政策篇

　　1.土地協議轉讓終結

　　從2003年1月1日開始，經市區政府批准的土地一級開發項目，都由土地整理儲備中心采取公開招標的方式確定一級開發單位，開發商不能再介入這一領域。由此，北京正式進入了以土地儲備制度為主要特征的新供地機制的時代，實行多年的土地協議轉讓制度終於壽終正寢。

　　2.已購公房上市再松綁

　　2月21日出臺的《北京市已購公有住房出售實施辦法》，將於3月1日起正式執行。新政策給北京市民帶來諸多實惠。取消上市審批將節約大量時間，能給買賣雙方節約15天至3個月，最多半年的等待時間；取消收益分成和降低土地出讓金也使交易成本大為降低。

　　3.建設部緊急叫停別墅

　　2003年2月18日，國土資源部發布緊急通知(45號令)，停止別墅類用地的土地供應，過量供應的地方，要認真進行清理。對不符合國家產業政策的項目、不切實際的形象工程及政績工程項目、別墅項目、高爾夫項目，一律不報批用地。

　　4.《物業管理條例》公布

　　國務院總理溫家寶6月8日簽署第379號國務院令，公布中國第一個物業管理法《物業管理條例》。業主有權炒物業；通過招標選物業；服務內容進合同；管理費按質論價；共用設施的收益業主也有份；物業管理提前介入；公共維修資金不許挪用等明確規定了業主與物業公司、開發商三者的權利和義務。

　　5.121號文件引發地震

　　2003年6月13日，央行發布了《關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知》。對房地產開發商的開發貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款、個人住房公積金等7個方面的貸款政策作出了較大幅度調整。該文件的出臺，在中國房地產市場引發強烈地震，並帶來曠日持久的爭論，業內稱『121號文件』將把房地產業帶入寒冬，『五成開發商扛不住』。

　　6.外地人有了北京綠卡

　　今年6月30日起開始施行的《關於實施北京市工作居住證制度的若乾意見》明確規定，只要持有北京綠卡《工作居住證》就可享受市民待遇：子女在京入托、入中小學就讀，免收借讀管理費；可在北京市行政區域內購買商品房、批准上市的已購公房和存量房，按有關規定購買經濟適用房，並可按有關規定在北京市繳存和使用住房公積金等。持證滿3年、符合條件的，可落戶北京。

　　7.按套內面積售房

　　根據《北京市城市房地產轉讓管理辦法》，從今年12月1日起，預售商品住宅實行以套內建築面積計價。套內建築面積，由套內房屋的使用面積、套內牆體面積和陽臺建築面積三部分組成。以套內建築面積計價，並不意味著購房人放棄了共用建築面積分攤，而是將可以分攤的共用建築面積隨著套內建築面積權利份額一並轉讓；竣工後套內實測面積與預測面積發生誤差時，按合同約定的方式處理，合同未約定或者約定不明的，當面積誤差比絕對值超過3%的，購房人有權退房。

　　8.A級認定昇為國家標准

　　由建設部頒發的《商品住宅性能認定標准》將於明年上昇為國家技術標准，並成為我國惟一國家認定的住宅性能衡量標准，但與此同時，北京只有4個房地產項目通過了性能認定或性能預審，佔全國通過項目的2%。主要原因是大部分樓盤與住宅性能認定標准有一定差距。目前建設部已經開始加強對住宅性能A級認證的推廣，通過上昇為國家標准，來擴大該認定的影響力和普及性。

　　9.拆遷估價指導意見出臺

　　建設部出臺《城市房屋拆遷估價指導意見》，從2004年1月1日起施行。規定拆遷評估價格為被拆遷房屋的房地產市場價格，不包含搬遷補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產、停業的補償費以及被拆遷房屋室內自行裝修裝飾的補償金額。估價機構和估價人員與拆遷當事人有利害關系的，應當回避。對於出具不實估價報告的估價機構和估價人員將予以嚴厲處罰。

　　市道

　　10.非典顛覆消費價值觀

　　2003年4月到6月，非典襲擊北京，除了工程進度和銷售的直接影響外，購房者的觀念發生很大改變，自然通風不說，層高要3米以上，因為污染空氣一般集中停滯在三分之二層高的上部空間，這樣室內2米高內的空氣纔乾淨，走樓梯還得樓道有窗戶。原來賣出高價的概念急速貶值，原來被忽視的低成本因素又被過分重視，所謂時事造英雄，自行車熱了，電風扇熱了，近郊的小板樓也熱了，價值觀的顛覆打亂了長期發展形成的秩序，看不見的手此時顯得有心無力。

　　11.首創置業香港上市

　　首創置業股份有限公司在香港掛牌上市。本次發行股票募集的資金將用於北京房地產項目的開發。首創置業是今年唯一在香港成功上市的大陸房地產公司，也是非典在港暴發以來，在港交所主板上市的第一家內地企業。

　　12.京城迎來大盤時代

　　打造百萬平方米以上的大盤無異於在平地上興建一座新的小城市，而京城百萬平方米的大盤、超大盤越來越多。幾個大盤的市場表現也比較樂觀：世紀城一期和二期已經銷售告罄，酈城創造了令業界稱道的銷售業績，這一切似乎昭示了『大盤』利好的市場前景，同時也吸引了更多實力雄厚的地產商巨資拿地，操作大盤。

　　13.央產房開始交易

　　中央在京單位已購公有住房的上市工作從10月起正式啟動，承擔央產房上市交易代理服務工作的三家房地產中介機構也已經確定，分別為我愛我家、鏈家寶業和信一天公司。房產專家預計，央產房上市不僅將要影響二手房市場，還會乾預到一級市場。目前本市存量房總計2.2億平方米，230萬套，其中商品房8000萬平方米，80萬套；公房1.4億平方米，其中尚未上市的央產房有5000萬平方米，60萬套之多。經有關方面預計，七成的央產房業主有上市意向。

　　14.四巨頭共建東南物流港

　　京泰集團、SOHO中國、嘉裡集團和華遠地產共同合作的重大項目北京物流港位於十八裡店地區，是京津塘高速公路的起點，總體規劃近500公頃，總建築面積300多萬平方米，是一個融國際化超大型物流、會展、酒店、綠色產業園、高爾夫球場、居住區於一體的高檔綜合社區。項目目前的定位是：一港、三流、五園，即建設北京物流港，提供貫穿於國際物流、區域物流、城市物流的物流服務；建設物流園、商貿園、會展園、綜合發展園及城市綠化帶中的各綠化公園。項目預計2004年開始建設，2009年全面竣工。

　　15.港澳臺及境外買家京城托市

　　在北京商品房預售金額中，港澳臺及外籍個人買家於第三季度的投資，均比第二季度增長逾倍。截至8月底，港澳臺個人投資者於今年預購北京市商品房的累計金額已近3億元人民幣；外籍個人投資亦逾3.6億元人民幣。此外，外省市的個人買家投資也達100億元人民幣。今年(截至8月底)境外、港澳臺、外地個人買家佔商品房預售總量的22.35%(以套數計算)，其中港澳臺佔0.36%，境外佔0.4%。由於第二季度北京市場受SARS影響以及境外投資者於過去兩三年主要目光放在華東地區，所以境外及港澳臺買家在北京整體市場所佔的份額，仍然比上海及深圳市場中所佔的份額偏低。但隨著奧運經濟正式啟動以及『內地與香港關於建立更緊密經貿關系』的安排落實後，所推動的京港澳經濟發展等利好因素，預計港澳臺及境外投資者未來在北京房地產市場的比重將會大大提昇。

　　16.京城開發商住交會出盡風頭

　　在11月22日至25日的2003中國(深圳)國際住宅與建築科技展覽會(簡稱CIFAF或住交會)上，今典集團、當代集團、萬通地產北京的幾大開發企業出盡風頭，以能吃的房子、恐龍復活、定制地產論壇等各具特色的方式宣傳自己企業的品牌戰略。

　　17.政府欲投350億喚醒臥城

　　近幾年，北京已出現越來越多的臥城。每天上下班高峰期，小區入口處交通堵塞嚴重，整個住宅區如同一個密度黏稠的泥潭。為讓這些『臥城』動起來，政府明年將斥資350億元改善北京的交通基礎設施建設，其中中關村、回龍觀、奧林匹克公園、北苑、望京、CBD和亦莊等7個住宅重點地區將加大交通建設。

　　18.搜狐並購焦點房地產網

　　11月25日，搜狐網宣布正式簽訂協議，並購北京購房人和房地產企業中最具影響力的專業房地產網站焦點房地產網，此次三大門戶之一的搜狐和房地產專業網站中具有絕對領先地位的焦點房地產網的結合，不僅將強化焦點房地產網站在專業網站中的遙遙領先地位，而且還將全面提昇房地產網絡媒體中的權威網站焦點房地產網，在購房消費和房地產企業發展中的影響力。

　　19.地產大鱷姚家園比拼

　　繼東方廣場之後，和記黃埔姚家園住宅項目將於近日推出，逸翠園按李氏的計劃將建成大型低密度、高品質豪華住宅小區，佔地約25萬平方米。初步意向建築低層至小高層住宅單位約3000個，整個項目分二至三期發展。與眾不同的是，該項目將附設五星級大型住客會所。今天的姚家園地塊，已經有炫特區、朝陽園、珠江羅馬據守，更有奧林匹克花園等虎視眈眈。東有巨鱷，西有新秀，南有成熟的『老江湖』，北有初出茅廬斗志正旺的『職業殺手』，戰略布局不過方圓幾公裡，業內人士估計姚家園路將產生激烈競爭。

　　20.北京商品房均價同比增長2.4%

　　12月初，北京市統計局發布了今年1至10月份全市房地產業發展統計數據。該統計顯示，前十月全市房地產開發投資達841億元，僅次於廣東，位居全國第二位。全市房地產銷售呈現供求兩旺局面，商品房平均售價比去年同期增長(下稱同比)2.4%。截至10月，全市商品房平均售價為4822元／平方米，同比增長2.4%。其中，商業營業用房平均銷售價格達到每平方米10394元，增長38.5%；住宅為4559元／平方米，增長2%。