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近日,戴德梁行、第一太平戴維斯、世邦衛理仕和歐思諾4家國際知名代理公司齊聚賽特飯店,打響了『後SARS』時期京城高檔公寓租務市場的『第一槍』———為了獲得『鼎極.嘉華世紀』這個位於『賽特黃金商圈』高檔項目的獨家代理權而展開了激烈的競爭。
競標結果給了地產界的投資人很大的信心,四家金牌代理給項目的租金報價都達到了每月每平方米18美元,業內人士分析,租務代理公司所標出的租金價格,與非典前同等高檔公寓租金的價格相差無幾,可以說SARS對北京房地產市場的打擊已經過去,京城高檔租務市場復蘇已初現端倪。
供應增大SARS打擊高檔租務市場預期受質疑
事實上,京城高檔公寓租務市場的下滑已是不爭的事實。戴德梁行的統計數字顯示:2002年第四季度公寓的平均租金較上一季度下降了2.5%;高檔公寓的空置率較上一季度增加了1.8%,達到了23.40%。
進入2003年,高檔公寓租務市場仍持續走低。從某種意義上說,SARS充當了『替罪羊』———SARS減少了異地或跨國的商務活動,直接影響到了北京高檔公寓的客源。然而更多的業內人士認為,SARS並非京城高檔公寓租務市場行情低迷的『第一元凶』,高檔公寓項目的供應量過大纔是導致租金下滑的首要原因。
就目前而言,在投資回報率相對較高的CBD(包括核心區和泛CBD)地區,高檔公寓項目的總供應量超過了300萬平方米,且市場定位大同小異,都把外籍員工作為首要的目標消費群體。有數據顯示,高檔公寓項目數量的增長已經超過了需求的增長。
由於全球范圍的經濟不景氣,跨國公司縮減了外籍員工的數量,並『軟化』了他們的住房津貼,來自外籍人士的消費能力已經不可能滿足過快增長的高檔樓盤供應量。於是,空置率增高,行情低迷也就不足為奇了。
多重利好刺激金牌代理看好高檔租務市場
盡管北京高檔公寓租務市場的預期受到了廣泛質疑,然而戴德梁行、第一太平戴維斯、世邦衛理仕和歐思諾4家國際知名代理公司在『鼎極.嘉華世紀』競標講演中,仍表現出對京城高檔公寓租務市場前景的信心和樂觀。
戴德梁行認為,雖然整體市場的價格在平穩中下滑,但就此對未來形勢持悲觀態度也是不理性的。戴德梁行提出了兩個利好因素:加入WTO和戰勝SARS所帶來的投資信心。戴德梁行預測:在未來幾年中,與世界更為緊密的融合和交流將極大地刺激北京的高端租務市場,朝陽園的老總黃士達也認為,WTO、CEPA和2008奧運會對市場將起到積極的推動作用。
另外,戴德梁行住宅部經理樊驥表示,租金是一個綜合的系統,除了供求關系和地理環境以外,物業服務質量、周邊配套和戶型的設計也將影響未來的昇值潛力。世邦衛理仕表示:『鼎極.嘉華世紀』獨一無二的『黃金地段』無疑將確保日後的昇值潛力。對於出租率,世邦衛理仕也表示了樂觀:『保守地估計,年底有望達到40%,但我們有充分的信心達到100%』。
第一太平戴維斯和歐思諾在表達相同或相似看法的同時,著重強調了物業服務質量對於昇值潛力的重大作用。
另外,業內人士普遍認為,此前市場所表現的租金和回報率的下降僅僅是從『暴利』回歸『正常』的過程,而非『崩盤』。已經有業內人士發出了這樣的聲音:這種下滑有利於市場的健康發展並且幫助租客建立起一個理性的回報預期。
專家預測,在未來5至7年中,北京的高檔租務市場將進入一個平穩發展的穩定時期,WTO的緩釋效應和奧運因素將保證這個市場的投資不會出現大起大落。
推行『泛涉外』概念提昇服務價值高檔租務市場變革中求發展
沒有任何一個市場不是瞬息萬變的。在『外銷公寓』概念出現至今的十多年中,高檔公寓的租務市場發生了許多細微但卻重要的變化,比如『內外銷合並』。而在今天,一個更重要的變化在悄然發生。
有數據顯示,在北京高檔公寓的租客比例中,外籍華人和外省市人的比例在不斷的上昇,大有取代外籍人士,成為首要目標消費群體之勢。以至於偉業顧問的林潔就此提出了『涉外』概念泛化的說法,即不僅包括外國人而且包括外籍華人和外省市人。
根據林潔的分析,造成這一現象是因為中國人的『城市中心情結』:市中心不僅承擔著工商業和金融中心的功能,而且還依托交通便利的優勢承擔著居住的功能。林潔指出,在中國人尚不能接受『市中心工作,郊區生活』的背景下,高檔公寓市場的前景越來越被看好。
同時,他還表示,隨著業主投資理性的增強,高檔酒店式公寓的市場前景要好於以居家為基本功能的『豪宅』。但是,在這樣的背景下,物業服務質量將成為最重要的核心競爭力之一。競標商之一———『鼎極.嘉華世紀』的物業代理公司歐思諾就提出了『大管家』的服務理念。
按照戴德梁行住宅部經理的說法,物業服務的水平和質量是僅次於供求關系和地理位置之後影響租金和回報率的重大因素。因此,有業內人士指出,隨著租客來源的變化,服務的方式和風格應當適應這種變化,最終達到個性化服務。
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