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『央行121號文件的出臺,像一場「六月雪」,讓房地產市場進入了嚴酷的「冬天」』。半年前,北京華遠地產公司董事長任志強的上述言論,成為當時不少媒體爭相引用的『語錄』。如今,羊年的『冬至』節氣已過,我國房地產市場的『冬天』是否真的到來了呢?
國家統計局日前公布的一組統計數據,對此作了回答。2003年前11個月,全國房地產開發投資達8285億元,同比增長32.5%,增幅比去年同期上昇4.3個百分點。作為資金密集型行業,房地產開發投資在過去近一年的時間裡穩中有昇,地產大腕預言的『冬天』,顯然在全國范圍內並沒有到來。
北京是華遠地產的大本營,這裡的房地產市場同樣看不到絲毫『天寒地凍』的跡象。北京市統計局近日發布的數據顯示,截至11月底,北京房地產今年已實現投資952億元,同比增長兩成多。在分析以上數據的基礎上,首都一家頗具市場影響的媒體得出了這樣的結論:『看上
去,業內一直擔心的121號文件將使房地產市場出現資金短缺的局面,並沒有出現』。
毫無疑問,央行於2003年6月13日發布的《關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知》(即121號文件),在很大程度上提高了房地產開發商的信貸門檻,收緊了商業銀行流向房地產的資金鏈。這樣的舉措為何沒有導致房地產投資銳減,甚至出現所謂的『冬天』呢?究其原因,主要有三:
其一,央行121號文件嚴控的開發貸款,只是針對少數不規范的開發商,大多數具備實力、經營規范的開發商並未受到明顯衝擊。事實上,早在2001年,央行就在《關於規范住房金融業務的通知》中規定,開發商申請開發貸款必須具備『四證』(即國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證)。121號文件只是重申了上述規定,惟一的不同在於嚴禁銀行采用流動資金的方式發放開發貸款。這對於實力較強的開發商而言,自然不會產生大的影響。
其二,121號文件出臺後,以信托公司為代表的其他金融機構紛紛向開發商伸出了『橄欖枝』,降低了後者對銀行信貸資金的依賴程度。以房地產信托為例,今年10月僅在北京一地,就先後發行了3個房地產信托計劃,分別為3個樓盤籌集了上億元的建設資金。此外,房地產基金的創立,也在一些地方開始嘗試。
其三,受房地產高額利潤的吸引,大量的外資和國內民間資本開始流向房地產市場,房地產開發的資金來源日益多元化。據統計,北京今年前11個月房地產市場到位資金的來源中,外資增長最為迅速,同比增長了183%,達到了28.9億元。與此同時,國內混合所有制企業在北京的房地產開發投資的比重達到了七成,國有企業的投資比重則只有16.3%,同比下降了10多個百分點。國美等家電銷售企業、清華同方等高科技企業也大舉進入房地產業,進一步拓寬了樓市的融資渠道。
當然,對於規模小、實力弱、經營又不夠規范的開發商來說,121號文件的確起到了『緊箍咒』的作用,這類企業的營運資金面臨『冬季斷流』的危險。目前,我國房地產開發企業總共有3萬多家,而全國每年房屋竣工面積為2億多平方米,『僧多粥少』矛盾突出。121號文件通過信貸政策的調整,對於推動開發商優勝劣汰具有積極的意義,為房地產市場步入健康發展的『春天』創造了有利條件。
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