾年是供求結構基本平穩,2003年房地產行業的增長幅度比其他行業增長幅度都要高。當然,我們既要看到房地產市場健康的一面,同時又要看到不健康的一面。中國房地產市場中的矛盾市場在於,生產得太快,導致居民日益增長的住房需求與開發商供應的產品質量不符的矛盾,現在的產品還不能滿足老百姓的需求。在新的一年中,房地產行業的前進方向是,追求生態化的市場結構,形成合理的市場生態鏈。如何實現生態鏈的完整呢?首先是通過二手房、一手房的租賃來合理實現。其次是大力發展二手房,二手房市場的交易數量現在來看還不夠。第三是發展住房市場、非住房市場,還要加強高中低檔住房的合理化。
2004年行業發展的主題應該是持續、健康、發展。理由有三:一是中國的宏觀經濟形式決定了中國的房地產發展正處於一個持續上昇的階段。這一階段中央政府會采取保護措施;二是房地產市場發展的增長、房屋制度、有關住房的各項改革,在中國房地產市場的能量釋放遠遠沒有結束,老百姓買房的積極性還遠遠沒有改變。還有房屋拆遷所引發的住房需求量起到了推波助瀾的作用;三是國務院18號文件是一個綱領性文件,比較系統地對當前房地產發展起到引導和規范作用,這是我看好2004年中國房地產發展市場的一個出發點。
展望我國房地產業2004年的發展形勢,顧雲昌說,國務院18號文件已經對我國房地產業的地位和作用做了充分的肯定,因此我們可以期盼明年又是黃金年。未來5年、10年甚至20年,我國經濟發展的『基本面』不變,追求『居者優其屋』激發的主動性住房需求、舊城改造產生的被動性住房需求,城鎮化加速、農民進城帶來的自動性住房需求,再加上住房市場化率提高和存量房交易活躍增加的需求,未來的中國房地產業和房地產市場必將是『明天會更好』。
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