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2003年,房地產市場是如此富有戲劇性。
3月份開始,全國土地市場秩序治理整頓拉開大幕並貫穿全年始終。
隨後發生的非典,令房地產與全國其他眾多行業一樣飽受傷害。北京祭起『地產救市』之旗,主管部門興起了『百日行動』,以緩解非典對房地產的傷害。北京的一些開發商也主動聯合起來為購房者代繳部分契稅。但非典尚未過去,出來了一個最高人民法院有關商品房買賣合同糾紛的司法解釋,開發商叫苦不迭。開發商還沒從司法解釋的『苛刻』條文中緩過神來,又有央行的『121』號文件迎頭痛擊。幸好很快就有國務院18號文件來安撫開發商和整個行業。
2003年,中國房地產的關鍵詞是:司法解釋、121、18及土地市場整頓、物業管理條例。
司法解釋
最高人民法院是在北京非典仍很猖獗的5月中旬公布了《最高人民法院關於商品房買賣合同糾紛案件若乾問題的解釋》,該司法解釋從6月1日起正式生效。
新司法解釋最厲害的幾條是:第一,追溯力。自1991年房地產法施行以來尚未審結的商品房糾紛,均適用該司法解釋。第二,確立雙倍賠償原則。商品房買賣合同訂立後,出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;出賣人訂立商品房買賣合同時,故意隱瞞所售房屋已經出售或抵押的事實;故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證的事實等,開發商均須承擔雙倍賠償的違約責任。第三,對商品房買賣合同的訂立及房屋價格的確立有重大影響的廣告與宣傳資料,視為要約,開發商若違反須承擔違約責任。第四,由於房地產開發企業的原因,購房者未能在規定期限取得房產證,須承擔違約責任,購房者可以要求退房。
華遠集團總裁任志強說,新司法解釋對以前已經實行的一系列商品房銷售管理制度產生抵觸,甚至是顛覆了以前的管理制度,實施後將對房地產業產生巨大影響,並大大增加交易成本。潘石屹認為,如果對房地產法頒布以來未審結的案件都有溯及力,將會給整個房地產行業帶來極大的混亂。
新司法解釋出臺的著眼點是保護作為房地產市場主體『弱勢』的一方即購房者的合法權益。但北京高級人民法院民事庭的有關法官安慰開發商說,新司法解釋給了法官較大的裁量空間,法官將會慎用雙倍賠償及其他懲罰性條款。而任志強等則為同行們出了一個主意:在購房合同中增加相應的合同條款,規避所有那些違約責任。譬如,在合同中規定售房面積『據實結算』,開發商就不會有所謂商品房面積3%之類的問題。
雖然新司法解釋是為購房者制定的,但實踐表明,遠非多數購房者知道如何運用該司法解釋來捍衛自己的合法權益。而新司法解釋出臺後,雖然有關商品房買賣合同糾紛案件數量大幅增加,但消費者並非都是勝訴者。
『121』衝擊波
有專家認為,從法理上說,新司法解釋的效力要遠大於後來出臺的央行121文件,但後者的影響卻遠遠大過了新司法解釋。這既是因為包括開發商和購房者並未清楚地理解了新司法解釋內在的強大殺傷力,也因為金融政策是對房地產業影響最大的因素之一。
6月13日公之於眾(用印日期為6月5日)的121文件,全名為中國人民銀行《關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知》(銀發[2003]121號)。對許多地產商來說,這些規定條條如刀,刀刀見血。潘石屹說,『這是我近10年來見過的對房地產最嚴厲的一個通知。它不僅規定了開發貸款,還對與房地產貸款有關的所有方面,包括住房按揭、土地儲備、施工企業貸款,連公積金都管到了。』
121文件一出臺,全國開發商一片嘩然。『房地產的冬天來了』,這是華遠集團總裁任志強對央行121號文件後果的描述。
任志強認為,這個冬天不僅僅是房地產的冬天,而且有可能也是銀行的冬天。央行此次信貸政策的調整,是從防范金融風險出發的,但實際的結果卻會進一步加大金融的風險。如果這些政策是從銀行尚未放出大量的貸款或者項目的貸款尚未發生開始,也許這些政策還有些先期的防范作用,但目前的情況是大量的貸款已經發生,如果中途改變游戲規則,那麼銀行已經發生的大量貸款將面臨著無法收回的更大風險。
121文件的主要起草人央行原貨幣政策司司長、現征信管理局局長戴根有10月下旬在清華大學的一次演講中透露說,對房地產業開始出現一些局部性的問題,『我們從2001年年初就注意了』。央行對部分地區房地產過熱苗頭的擔心,亦即反映在121文件的主要條款,實際上早在2001年的央行195號文件(即《關於規范住房金融業務的通知》就有規定。戴根有認為,房地產業的發展,『當它出現苗頭的時候你必須采取措施,把過熱的現象解決了,盡管它是局部性的』,戴根有說,如果任其發展,它對局部城市和地區經濟的影響會是非常深遠的。
雖然121號文件遭致開發商強烈反彈,但戴根有說,『到目前為止我看意見恐怕逐漸趨於統一了,大體上沒有人認為121文件從總體上來講是錯的』。他表示,『我們考慮的是宏觀上不要出現大的波折』,『我對121文件有充分的信心,因為是幾年研究的結果,不管有多少不同意見,它可能是個歷史性文件,如果執行得好,能夠防止中國整體上出現房地產泡沫,那功勞就大了』。
『18』的春風
讓開發商忐忑不安的是,121文件會不會出臺實施細則?如果不出臺,那121文件的最大作用可能只是提醒銀行和開發商注意房地產信貸的風險,即像戴根有所說的,『指出了房地產貸款總體的趨向,把主要的風險點都點到了』,至於執行不執行,戴根有的回答是,『如果不講條件地亂放房地產貸款,他苦頭在後面』。
不過,很快就有18號文件來安慰一片愁雲慘淡的開發商們。
8月底,《國務院關於促進房地產市場持續健康發展的通知》(即國發18號文件)印發。在9月初由中國房協召開的一次座談會上,幾乎所有開發商對18號文件都是熱烈歡呼。張寶全對筆者說,看了這個文件,感覺真的是『歡欣鼓舞』。而任志強在國務院18號文件發布後也拋開了他此前的房地產『冬天論』,認為『房地產將迎來更加美好的明天』。不少開發商還聲稱,121號文件與18號文件有些地方是矛盾的,但18號文件來頭比121文件大,也更加『英明』,因此也必將驅散121文件給房地產業帶來的陰霾之氣。
18號文件第一條開宗明義:『房地產業關聯度高,帶動力強,已經成為國民經濟的支柱產業』。國務院副總理曾培炎在9月1日召開的全國房地產工作會議上更是把房地產業往上提了一步:房地產業已成為國民經濟的『重要支柱產業』。正是這一條,讓開發商普遍感到『揚眉吐氣』。一位業內專家評論說,『我理解這些開發商為什麼如此高興。他們認為自己總算被官方正式承認了,房地產業有地位了,開發商當然也就有地位了』。而此前,在許多老百姓看來,開發商差不多就是暴利產業的奸商代表。
除對『支柱產業』的肯定這一條之外,18號文件對促進房地產業持續健康發展並無刺激性的具體政策措施,更多的是強調要用市場化手段來發展房地產業。18號文件對金融信貸政策基本是一帶而過,采取的是避虛就輕的辦法。所以,當開發商們認為121文件與18號文件有不少矛盾之處時,戴根有和建設部副部長劉志峰均予以否認。戴根有說,『121文件跟國務院18號文件沒有任何矛盾』,這兩個文件,一個比較原則一個比較具體,基本精神是一致的。
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