建設部頒發的《房地產銷售管理辦法》明確規定，2001年6月1日後，不得以返本銷售和售後包租的方式出售未竣工的房屋，使售後包租方式一度沈寂，但近來卻又有重新抬頭之勢。 　　

　　三大疑問直擊售後包租

　　近日，北京及南方的一些房地產項目由於采取售後包租的方式售賣，而頗引人注目。這些項目以產權式商鋪和酒店式公寓為主，用較低的投資門檻吸引普通投資者。

　　在項目的宣傳中，可以看到『3年包租，租金回報21%，一次性全部返還，3年投資回報80%以上』、『10年返租，每年8%』等說法，盡管承諾不一，但其共性都是『零風險、高回報』。所以這些項目一經推出就非常火爆。

　　據了解，售後包租方式始於上世紀六七十年代，開始出現在美國，後流行於日本、香港。在內地，首度興盛於90年代中期的海南。當時，有不少龍眼農莊和商鋪寫字樓采取售後包租的方式銷售，但不久房地產泡沫破滅，公司破產，曾經的承諾成了一紙空文。

　　目前房地產界和法律界專家對售後包租提出三大疑問，各方一致認為投資者須小心謹慎。

　　投資還是集資

　　專家對投資與集資的區別分別做出闡述。投資是預期贏利的理財行為，投資人必須明白所投資內容，要知道贏利途徑和存在的風險。集資，尤其是非法集資，其主要目的就是圈錢。

　　華高萊斯顧問公司總經理李忠認為，集資不用考慮產品是何種形式，戶型朝向如何，采光通風怎樣，一切被看做是一種手段，人們關心的是自己能夠有一個穩定的回報。據分析，目前房地產形勢比較好，短期看可能有高額回報，這也讓一些從前認為不可能的回報有了想象空間。而產權式商鋪和酒店式公寓面向的則是投資者，而並非自用型買主。所以，目前在這兩個領域采用售後包租的比較多。可以看出，一些搞不好的售後返租項目實際就是非法集資行為。

　　出界還是擦邊

　　業內一種觀點認為，售後包租是將不動產和金融相結合的一種金融衍生品，是一種發展方向，現在很多人都在打擦邊球。

　　據宛平法律事務所律師王靖介紹，實際上國家在《銀行法》、《商業銀行法》、《非法金融機構和非法金融業務活動取締辦法》和國務院辦公廳的多部文件中，已經涉及過非法金融機構和非法金融業務的內容。並在《關於進一步打擊非法集資等活動的通知》中歸納出的非法集資種類第二類就是對物業、地產等資產進行等份分割，通過出售其份額的處置權進行高息集資。

　　既然有法律法規限制，現在的項目如何擦邊呢？一種做法是將單價定得高過周邊價格一倍甚至兩倍，然後用高出的利潤償還所承諾的回報，這被某些人看作是一種另類營銷手段。還有一種做法是，雖然國家明令禁止非法集資，就是不能同意甲方賣給乙方，乙方又返租給甲方。但現在的模式是甲方賣給乙方，甲乙雙方共同找到丙方，由它代為經營，回報出自丙方。因此，這兩種方式都並不『出界』。

　　天上不會掉餡餅

　　有律師覺得，承諾的回報能實現自然是餡餅，如果回報不了就是風險，就是陷阱。

　　李忠認為，並不是所有采用售後包租方式承諾回報的開發商都要騙錢。他將情況大致分成三類，一類是承諾回報當真兌現的，在福建有家酒店就是如此運作；一類是手頭急需一筆錢，需要通過此手段融資；最後一種則是從開始就是惡意的，目的是算出很高的回報率賣完產品退出。這就要求投資者分清承諾方是誰，承諾是否寫到合同裡，承諾方有沒有實力兌現承諾。

　　商業與房地產相比實際有著很大的脆弱性，房地產是以『億』為計量單位，而商業是以『元』為計量單位。經營房地產和經營商業地產是完全不同的兩個概念，而對於商家來說，小業主共有的業權遠沒有業權統一的商業地產具吸引力，所以這決定其更難經營好。

　　最新的情況是，為了消除投資者的疑慮，開發商總要提出以背後母公司或者公司的固定資產及營業收入作為擔保。但在市場條件下任何資產的價值都不是恆久不變的，擔保物到底能不能支橕承諾的回報還得靠投資者自己判斷。

　　一位母親勸孩子不要投資商鋪只有一句話：『商鋪真跟開發商說得這麼能賺錢，那他自己為什麼不經營，偏要到處打廣告想方設法賣給我們？』楊曉

　　買鋪包租難圓『富翁夢』

　　在國內眾多大城市，許多商業鋪面和產權式酒店正被分割出售，一棟商業大廈裡上演著『造就200個百萬富翁』的神話。

　　滴水成金的神話

　　其實，售後包租只是房地產的一種營銷手法，其實質就是先銷售後承租，同時給予固定比例的租金回報。為降低投資門檻，產權往往被分割得極小。由於當時眾多炒家瘋炒樓花，許多房地產商在樓盤未竣工前就卷款而逃，在全國造成了許多爛尾樓，因此，這種營銷方式不久就遭到明令禁止。

　　此後售後包租模式一度沈寂。近年來，在樓市產品同質化現象極其嚴重、競爭激烈的情況下，發展商只能在回報率、返租年限等極具誘惑力的指標上大做文章，正因為如此，售後包租纔重新抬頭，回報率從幾年前較保守的每年6%至8%昇到了目前的8%至11%不等，返租年限也從以前的3年左右變成現在的10年之久。

　　在深圳，某商城打出『滴水成金』的旗號，承諾『10年返租，每年8%』，結果開盤不到一周，回籠資金就達到近2億元人民幣。上海某酒店式公寓的開發商則承諾，在扣除了營業稅、房產稅、附加稅、物業管理費、空置損失等所有費用之後，淨回報返還業主10年期6.5%。該開發商為了取信客戶，還請了專門的擔保公司做擔保。

　　一時間，售後包租模式在商業地產項目上被不斷復制，大有風起雲湧之勢。售後包租真的是像開發商所宣傳的那樣，是一種零風險、高收益的投資嗎？

　　玩弄財務技巧的噱頭

　　某些開發商對『售後包租』的投資分析往往極具誘惑力。根據開發商的計算，在包租的前一段時期，投資者基本上可以『以租養供』，租期期滿後不僅能收回投資，而且還可以淨賺一個商鋪。投資者不需勞神費力，便可坐收漁翁之利。

　　但是商鋪的高昂租價收益往往和投資者的還貸款數驚人的吻合，不禁讓人心起疑問——這個天文數字的租價其實是開發商為了賣房倒推出來的。一位房地產業內人士指出，售後包租實際上是賣鋪的一種噱頭，更多的是開發商玩的一個財務技巧。從表面上看，開發商開出8%、10%甚至12%的售後包租收益率，但實際上，開發商通過提高商鋪售價，已將今後要付給投資者的利息預提出來。

　　更大的風險是，一旦三五年內該項目銷售完成，開發商實際已經可以套現出局，承租商背著巨大的租金成本，是否能夠保證經營10年？誰來保證他們有足夠的支付能力和信譽？這其中的任何一個環節出現問題，投資者的美夢就將化為泡影。位於廣州市中心商業旺區的億安廣場、荔灣廣場等大商場，始終在慘淡經營，苦苦掙紮，不能不說『包租』是其中的原因之一。

　　售後包租是一把雙刃劍

　　全美地產管理托拉斯前任主席、在美國擁有525家購物中心的KIMCO公司總裁MiltonCooper認為，『這種方式蘊藏著極大的風險』。他不理解，產權如此分散的商業物業將如何經營。

　　但是對於國內的開發商來說，實力往往成為他們開發商業地產的最大障礙，如果只租不賣，至少長達十幾年的投資回收期他們往往無法承受，又因為難以找到有實力的投資商一次性買斷，為了盡快套現，緩解資金壓力，分割出售便成為他們的必然選擇。為了降低投資門檻，盡快出售，他們一般都會承諾售後包租，並利用廣告進行大肆炒作。

　　商業地產的千變萬化使得售後包租對於投資者和開發商來說都是一把雙刃劍。廣州目前最大的購物中心中華廣場購物中心董事長鄒錫昌以自己的親身經歷詮釋了『餡餅還是陷阱』的故事。

　　作為最早到廣州投資的港資房地產商，鄒錫昌表示，要看清商業地產暴利背後的實際情況———『與中華廣場同時期的廣州七大購物中心，目前只存活了兩家』，在他看來，一個商業地產成功的原因，除了良好的地段、准確的市場定位、多樣的商業組合之外，投資商的實力和購物中心的完全產權也非常重要，在中華廣場長達6年的建設期內，鄒投入了12個億，中華廣場目前僅年租金收入就達1.4—1.6個億。『如果沒有相當的實力，中華廣場可能早就像其他的購物廣場一樣垮掉了。』而垮掉的那些購物中心，當初大多采取了『分割出售，售後包租』的銷售模式。不久前，廣州億安廣場被公開拍賣，當初投資9個億建成的物業，如今只拍出了5.46億，差不多虧了一半。

　　可能的雙贏模式

　　既然『分割出售、售後包租』模式如此為人詬病，是不是說商業地產的大門就應該向中小投資者關閉呢？有沒有一種既能滿足房地產企業的資金渴求，又能讓中小投資者安全地分享高速發展的商業地產帶來的收益的雙贏模式呢？MiltonCooper先生介紹了美國房地產基金的情況。

　　在美國，只有三五千美元的個人是不足以擁有一處地產的，但人們可以把自己的錢投到基金裡，共同擁有地產。並且聯邦法規定，房地產信托基金的收入無須納稅，但投資者的分紅需要繳稅，因此房地產信托基金比公司化的運作方式更為優惠，吸引了眾多的資金。通過這種方式，很小的投資者也可以分享房地產帶來的收益。據了解，目前國內一些小規模的房地產信托項目發行後即受到投資者的追捧，一些規模較大的房地產基金也在緊鑼密鼓地籌備之中。