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種種跡象顯示:海南房地產市場已經苦盡甘來,方方面面無不皆大歡喜:銀行可以輕松解套,開發商終於找到了新的發財機會,海南經濟又多了一個增長亮點。
一朝告別沈寂
經過十年的沈寂,剛剛過去的2003年注定是海南房地產的沸騰之年,歡樂之年。年初的『非典』疫情帶給海南的是『健康島』的廣告效應;七月組建的專門處置金融機構積壓房地產的聯合資產公司受到媒體的熱捧,一場處置海南積壓房地產的『攻堅戰』仿佛拉開了序幕;年底,從三亞傳來捷報:散落在三亞各處的120宗『半拉子』工程全部處置完畢,昔日的『爛尾樓』變成了今天的風景線……時間似乎是醫治創傷的良藥,歷時十年,海南就從房地產泡沫的陰影中走出來。當北京、上海、杭州、寧波、重慶等地的房地產價格以火箭般的速度不可思議地?昇時,許多海南人甚至慨嘆海南的房地產有點生不逢時,大有奮起直追的勁頭。位於海口市金貿區的『半拉子』項目世貿雅苑三期借著這股東風,向全國推出『猜房價,中現金大獎』的造勢活動,居然有網民開出了均價18000元/平米的『天價』,引來了媒體的陣陣喝彩和開發商的開懷大笑。同樣位於金貿區的『半拉子』項目國貿中心開盤,推出整版整版的報紙廣告,大張旗鼓地宣稱對購房者送豪華奔馳轎車。該項目的發展商躊躇滿志,據說要淨賺上億!
2000年是海南房地產發展的一個重大轉折點,國務院批復的《處置海南省積壓房地產方案》正式實施。位於天涯海角的三亞市先行一步,三亞市政府對位於大東海11層高的萬國旅游城實施了定向爆破拆除,對16層高的僑友大廈進行了人工拆除。其間,『炸』出了許多年來深藏不露的開發商及其關聯人,從而在全省上下掀起了一輪輪處置積壓房地產和新開工項目建設的高潮。短短幾年的時間,一幢幢破敗不堪的『爛尾樓』披上了亮麗的彩妝,一片片新建的小區在沿海、沿江一線崛起。海南的房屋交易量已連續多年創出歷史新高,2003年僅海口的交易量就超過百萬平方米。三亞灣逶迤數公裡長的海邊現房被搶購一空,連圖紙上的期房也像北京的經濟適用房一樣,受到『炒房族』排號爭搶……種種跡象顯示:海南房地產市場已經苦盡甘來,方方面面無不皆大歡喜:銀行可以輕松解套,開發商終於找到了新的發財機會,海南經濟又多了一個增長亮點。
海南房地產告別沈寂找到良好的感覺,是經濟發展的必然結果?還是價值的理性回歸?抑或又是一次泡沫泛起?海南房地產主管部門的領導和一些專家學者紛紛就此問題發表看法,一種主流觀點隨即形成:『海南房地產已經走出了最艱難時刻,海南房地產泡沫的歷史悲劇不會重演。』海南省統計局根據2003年國民經濟運行數據分析也得出相同的結論:海南經濟已經走出『房地產泡沫』陰影,進入新一輪快速增長時期。
作為中國唯一沒有冬天的海島和政府倡導的『健康島』,海南對國內富裕階層及周邊國家、地區人士的吸引力越來越大,隨著國內休閑度假房地產市場的形成,海南房地產市場將被重新激活,開發還遠遠不夠,昇值潛力巨大。中國經濟持續高速的增長也似乎印證了這種樂觀的情緒,2003年中國人均GDP超過了1000美元。中國的富人階層迅速擴大,度假消費及投資成為一種可以預期的時尚和選擇。
歷史總是驚人的相似
2003年12月,世界小姐選美賽在三亞剛剛落下帷幕,國內著名房地產專家曾憲斌應邀而來,他在11月剛剛到過美國夏威夷,他說,那裡與三亞有很多相似之處,但是,夏威夷的房地產價格是三亞的8至10倍。而國內同等類型城市房地產價格也是三亞的1.5至2倍。由此,他斷言,三亞房價上漲空間還很大,如果用發展的眼光和視角來看三亞的房地產,3至5年內,三亞房地產價格將在目前基礎上再漲1-2倍。『如果能吸引國外購房候鳥,三亞房地產價格更會大幅上昇。』曾憲斌的結論擲地有聲,方方面面給予了充分的肯定。開發商臉上掛滿了微笑,政府聽了也很欣慰,媒體更是推波助瀾、一片喝彩。
然而三亞房地產的價格已經從2000年的每平方米不足1000元,猛竄到現在的每平方米4000多元,這個價格還不能購買到沿海一線最好的海景房。據了解:三亞房地產的成本仍然維持在每平方米1000多元的水平,這樣的贏利模式無疑會吸引更多的投資商和投機客。
來自湖南長沙的的彭小斌就是三亞響當當的『碧海藍天』的老總。他在2000年來三亞籌劃這個龐大的房地產項目時,對房價不敢有過高的奢望,當時他認為理想的價位是每平方米2000元。現在『碧海藍天』的期房起價已超過每平方米5000多元,彭小斌賺得連自己都看不懂了。這是他幾年前想都不敢想的事情,他說島外購房客太生猛了,有位來自浙江的客戶一下子就購買了50套用於投資。當然這個客人只是付了少量的首期,餘款都由銀行辦理了按揭。銀行按揭在海口金貿區的商鋪項目上表現的更為突出,該區域號稱海口的黃金地段,商鋪成本每平米4000元左右,對外售價高達2萬多元,銀行提供70%按揭,即1.4萬元,開發商的風險全由銀行承擔了,而海口的消費水平和營商環境,20年恐怕也很難收回這種投資。
歷史總是驚人的相似。銀行似乎在這一輪房地產昇溫的過程中又扮演著十年前相同的角色。
當年從海南撤回北京的萬通董事會主席馮侖對海南還是情有獨鍾。他分析,海南是個很特殊的市場,除了同其他城市一樣擁有一般的住宅市場外,憑借得天獨厚的海濱風光,其旅游度假物業還擁有全國乃至全球的市場。所以,馮侖也把他的創新業務——『網上定制獨立住宅』擴展到了三亞,但親身經歷過房地產泡沫的馮侖對未來市場走向並沒有盲目樂觀。
海口的房地產雖沒有三亞那麼火爆,但給人的印象還是很『熱鬧』,這種?熱鬧?一方面體現在海口隨處可見的商鋪項目,另一方面,在很大程度上海口是在『補課』。十年前房地產泡沫留給海口大量的無小區配套、無綠化環境,內部設計和建築質量都很差的房子。像海口寶迪花園,人在屋裡要像貓一樣彎著腰上下進出,類似這樣的房子在海口比比皆是,現在看來肯定不適合銷售和居住,因而海口產生了二次置業的需求。目前,島內高收入人士的『換房』已接近尾聲,大多數有錢的單位都完成房改或集資建房,島內多年積蓄的二次購買力已得到充分釋放。海口早期開發的比較成功的小區如昌茂花園、置地花園房子已經蓋得密不透風,進進出出的人流宛如置身於海口任何一個雜亂的集貿市場。置地花園2000年推向市場時,起價每平方米2000元,現在起價在每平方米3000元以上。而銀行不時拿出來拍賣的置地花園低債房卻遠遠低於這個價格。
2000年以來,海口推出了以改造半拉子工程而銷售的經濟適用房,這種房子是將房地產泡沫時期遺留下來的半拉子項目重新設計、改造包裝,有些項目是在原寫字樓的基礎上增加轉換層使之變成住宅,上述經濟適用房由於是房地產泡沫高潮時規劃報建的項目,容積率高,沒有小區配套和完善的服務設施,建築質量大多存在隱患。雖然價格每平方米不超過1500元,這樣的房子通過銀行按揭,深受低收入階層和打工族的歡迎,但這個市場畢竟有限,以後遺留的問題還會更多,目前,海口最搶眼的項目是高檔公寓、豪華別墅。香港新世界在海口新埠島上號稱投資60億開發26萬平方米的高檔公寓項目,這個小區綠化環境很美,初期推出均價每平方米3000元左右,但由於交通問題和地理環境等因素的影響銷售一直並不理想,後期項目因而進展緩慢。也是2000年秋天,位於西海岸的『黃金海岸花園』推出一期48幢別墅,均價每平方米1萬元,一個月內全部售完,買家全部來自島外。但這些售出的別墅平時黑燈瞎火,只有節假日纔有候鳥從內地飛來,由於這些購房客戶都很神秘,其資金來源和購房目的都不明確也不穩定。一期銷售火爆並不能說明後期市場看好。目前在海口西海岸10公裡長的海岸線上,在建和擬建的別墅多達2500多幢,按目前市場的平均價每棟300萬來計算,2500多幢別墅的總成交價將是75億元,如此超前的購買力在海口本地居民中肯定已不多見。這還不包括成片成片的高級公寓樓。紫荊花園位於金貿區的海邊,一期推出的公寓樓每平方米均價3000元左右,很快被本市最早的換房者搶購一空。接著推出的二期和其他跟風的公寓項目銷售卻一波三折,諸如信息公寓、海怡豪庭、昌煒花園、半山花園、世貿雅苑、百年經典以及位於海甸島的友合金城、一品水苑、萬恆花園等等,無不拉長了銷售周期,降低了銷售目標,這些項目借助媒體大肆炒作,渲染概念,但島內有限的購買力早已消耗殆盡。
海南目前的經濟發展缺少有效產業的支持,沒有創造大量的就業機會和理想的薪酬標准,留不住基本的人纔,一個沒有充分就業市場的城市,人們都是為了吃飯在奔波,住宅的需求量畢竟有限。寄希望於休閑度假和異地養老,這其實只是海口的一廂情願,這個市場想象空間不大。海口的房子出租不像內地一些城市擁有合理的收入回報,出租率和租金都很低,投資購房根本看不到出路。城市化本來是支橕房地產發展的主要源泉。然而不幸的是,海南十年前遺留的大量積壓房使城市化產生的住房需求變得微不足道。海南城市化推進的總目標是,到2010年全省城鎮總人口達到450萬,城市化水平達到50%。海口市規劃2010年總人口發展到250萬,這是一個良好的預期,最終能不能達到目標,還得看是否有充分的就業和合理穩定的收入。目前,海口人均居住面積已經超過25平方米,按照小康社會的人均目標,現有的住宅已綽綽有餘。而截止到2002年底,海口市(含原瓊山市)的積壓商品房就接近1000萬平方米,這還不包括新批在建擬建的800萬平方米房地產項目,按目前理想的房屋交易量來預測,估計消化上述房屋需要二十年的時間甚至更長。
泡沫資產知多少
房地產曾是海南的最愛,十年前給海南帶來過無限的風光,多少人一夜暴富,美夢成真!然而過度的投機給海南的金融業造成了幾乎致命的打擊。隨著海南發展銀行的倒閉,十幾家信托投資公司消失,數百億不良資產爛在銀行手中。海南經濟從此背上了沈重的歷史包袱,正所謂『成也蕭何,敗也蕭何』。
海南的房地產泡沫,始自於金融業的混亂和失控。當時各路資金透過各種途徑湧向海南,四大商業銀行扮演主角,被卷進來的還有股份制銀行、城市信用社、農村信用社、信托公司、財務公司、大型國企、鄉鎮企業和民營資本以及各種名目繁多的集資款,最終從海南房地產全身而退的卻寥寥無幾。在上一輪房地產泡沫過程中,最大的贏家是從金融機構貸款的個人,最大的輸家是擁有所謂房地產抵押物的金融機構。
房地產泡沫給海南的遺產是數目不詳的金融不良資產。無論是政府公布的統計數據,還是人民銀行提供的信息,或是媒體披露的資料,數字都不一樣,也經不起推敲。較為流行的說法是:海南人口佔全國人口的0.6%,積壓商品房的面積竟佔全國積壓商品房總面積的10%以上,僅海口市積壓商品房就達750萬平米。海南泡沫經濟造成的積壓房地產800多億,其中四大商業銀行佔50%以上,即400多億。
無疑,積壓房地產的背後是金融資產,滿目瘡痍的房地產其實是鋼筋水泥的貨幣,積壓房地產就是積壓了銀行的錢,而銀行最終變成了海南最大的發展商。
銀行到底有多少錢扔進海南形成了大量泡沫資產?這個謎底一直無法揭曉。1999年,四大商業銀行根據國務院批復的關於《處置海南積壓房地產方案》,派出浩浩蕩蕩的清查大軍進駐海南,企圖摸清沈淀在房地產上的金融資產,耗時一年,卻沒有一家摸清准確的家底。由於各家銀行進入海南的資金極其復雜,有各種背景和拆借方式以及運作手段,再加上有些銀行時隔多年,仍然害怕查出問題,連累相關人員,提供的帳目和資料都是層層把關,這樣的清查統計數字肯定會有水份,何況海南的房地產抵押物一直在貶值或者處於動態之中。工商銀行總行一位老總至今對此次清查記憶猶新,他認為當時的清查壓力很大,凡是涉及到當事人的利益或某些行的領導,這種清查就沒辦法進行下去。因而最終的清查數字就是一種較為流行的說法:四大商業銀行先後在海南房地產投資400多億,其中工商銀行179億,建設銀行127億,農業銀行100億,中國銀行80億。這個數據並不包括交通銀行的70多億,人民銀行系統的40多億,中國光大銀行從洋浦接收的200多億,這200多億是幾大商業銀行從境外發放給洋浦開發商的貸款或投資款。海南發展銀行關閉時,同樣留下了200多億的窟窿,其中絕大部分都扔在海南的積壓房地產上,清查組經過幾年的處置,僅收回了少量的維持費用,如今剩下的資產已是一堆難啃的骨頭。海南曾經輝煌的十幾家信托投資公司,如今都已從人們的視野中消失,同樣沈淀在房地產上的資金也高達200多億。十年前海南相繼批准成立了130多家股份制公司,募集資金200多億,現在這些公司中80%早已債臺高築,不見蹤影,募集資金的80%也是投向了海南的房地產。
海南房地產泡沫最終形成了多少不良資產?上述數字簡單相加,已經大大超過了我們過去所見到的公開的數字。金融機構為海南的房地產泡沫付出了慘重的代價!
冰棍效應
作為全國房地產泡沫的重災區,中央對海南處置積壓房地產問題一直非常重視。1998年12月,當時的朱總理在海南考察時,提出了把海南作為全國解決房地產泡沫試點的想法,並明確了三點意見:第一,絕對不許再批新項目,再建新房子,不允許銀行再給房地產貸款。第二,要下決心收地。凡是報建沒報建的,只要是閑置的土地一律收回。第三,誰家的孩子誰抱。海南房地產是三分天下,三分之一是銀行投資,三分之一是銀行貸款,其他資金來源僅佔三分之一。銀行投資形成的不良資產交給資產管理公司,銀行貸款由銀行負責清收,房地產公司破產也得還債,其他資金投資由省裡統一處理。
但是海南依舊批准了很多新項目,建了許多新房子,銀行繼續在給房地產項目貸款。畢竟房地產是一個積聚熱錢的地方。
其實在海南,絕大多數房地產開發商當初都是從銀行貸款搞房地產開發的,後來幾乎都是銀行的債務人。賺了錢就分掉,留下的房地產高價抵給了銀行,銀行實際上成為海南最大的房地產開發商,擁有著眾多成片或分散的房地產項目。盡管後來銀行將一部分不良資產剝離給資產管理公司,但手中仍然保留著許多積壓房地產,由於海南房地產市場持續低迷和銀行處置權限受限,抵押物處置效果並不明顯,因而金融機構的不良資產一直被視為海南積壓房地產處置中最難炸的碉堡。
難,難就難在確權困難和資產關系復雜,許多項目只是挖了一個大坑,但空中樓閣的每一層都抵押給了銀行,許多項目還是重復抵押給不同的銀行。如果去確權,纔發現這個項目還欠著施工隊驚人的墊資款,即使把整個項目變現也不足以支付工程款。碰上這種情況,又得求助法院,由於標的物很大,法院收費也不手軟。銀行和資產管理公司面對這個『怪圈』,常常一籌莫展。
為了盤活金融資產,減少金融機構的損失,經過人民銀行、建設部、財政部、國土資源部和海南省政府多次協調,2002年底,國務院在原《處置海南省積壓房地產方案》的基礎上,又出臺了一份詳細的《補充方案》,明確由海南省成立資產管理公司專門負責承接、管理和處置四大商業銀行和四大管理公司協議移交的積壓房地產,並向商業銀行和資產管理公司償還資金。
一石激起千層浪。讓四大商業銀行和四大資產管理公司將海南的積壓房地產交給一家關聯度並不強的公司,銀行和資產管理公司的心情是復雜的。交吧,評估方式和價格很難認同,重要的是失去了對這些資產的控制權,造成的損失又得靠自己慢慢消化,國家財政不管。不交吧,海南的積壓房地產太爛,留著幾乎看不到什麼希望。建設銀行資產保全部副總經理於妍玲女士曾多次到過海南,對泡沫經濟的慘象深有感觸:『海南那麼美麗的風光,那麼多的爛尾樓,太不協調了。政府應該拿出壯士斷腕的勇氣,該炸的炸、該拆的拆,不要再在這些「半拉子」上做文章了。』她認為《補充方案》不能解決海南房地產泡沫遺留的所有問題。即使交給海南省統一處置,由於要償還銀行資金,還會對爛尾樓續建下去。何況《補充方案》太繁瑣,涉及評估、確認、驗收、處置、再評估等等程序,時間拖得太長,銀行不可能投入太多的人力物力處理海南的這堆不良資產。於女士甚至提出當初應由人民銀行、財政部牽頭,將各家銀行在海南的積壓房地產全部收回並交給海南省政府根據未來新的城市規劃統一處置,回收資金無論多少由財政部返還給各家銀行,省得討價還價,處置起來遙遙無期。更重要的是還海南美麗的濱海城市風貌。
關於《補充方案》,各家銀行認為是偏向於海南省地方的。人民銀行參與起草《補充方案》的黃慕東處長笑著解釋:當初討論《補充方案》時,各家銀行都提出了對自己有利的意見,如果完全采納,《補充方案》不可能出臺。現在的《補充方案》並不是強制性文件,其最終能否實施或達成協議還很難說。建設部有關人員的態度倒是很明確:《補充方案》主要是為了解決金融機構的積壓房地產問題,如果銀行或資產管理公司不願交給地方處理,那就讓他們自行處理。海南省處置積壓房地產工作小組辦公室陳武也回應了這種說法:『坦率講,當初要把四大銀行手裡那些積壓房地產項目移交給我們,我們是不願意接收的。』陳武甚至斷言這些錯綜復雜的積壓房地產,就算花費大量的人力物力也未必能處理好。而且最終即使盤活,恐怕也值不了多少錢。
如此看來,銀行剩下的積壓房地產很難再淘出閃光的金子。各家銀行自己也承認這一點,中國銀行資產保全部總經理董建岳一再強調:中國銀行要處理的不良資產高達幾千億,海南這點東西完全不值得一提。起初,中國銀行資產保全部的鈕文利小姐透露說在海南還有30多億的資產,後來又稱經過統計,只剩下不到10個億。農業銀行更有意思,具體數字不願透露,但表示肯定比中國銀行少得多。農行風險管理部總經理李彥斌對移交不良資產心存芥蒂。他說當初農業銀行將自辦公司的不良資產剝離給長城資產管理公司後,長城資產管理公司多次以注冊資金不實或資產欺詐反過來起訴農業銀行。李總提及此事仍然激憤不已:『早知如此,我們還剝離給他們乾什麼?隨便扔掉不是更省心些。』李總言下之意:長城資產管理公司是自家兄弟尚且如此,別的公司更不可信。在建設銀行,我們聽到最多的是資產保全部總經理楊小陽推崇的『冰棍效應』理論。這位曾在中農信任職的老金融,具有學者的氣質和風范。他認為處置不良資產要抓住時機,越快越好,否則就像冰棍捏在手裡很快就會化掉。最好是自己的孩子自己養。自己捏在手裡隨時都會化掉的『冰棍』,轉來轉去只會加快融化的速度。
然而楊總卻可能忽略了另外一個事實:海南房地產泡沫遺留的這堆『冰棍』,其實只是虛擬的或者殘缺的。所謂的不良資產很大程度上只存在於帳面上,或者乾脆就是一堆什麼也沒有的泡沫。
唐僧肉
海南房地產泡沫遺留了大量的不良資產。不良資產的處置一度成為一塊人人為之心動的『唐僧肉』,圍繞著這塊『唐僧肉』,在海南演繹了許多不為人知的故事。爭奪積壓房地產處置權從一開始就沒有停止過,幾乎所有的金融機構,無論是銀行、資產公司,還是其他信托公司清算組,都把處置不良資產當作一件美差,只要手中掌握項目,就會有人求上門來,各種評估機構、拍賣公司、代為處置中心等等一天到晚都在圍著他們轉。2003年6月,海南省人大常委會通過了《關於加快處置海南經濟特區停緩建工程的決定》,重申所有停緩建工程的產權人在兩個月內既不申報處置方案或不按所報處置方案處置的,政府將代為處置。此前,各市縣代為處置中心已運作了很長一段時間,積累了豐富的代為處置或強行處置經驗。這些處置機構借助政府職能部門的參與,在國土、規劃、報建、稅收、確權等方面具有明顯的優勢,通過大量處置項目獲得了豐厚的利潤。海南省人大常委會的決定對這些處置機構來說無疑是一把『尚方寶劍』,爭搶不良資產的處置權,由此更加白熱化。
中央為了解決海南積壓房地產問題,曾批准財政部拿出4個億專項資金,用於返還補貼給經濟適用房的開發商。這筆錢據說早就用完了,能夠拿到這筆錢的並不一定是開發商,但最終什麼公司或個人拿到了專項補貼,恐怕只有很少人知道。社會上一度為此事鬧得沸沸揚揚,人們無不希望專項補貼公正、合理、透明。
金融機構在處置不良資產時,一般都要經過嚴格的評估、公告、拍賣、審核等程序,看上去處置過程規范,其實稍好一點的項目早已通過拍賣公司暗中敲定。海口上百家拍賣公司這幾年幾乎都是靠著金融機構吃飯,拍賣資產給誰不給誰,定什麼價,就憑幾個人說了算。一般拿到金融機構的項目就能發財已是公開的秘密。中介費用只是很小的一部分,真正的暴利是加價。一個1000萬的項目,加200-300萬是小意思。公開拍賣不會加劇競爭,誰看中某個項目,私下先簽協議,待到真正拍賣時,由拍賣公司組織幾家公司圍標,或大幅度提高保證金門檻,會把那些不熟悉的客戶拒之門外。
翻開海南的報紙,拍賣公告令人眼花繚亂。一些不良資產的參考價低得不可思議。海口市區的住宅從500元到1200元的都可以見到,有些土地標價每畝不足1000元。據有關方面介紹,海南大規模處置不良資產已接近尾聲,回收資金估計30多億。當初數額驚人的金融資產在銀行停留了一段時間後又以極低的價格回到開發商手中,開發商從銀行取得貸款完成主體工程或內外裝飾再推向市場,即使是每平方售價不超過1500元,開發商的利潤仍然高達50%甚至更高。如此高的利潤並不是來自市場,而是來自低價賤賣的金融機構。許多當初抵債幾千萬乃至幾個億的大型項目,往往花幾百萬元就能拿到,這樣大幅縮水的項目拿到手中,不用投資就等於獲得了暴利,賺錢是絕對的。
位於海口市濱海大道的高檔寫字樓南洋商業大廈最輝煌時曾創下每平方米20000港幣的天價,現在評估價僅為1200元。一家來自南京的民企2003年8月拿下某銀行處理的港澳大廈觀海樓層,每平方米僅800多元。最近,某家資產管理公司擬處置幾個資產包,號稱70億的資產報價僅為幾千萬元。
金融機構不良資產的處置一直以來廣受關注,也帶有很大的道德風險。比如一輛抵債車,存放的時間長了,沒有電打不著火。拍賣的時候,鑰匙一插,不動,那就5000元。實際上只要花500元買個電瓶,可能賣到50000元。但金融機構不能這樣做,這叫再投資,是違規的,可能制造新的風險。然而大家私底下都知道這麼操作,資產給誰不給誰,就有了一種默契。
海南房地產泡沫留下的『唐僧肉』,其實已經被一些人瓜分得所剩無幾,一些人在海南積壓房地產處置中賺到了幾千萬乃至上億的利潤,這樣的機會又是金融機構拱手相送。
在海南投資房地產,無論是處置『爛尾樓』,還是新開工的項目,無論是經濟適用房,還是高檔別墅公寓,都可以以極低的代價最大化的佔有資源。這個資源包括低價土地、低價項目、低價勞動力、低價建築材料。房地產的泡沫由此而產生,並在無形中造成一些人對另一些人的掠奪,從而給社會留下難以愈合的創傷。
海南房地產的出路
十年前,海南房地產泡沫給銀行增加了巨額壞帳,這些不良資產經過多年的處置最終都是銀行做出了犧牲。而現在,需要消化的積壓房仍然高達一千多萬平米,新開工在建或擬建的項目又是一千多萬平米,而且新上項目的勢頭不減,開發規模已更為龐大,許多開發商仍然依賴於銀行提供資金,住宅和商鋪的消費市場也是靠銀行在支橕著,一旦形成新的泡沫,其對海南經濟的衝擊將會更猛烈。面對節節攀昇的樓價和遍地開花的新舊項目,人們有理由保持一份清醒。
當然,現階段出現的一些跡象並不意味著海南房地產已走進死胡同。有專家在《中國建設報》上撰文,為海南房地產指明了出路:
一是要有一個整體性的長期戰略規劃,以此控制海南房地產開發的節奏。目前海南一方面有大量的積壓房地產等待消化,另一方面是大量樓盤的破土而出。這有歷史的原因(大量閑置土地隨時都可能轉化為房地產項目),更與地方財政對土地批租的依賴性太強有關。解決這個問題的最好辦法,是將市縣的規劃權收歸省級政府,由省級政府根據市場供求狀況來決定土地供應和項目報建。二是多用減法,將大量閑置建設用地轉化為政府儲備用地,大量拆除危舊房和不符合城市發展的房子和『半拉子』工程,減少房地產供應,創造新的住房需求。三是根據健康休閑地產的特點進行有針對性的開發,追求質量而不是數量。四是引導資金投向旅游景觀等有利於提昇房地產價值的配套設施和項目,分流資金。五是加大宣傳力度,著重宣傳海南的整體形象而不是單個的項目。
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