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廣州市芳村區的何先生在報紙上看到了一則商品房廣告,其中允諾樓盤內有『8000平方米的大型街心花園』。他因此欣然挑選了一套朝向花園的房子買下。可當他入住後,發現街心花園變成了一個臨時停車場。於是,他帶著廣告將房地產公司告上了法庭,日前,廣州市芳村區法院對此案作出了一審判決,何先生的訴訟請求被駁回了。
街心花園消失業主告狀
1999年初,何先生決定買房,於是經常關注各種房地產廣告。一天,他看到芳村區一樓盤的廣告允諾有8000平方米的大型『街心花園』,綠化率超過了38%。何先生為此十分興奮,隨後,他來到現場,看了看樓盤模型,發現其中確實有一個大型『街心花園』『好機會不容錯過』,1999年8月30日,他欣然與開發商簽訂了《商品房預售合同》。但在何先生入住後,廣告中承諾的8000平方米的『街心花園』的場地變成了足球場和停車場。夢想中的花園不見了,何先生決定要討個說法,為此,2003年9月,他將開發商告上了法庭。
廣告是要約邀請沒效力
2003年9月10日,芳村區人民法院開庭審理此案。法庭上,何先生提出,『街心花園』位置的綠草地在他入住後被鏟除,變成了一個臨時的停車場和泥沙足球場,小區環境因此惡化,與當初廣告上的宣傳根本不相符合。另外,他買房時,因房子朝向『街心花園』,因此比不朝花園的要貴了約每平米1000元。因此,他要求被告限期建成8000平方米的街心花園,並且承擔訴訟費。
開發商則辯稱,《預售合同》裡未約定建成8000平方米的街心花園,而且當時的廣告內容不具體,對『街心花園』指定不明確,應屬於要約邀請而不能作為合同內容。另外,何先生所提出的房屋差價是由於樓層和座向不同造成的。
法院經過審理認為,開發商雖在廣告中承諾小區內有『8,000平方米大型街心花園』,但其承諾無論是所在位置還是建成時間上均不具體、不確定,應該視為要約邀請。何先生訴稱他買的房因面向『街心花園』而比其他房屋價錢要高,因其未能舉證,法院沒有支持。最後,法院駁回了何先生的請求,並由其自行承擔訴訟費。
律師說法:合同約定最保險
賈思琴(廣東易春秋律師事務所):售樓廣告(包括開發商的口頭介紹)在合同的締結過程中,屬於要約邀請,如果其內容不具體、不確定,就不能成為合同的一部分,最終對開發商產生約束力的是將來雙方簽訂的正式格式合同和補充協議。
由於該案中的售樓廣告內容不具體確定,何先生也沒有證據證明對他購買房屋的價格有重大的影響,因此纔輸了官司。因此,建議市民面對廣告准備購房前,應注意將要約邀請的內容寫入合同中,以維護自己的合法權益。
法規檔案:
《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若乾問題的解釋》第3條商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請,但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定,並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的,應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同,亦應當視為合同內容,當事人違反的,應當承擔違約責任。
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