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北方網消息:2004天津中介形勢品牌研討會於1月3日在國際泰達會館召開,參加會議的有天津房地產業協會趙寶竹秘書長,中國房地產與住宅法學會、市房協專家劉玉錄博士,天津大學建築學院、博導張玉坤副院長,南開大學經濟學院營銷學博導韓德昌教授,南開大學文科學院科研處長朱彥民博士及地產界的老總。以下是大家在會上的精彩發言。
[趙寶竹]感謝專家、教授、企業家參加中介研討。今年無論商品房、二手房都達到歷史最高水平。其中原因包括海河改造等等。今年房地產形勢非常可喜,明年比今年還要好,今天重點課題是中介這一塊,我們中介代理如何搞的更好,是企業關注的問題,也是全社會關注的問題。中介發揮優勢,給消費者提供大量的信息資源。但天津中介有待於提高,來把天津中介代理做的更好,我想到的問題和大家探討:1)培育中介市場。中介發展的時間不是很長,到目前為止規模比較大的經營單位不算多,使廣大消費者認識中介。報紙上經常看到中介免談,中介免談我們的市場就不會繁榮,這裡我想達到老百姓認同,需要大家做很多工作。
[趙寶竹]我第一次參加房改會是在83年,其中經過20來年,我走過20年購房制度改革,纔算實現。接下來是物業,經過這幾年物業公司的努力,老百姓買房買物業,接下來是中介老百姓是否認可拿這個錢,這個需要企業來宣傳中介,擴大中介影響,使老百姓能夠接受這個工作。現在順馳佔市場很大一部分,就看我們中介如何,搞好了老百姓就認可,當前中介市場需要培育。讓所有購房、賣房者認可中介。
[趙寶竹]至少現在有相當多人已經開始認同中介。
2)誠信服務。讓老百姓認同中介首先要靠誠信服務。誠信不是一句空話,我們工作達到誠信二字,就會得到快速發展。一個是要增加透明度。收費要有一個合法尺度,要盡可能讓老百姓知道,收了多少,盈利多少。另一個是我們中介應該不是暴利應定義在微利。香港這幾年中介給我們帶來了一定的啟示。從長遠看還是正常代理銷售佔得住腳。有一些中介企業用買斷的方式買了一大筆房子,獲得暴利,這些企業都佔不住腳。
[趙寶竹]不搞買斷經營,只搞正常經營。這樣就會把企業搞跨。中介在價格定位上要有透明度,這樣危險較小。
[趙寶竹]3)提高中介企業人員的素質。中介企業的人員應該說社會地位比較高。在一些發達國家這部分搞中介的經濟人應該和律師是同一類的。整體看,中介企業人員素質發展很大變化。今天到場的都是年青人,學歷高、品位不錯。
[趙寶竹]人員素質要提高。要規范一些服務行為。把整個經營人員素質水平搞上去,這是很重要的。
[趙寶竹]4)我們提高整合、規范中介單位。街上小店很多,門口貼條小店,這些中介企業需要有一個整合,有一個橫向聯合,協作。老的中介象順馳總部有聯鎖店,形成一個網絡,整體形象比較好。這次又進來一個二十一世紀,也是搞聯鎖。我迫切感到中介企業需要聯合,彼此合作,信息共享。
[趙寶竹]我想聽聽大家的意見,共同探討,我說的不一定對,謝謝。
[張玉坤]我先說一下我不是搞中介的,我是一個建築設計的老師,我實在是外行,沒有充分准備,我說一下我自己對二手房的認識。
[張玉坤]我對二手房中介企業包括所涉及交易方面不熟悉,我也去過比較大的中介公司,也看見過街上的小店。實際上我對中介不太了解。我說這些是為了鼓勵大家對二手房要有信心。
[張玉坤]我們住房要根據家庭收入,消費層次不一樣,一般工薪家庭好多年薪10多萬也不少,家庭收入和住房有一個消費鏈。二手房可以說從平房到豪華別墅都可以說是二手房,是一個多級消費鏈。現在部分人還在解決房屋條件,提高居住環境質量,從這幾個方面看,二手房前景非常好。
[張玉坤]二手房質量差別比較大。房型問題有的三室纔70多平米,早期建房房型存在問題,衛生間小,標准比較低,可以說是低標准住宅,如果我們能夠把低標准住宅適當改造,可能會增加利潤,還有中檔住宅、高檔住宅,我覺得各類住宅應該搞調查,比如七八十年代的住房有多少,可以預測市場前景。
[張玉坤]再一個說一下現房、期房、二手房的關系,去年來說二手房搶佔期房、現房。三類房源如何刮分市場問題,天津市在搞海河開發,住房需求一下子上去了,在這特殊時期不會持續太久,跟現房會有一個競爭。我覺得如果買得起現房不太願意買二手房。
[張玉坤]二手房我要慎重考慮。再有從比例上看,我們天津市拆的多,二手房比例肯定上去。我們還要看一下現房、期房的銷售總量。三類房的關系實際上從根本上分析,二手房市場存量受現房、期房的引領。我們搞中介不要怕商品房太多,沒有人買我們的房。比如我買了新房纔能有二手房。現房、期房是走在前面的,換房會越換越好,騰出二手房。我們不用擔心商品房多減少中介二手房的份額。
[張玉坤]我也不太在行,二手房中介我覺得是有一定限度,我一個學生30多歲已經換了5次房,這是不是一個好事,再一個我們住房現在的商品房是不是越來越好,勾起人們消費的欲望。
[主持人]請您來就是想聽聽業外人士的話,轉換居住方式改變自己的生活方式,學者和商人是有一定區別的,這樣我們的房屋市場會越來越活躍。
[朱彥民]各位朋友下午好。首先我作一個更正,文科科研處處長是幾年前做的工作。我對房地產方面的關注還是情有獨鍾。我的專業本來是學歷史的,在南大讀博士。
[朱彥民]建築文化是中國古代精粹的東西,我同意所謂的文化、藝術沒有新舊之分只有好壞之分。比如說孔子,對中國人教育思想現在也是好的。新的不一定就是好的。說到房地產,說到天津市的危改,全國房地產對文化古跡的破壞,這就得打一個很大的問號。
[朱彥民]文化的創造遠遠是個沒有解決的課題。我就想舉一些日常生活中的例子。如何搞房地產把人文等等結合起來?搞房地產是為了人們舒適來做的。比如學校草坪被學生踐踏,我們可以考慮,如果當時建設如果以人為本考慮,就不會這樣。做房地產也是一樣要考慮人們的實際生活需要來做。我想到天津房地產開發,我非常不同意老城改造。
[朱彥民]天津的危城改造,解決了人民的生活問題,使人們住上寬敞住房,另一方面長遠想,現在我們站在古樓的二樓往周圍一看,原來是繁華的歷史文化區,現在能看到什麼,等著老總們去建設,現在是一張白紙。建設後會是什麼,這個觀點只能做學術探討。
[朱彥民]天津是一個很好的國際大都市。很好的五大道,有沒有必要重新拆造?老城區從明代開始到清代幾百年有沒有必要破壞?將來又能建設成什麼?尊敬的各位老總,你們也用你們的思維考慮一下我們是在創造文件,還是在制造垃圾?在些我不做過多解說,我有點跑題。
[主持人]您這些話對我們來說是有用的、有價值的。
[張保強]我衷心希望二手房一年比一年好。
[張保強]明年的拆遷對房地產作用會加強。
[張保強]二手的商品房也成為整個二手房的一個亮點。各種商業用房的需求比較快。
[張保強]2004年二手房市場會持續火爆。
[張保強]對二手房來說,一方面公產房置換繼續萎縮,私產房交易逐步放量的勢頭依然繼續;另一方面次新房也就是二手商品房成為整個二手市場的新亮點,使二手房市場不再是舊房、危舊房的代名詞。
[張保強]作為房地產中介企業,實際上面臨著一個怎樣做到與時俱進、搶抓機遇的問題。我覺得,目前我們中介公司比較重要的一個任務就是擴張。這裡的擴張不只是指企業本身營業網點的增加,也意味著怎樣使整個市場的進一步擴張。如果把二手房市場比作一塊『蛋糕』的話,我們目前只是大家在分『蛋糕』。而實際上我們同樣應該重視如何造『蛋糕』。一壺水開了我們不能只顧得到出來喝,還得記得往裡蓄水接著把它坐開了,不然這壺水喝完了我們喝什麼。這裡造『蛋糕』的有兩個意思,2003年本市的存量房交易大數是650萬平米,如果按照平均50平米一套計算成交套數是13000萬套,這13萬套在我們在座的這個中介體系中成交了有多少呢?順馳已經佔據了全市二手市場的1/3,按13萬套計算是39000套,他有300家店,每家店平均每年成交是130套,順馳一年幾乎不休假,按360個工作日計算,每天每家店成交0.36套房子,其他的中介比這個量還要小一點。
[張保強]我們還有很大空間,這13萬房子沒有在整個體系裡流通,在這個體系裡成交量也就是一半,這個數在年初時媒體做過調查,可能是15%-20%,也就是順馳佔1/3,剩下26000套,能一定反映出市場狀況。我們把在中介外面流通的拿過來我們就夠吃的。我們主要是把市場引導過來,纔有擴張的空間。我們本身希望擴張,但如果沒有足夠的空間,其實對我們不利,對消費者更不利。
[張保強]第二塊蛋糕是服務,目前絕大多數中介公司所能提供的服務僅限於撮合買賣雙方達成交易,或代辦房產交易手續等初級服務。隨著市場競爭的日益激烈和消費者服務要求的提高,在品牌服務規模化的基礎上,中介公司應該開始推進相關業務的多元化和服務方式的多樣化。老百姓認為我們收費高,其實也和我們提供的服務太少有關。如果我們能在穩步發燕尾服中介業務的同時適當開展相關的准多元化擴張,使新的利潤增長點能夠逐步隨著企業發展而產生,在重新分舊蛋糕的同時造出越來越多的新蛋糕,整個中介行業就能夠保持一種穩定可持續發展的態勢。
[張保強]服務措施適當增強,提高新的增長點隨著公司的發展而增長。
[張保強]我們共同營造一個好的生長點。
[張保強]不能因為業務忙,忽視服務質量。產品賣的好,產品質量不能下降,在中國企業例子太多了。做為服務業,服務質量下降,會影響企業品牌。中介企業業內人纔一直比較缺乏,人纔問題成了大家共同的問題。天津沒有經濟人的概念,我們這種企業大部分是靠人和人溝通,人是最重要的。誠信建設和每個員工的素質都有關系。不能因為員工問題,使2004年成為客戶投訴年。
[張保強]大量的投訴本來想過來的人也會猶豫,對我們都不利。我們行業有一批知名人士會對我們的形象有所提高。香港也好,世界各個地方也好。是因為他的經紀人對自己的信譽很重視。天津不是這樣。在這邊出了問題,到另一個地方還能做。這不是企業能解決的,政府相關部門應該有相關的東西出來。我們的企業之間應該有一個互通,這也是為客戶好,也為企業好。中介企業和開發企業我認為是不同的。開發必競是短期產品,中介企業如果想發展,應該有做百年企業的想法,老老實實經營,持續發展。服務是前題,信息是載體。中介如果想發展應該短期行為少一點。
[張保強]我對明年隱隱擔懮,是因為如果客戶少了我們可能會覺得缺客。在這個時間段掙了很大利潤,在下一個時間段可能適應不了市場變化。在二級市場和三級市場互動方面我們體現不出來。
[張保強]實際上,雖然同為房地產領域內的企業,中介企業與開發企業應該有一定的差別。作為開發企業,有一定的投機思想和投機行為並不為過,但作為中介企業,必須老老實實的經營,踏踏實實的發展,沿著市場化、規范化、專業化、規模化、品牌化、連鎖化、公開化、服務化的道路。以完善宏觀大循環為前提,以服務於各種需求為基礎,以溝通各個流通環節為目的,在大量的信息流、資源流、資金流中產生效益。社會效益與經濟指標並重;二級市場與三級市場互動,纔能適應市場發展的需要。
[主持人:]順馳佔了三分之一,問順馳的最多,請順馳老總發言。
[雷海榮]三級市場150萬平米,照此推算全年3萬多套,我們如何看一個企業的發展,一個企業在一定市場佔有一定份額,對於市場佔有率應該說是一個企業長期發展的過程,不是靠一天、一夜通過非法手段獲得的。前期經過很艱難的過程,在2001年市場不好,堅持在市場做規范性服務,我想今年市場有一定突破,是對我們工作的認可。得到消費者的認可。最少市場份額在60%以上對市場纔會有影響。天津市三級市場容量很大。今後還會有像順馳這樣的公司把市場做大做強。
[雷海榮]我們作為一個企業從市場實踐、業務和大家做一些交流。天津市場不規范,我們公司的行業服務意識,決定服務水平,包括服務水准,服務創新,推動房地產發展。不規范服務也存在,天津市場很樂觀,天津市場相對比較規范,起碼比北京強。天津市二手房市場起步比較早。隨著天津城市化進程,強調服務意識,從自身做起。服務水平,一個企業在行業中起到推動做用。在現階段服務速度是主題,不光是增加店面,更多是和客戶的交流。服務速度提高纔能談到服務技術的創新。現在來看,後面服務的附加值更多的是取決於服務速度。服務成為主流。
[雷海榮]在南方的城市,今年年底進入10個城市。在天津現狀需求量急增,二級市場進入三級市場速度加快,能夠在三級市場得到平衡有許多工作要求。從今年整個市場來看,成交有幾個特點。1)梯級消費已經形成。從今年我們公司來看,具有三級市場的服務,二級市場的產品,變化特別大.從我們項目看翻了一倍不止。已經有40%的客戶回到三級市場交易。2)存量的加大。產權交易成了主流,產權交易成了50%。另一方面二級市場進入三級市場,增大了三級市場的存量。產權方存量加大。3)價格體系被徹底打破。
[雷海榮]價格變化不光對三級影響對二級影響也很大。4)剛性的需求。不光是量的增加,更多的是三級市場啟動的,帶來更多的需求,對未來市場的成交量的刺激,對市場持續成交的深遠影響。產權方金融服務品種,結構的變化、價格體系的變化非常大,從2000年到2002年是量的變化,到2003年成交量的變化。
[雷海榮]提供更優質的服務,服務方式上、品種上有一些探索,互相交流。連鎖店3月開了100多家,對百姓的需求,包括提供客戶的服務,最容易提供優質服務,實現價值的服務,對社區客戶的需求,是一種長期的服務。對社區的服務做了一些探索。對二級市場的服務直接從社區啟動。這是一個新型的服務渠道。對網絡的重視。共享程度非常高。成為對客戶服務立體化的渠道。以前服務方式更多的最早的中介機構是信息服務,未來的中介企業生存的根本在於三級市場客戶多方面的滿足,信息服務只佔一小部分。今年包括二三級市場的業務,包括金融、裝修產品,對整個行業內的客戶有一定好處。整個行業的發展也是不同的。今年順馳還是在服務渠道上做了更多的嘗試。
[雷海榮]今年我們市場份額佔到30%。我們希望更多的企業進入這個行業,規范這個行業。未來天津市三級市場的前景,包括三級市場對二級市場的推動意義深遠,三級市場明年發展空間非常大。還有很多空白點,需要大家共同交流。
[主持人]感謝雷總發言。二手房企業如果能夠迅速佔領市場一定取到很好的帶頭作用。
[網有提問]二手房比新的房價格高。
[王振華]中介公司的出發點談。去年中介可以說是發展年。但是我們想要飛越,有很多問題面對。最重要的是人纔。人纔從什麼地方體現,很多是培訓幾天上崗。其實這些人對二手房有多少認知,提供服務有多大差距。為什麼說中介成交量不會超過市場30%為什麼?我們所說黑中介、小中介的成交能力也是非常強的,我們大機構應該想一想,為什麼他們能成交我們不能?我們總說小中介敗害名聲,我們沒有起到主流的作用。我認為中介如果發展,不用考慮小中介我們要用服務公正、透明發展起來。從市場發展來看我們最大問題是盤源問題。
[王振華]我覺得中介要發展要打誠信牌、服務牌,纔能佔領市場。這個市場是1:0.66,三年後一定能超越。要老百姓知道,要買房一定要找大的中介。
[主持人]感謝
[杜晶]關於2003年房地產展望剛纔已經談了.大家知道今年的市場好,和天津改革力度是分不開的。供求關系和往年不同。商品房也是年年增長。二手房今年產生很大變化。也做為目前改革住房的首選。地段是二手房選擇的首要,第二現在消費者不追求一部到位,根據實際選擇二手房。現在也有很多市民把一手房轉為二手房。有很多人有很多現金不再投入到金融市場,也投入到二手房中。還有一方面政府部門出臺很多好的政策,在很大程度上也刺激了二手房的買賣。各位代表各自的公司,對於我公司認為是一個外來企業,完全已經溶入天津市市場之中。
[杜晶]我們有了自己的認識和自己的經營方法。我也說一個服務質量問題,我們公司也有自己的資源信息的共享平臺,更多的消費者會更多的坐在家裡做為信息的互動。要求我們的公司軟件、硬件都要做上去,雙重結合建立信息流動的資源管理,為消費者提供更好的途徑。
[杜晶]任何企業人是最根本的東西,無論是什麼樣的公司,對於二手房來說服務是第一位的,在服務中遇到什麼問題要面對,不應逃避。包括人員素質、管理水平提高上去是每個公司發展的必然之路。不斷給更多消費者帶來新鮮東西,希望大家聯手把市場做好。
[主持人]希望我愛我家更好發展。
[周希娜]天津二手房市場沒有這麼火暴。今年的拆遷面積已經突破了500萬。
[周希娜]我們在坐企業經營者要共同努力。現在成立房地產協會,首先是行業自律問題,做成一個規范的市場,透明化是說無論是在費用上、流程上在中介機構能夠得到什麼。我們中介費也好、信息服務費也好到底要給客戶提供什麼樣的服務。
[周希娜]在前一段一些中介公司主動打出不壓房本,我們公司也探討過,我們應該給老百姓一個自由的空間,願意在我們這成交,我們不應該用其它手段去制約。這種方式我們公司想把這種代賣形勢取消。我們服務人員水平可能是因為這種代賣形勢。不利於中介行業的發展。我們有夠從我們這些中介企業達成共識,以方便老百姓為前提,這樣老百姓對我們會認可的。
[周希娜]我們應該從自己的角度完善。提高老百姓自主的交易。對我們來說是比較嚴俊的考驗。我們從根本上改變自已,不是改變老百姓。這纔有品牌可言、纔有服務可言。我們歸根結底我們最終是服務,沒有其它可言。我們應該對我們的業務人員要提高。我們深入開展行業自律。扶持優秀品牌企業。有利於中介行業的發展。政府加大監管力度。房地產行業是以誠信為根本的行業。
[網有]今年二手房會有什麼變化,價格會有什麼變化。
[張武]我們做了去年11月10日我們搞了一次座談會,做了一個形象店,21-31我們授權了18個加盟店。現在最大的240平米員工14位。最小的80平米。從事過二手房工作佔80%比例。做為負責天津和廊坊區域的工作人員我們都有很多交流。包括我們召開的活動、會議都邀請很多人士參與。
[張武]天津方面的中介市場發展很快,04年發展肯定發展。有很多核心理念。很多加盟店不斷貫徹、不斷發展。我們做為一剛進入天津的公司,我們希望共同努力能夠建立合作關系。共同為天津市房地產市場提供服務。在前一段時間我突然聽到有中介公司會降價的想法,我聽到以後,我個人感覺,我在坐的每一家公司帶表在市場中的份額,都有自己的發展空間,我不管這種服務是否到位,我提供相應的服務,收取一定的費用是應該的。不管房子采用什麼方式,該收的必須要收。做為物價局來說1%到3%沒有規定是0收費。會對我們行業帶來損害。我覺得最關鍵問題把握市場,了解消費者最終需求。我們是否可以給消費者提供方便。
[張武]我最後祝每一家中介公司都能心想事成,建立友善合作關系,為消費者提供更多服務。
[崔晶雪]21世紀不動產發展32年。現在已經發展到15個城市近300家店,明年我們要發展到600家店。在全球發展速度最快,為什麼成為全球最大,在中國發展如此快,和中國的市場有關系,我們的目標:顧客的高度滿意,中介行業領先,房地產事業的平衡發展,公司職員的潛力提昇。使員工自我價值實現,不在於我們降價,我們要提高我們服務水平和服務質量。21世紀進入墨西哥時只是0.5%,現在整體提高了,現在6%。美國現在也是3%+3%。我們現在有一個服務水平提高問題。比如我們在美國買房,他的經濟人拉著你去轉,能把歷史講的很清楚,幫你辦所有手續,全方位服務。無論中國、外國房屋中介,中介費的提高是必然趨勢。
[崔晶雪]從一個行業健康發展的趨勢來講,一定要提價的。需要在價格下提昇服務,水平提昇。我們遠景目標是通過我們的完善服務,徹底改變消費者的不動產理念。也是我們中介行業的目標。我們在報紙上、社會上見到中介免談。真誠呼吁我們應該保持我們的品牌不應該用價格競爭破壞整個行業。
[主持人]提到有人傳聞要降價
[張武]我感覺是一種經濟行為,我覺得聯盟是兩種方式一種是戰略性的一種是在體系內。我覺得應該用市場行業來引導。我覺得大家要溝通,都明白深層的道理,聯盟不聯盟只是一個形勢。
[張武]價格一定要公開。
[張武]體系內的加盟店一定要透明
[張武]一定要公開,沒有隱含,沒有兩種解釋。
[主持人]上海中介下調原來3.5%現在下降到2.5%我們也在了解。
[崔晶雪]上海是人大發起的,我們這幾家大的公司給市場寫了封信,我們整個中介行業是反對價格下調的,主要是因為上海行業太火暴了.所以市政府想用這種方法壓中介,實際不是市場行為,受到上海所有中介公司的反對.市政府認可了我們的做法,但是是人大立法沒法再改.這就是中介聯合起來的效果.一致把中介事業推向健康發展。
[主持人]請下一位代表發言
[王建軍]自已的看法圍繞市場競爭問題,和誰競爭?我們做了不完全調查,在天津某一個區,正規的門面店數額在30家左右,政府有關部門沒有什麼資質,黑中介400家左右.從數字分析,30家門面店每一家是10套房子,是300多套,黑中介有400多家,是400多套,正常比例,正規中介行業佔30%左右.黑中介佔50%左右.剩下20%是馬路條,上報等.我想實際的市場競爭不是有品牌大中介的競爭。從另一點我想闡述一下競爭的有序性,包括價格在各個公司沒有一個很好的溝通,可能是出臺一些什麼政策?等等,我們能夠組織一個二手房協會,我們進行市場、行業研討,我們充分溝通。有一個規范性合同,這點兒請大家考慮。另一方面這種行業協會會起到一個更大作用,這種行業協會有一個非常重要的聲明某一個經紀人犯錯誤這個行業就不允許在生存下去。這樣經紀人會為了保住自己的飯碗努力,我希望我們共同努力!
[主持人]請下一位發言。問題多的是對二手房的誠信。
[主持人]今年二手房市場還會發生什麼變化,房價是否還長?
現在有的中介信譽太差,如果房屋出問題找誰?
政府是否會加大力量改革?
[劉玉錄]首先感謝市房協、置家雜志、及其它單位還應謝張院長、朱博士光臨我們二手房能夠在泰達國際會館舉行,說明我們的作用、我們的行業有一定影響。
我們在坐的年輕人多,雖然房子老,在市場是年輕的企業。很有發展、很有創新。
[劉玉錄]這兩個印象我感覺二手房在天津大有希望。今年會更好。對今年二手房市場的火暴主要是因為拆遷影響。是一個行政力量推動,不像上海是自然發展。
[劉玉錄]對未來市場不斷分析、研究、決策。任何企業都要一點點來做。對明年如果沒有其它的政治、軍事方面的情況,我們房地產市場不會壞於2003年。今年500萬拆遷,一部分人沒有找到合適房子。預期很重要。
[劉玉錄]上次在順馳開會有同志談到二手房交易好房子多,1-10月份存量房上昇19%。9月份上房交易3100元,我估計2800元,總體來看二手房交易包括好地段,但平均價不高,不是說中高檔房子進住二手房。在天津還沒有上這個臺階。另外明年二手房不會低於今年,房地產在總量增加同時結構調整是特別重要的。形成的剛性需求是中低價的。拆遷造成的需求和規劃供給是錯位的。我認為明年是中介大有做為的機會。
[劉玉錄]從空間上看,折舊應該說是若乾年是長期的二手房需求,現在房子折舊是按70年算,2003年住宅1.3萬平方米按折舊是200萬平米,原計算是531萬平方米,涉及28萬房。這些當中一部分進入困難戶,形成大量的二手房。這些戶根據2003年按500萬平方米拆遷我估計達到450萬。
[劉玉錄]正常形成將近5000萬平方米拆遷,三年拆遷按五年消化一年保守應該是660多萬。和今年比較穩合。還有一些低收入戶,一個根據第五次住房補償,按8平方米建築面積人均補償,有12萬戶。按每戶3人50平方米,人均差44平方米,可形成550萬平方米的需求。人家庭月均收入700元,屬於低收入有7萬戶。大量進入二手房。這些形成134平方米。這是從收入計算。
[劉玉錄]從地點分大河西生活指向平均價格1998年3600元/平方米,2003年第三季度4500元/平方米、大河東(河東區、河北區新開河以南)98年是2282元/平方米,2002年是2518元/平方米,2003年將近2800元/平米大眾工薪指向和全市商品房平均價格一樣。河岔地區(紅橋區)。
[劉玉錄]商品房市場發展到一定地步,不動產往前走比較容易。根根據這個現象,不會隨著行政力量退出而萎縮。現在不但是住宅火,我們商業地產也很火。二手房這一周開兩會,說明二手房已經火起來。正是房產市場從來沒有的,祝中介單位、各個公司發展更快。
[主持人]非常感謝各位來賓,謝謝!(北方網記者:楊怡)