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有家房地產項目公司在項目樁基施工階段,因地塊地理位置優越得到美國某銀行的青睞,要求建立預售或預租關系,並願意先行支付部分價款。一些高檔別墅,購房者有具體要求,開發商在建造施工前,就會與購房者就房屋的具體地塊、房屋所用材料等達成一致。這種現象被稱為『定制商品房』,近兩年在本市房地產市場中屢屢出現。由於這類房屋租售事宜在實踐中存在一定法律障礙,滬上知名房地產律師丁曉文為此建議,有關部門可以采取區別對待的方法,為定制商品房『度身定規』,以平衡定制人與開發商之間的權益和風險。
定制商品房是指購房者或租房者向開發商定制一幢或一套房屋,這些房屋一般在通信技術、房屋結構、內部裝飾上有特殊要求,房屋建成後很難再進行這些功能上的補充,因此一般需要事先商定,開發商則根據購房者或租房者的具體要求進行設計施工。據調查,定制商品房目前主要出現在辦公樓、高檔別墅和工業廠房領域。
囿於現行預租預售制度,定制商品房在租售上碰到了法律障礙。目前,國家和本市現行的房地產法律法規,均明確規定了商品房租售的剛性法律條件,商品房未完成法定的建安工程量前無法取得預售許可證。沒有預售許可證,預租就是不合法的。不可否認,設立並適度提高預售預租的法律門檻,對有效地遏止炒賣『空中樓閣』的無序行為是必要的。盡管房地產市場中定制商品房行為被認為是合理的,但缺少法律依據。因為特需商品房在定制時肯定不具備預售或預租的條件,怎麼纔能保證定制商品房行為的合法有效呢,這成為一件非常困難的事情。
中建律師事務所主任丁曉文律師介紹說,他們在處理此類定制商品房的法律問題時,是通過一組復雜的合同來保證其合法性和安全性的。盡管如此,在這組文件中,開發商先行收取的『定制費用』的法律性質,一直是個沒有解決的問題。丁律師認為,商品房本身分為通用與非通用兩類。現行預售預租制度是針對通用商品房的,定制商品房作為非通用商品房,不宜同等適用現行的租售規定。他建議,要保證定制商品房租售事宜合法、規范,有關部門最好能對定制商品房單獨立法,進行規范。定制商品房雙方的權利義務應在雙方合意之初就依法確立,不宜等到具備預售條件時再生效,如此纔能平衡定制人與開發商之間的權益和風險。
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