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2003年北京房地產業投訴量明顯上昇,開發商私自更改規劃、購房人所購房屋面積縮水成為2大熱點。為此,北京市於今年9月出臺了《北京市城市房地產轉讓管理辦法》,規定自12月1日起,北京預售住宅項目將按套內面積出售。
購房者:有喜有懮
按照北京市國土房管局發布的《北京市城市房地產轉讓管理辦法》規定,從12月1日起拿到預售許可證的商品房,都要按《北京市城市房地產轉讓管理辦法》規定的方式進行銷售。根據該辦法,預售商品住宅項目必須按照套內建築面積賣房。
在東四環碧水星閣售樓處,前來買房的人絡繹不絕。一位閻先生說,按套內面積售房對他們沒有多大影響。他們現在按建築面積賣房,1平方米5000多元,如果是按照套內建築面積賣,總價基本上還是這個數,把單價提高就行了。當記者問到按套內面積售房後,公攤面積是否會變小時,閻先生表示,不會。因為他們的樓房已經封頂不可能再改,另外,規劃部門對公攤面積也有規定。在海淀區羊坊店東路一個商住兩用的樓盤項目售樓處也聽到同樣的聲音。而通州區上潞園物業公司負責人張先生回答更乾脆:原來4000元/平方米,實行按套內建築面積售房後,將把房價提到每平方米5000元,現在是市場化運作,多簡單的一個事兒。
望京一售樓處准備購房的齊先生稱,公攤面積一直是開發商的灰色地帶,以往按建築面積賣房,容易讓一些不良的開發商在公攤面積上進行暗箱操作,使套內面積減少,公攤面積變大。出臺按套內面積售房政策,買房人買的就是自己家門內的面積,開發商不能再在公攤面積上做手腳,這樣,買房人對購房面積心裡有譜,不再吃虧,從而避免開發商利用公攤面積進行價格欺詐。
但齊先生又擔心,這給購房者也提出新的問題。購房者不光購買使用面積,在買房時還要先看公共設施,甚至還要考慮到環境因素,包括大堂、電梯間、會所等。按套內建築面積售房,開發商可能會想方設法打公攤部分的主意,比如使樓道、公共部分小一點兒。
開發商:誠信經營是關鍵
業內知名人士潘石屹稱,現在是一個競爭的時代,有信譽有實力的開發商不會在公攤面積上做手腳,開發商會『斷腕保盤』,寧可自己『出血』也不想失去客戶。相反,有遠見的開發商恰恰會把公攤部分做得更好,把它當作一個賣點來吸引購房者。
北京最先按套內面積售房的鋒尚國際公寓總經理張在東曾主動給一期業主退『可攤可不攤』的公攤面積款500萬元。他在接受記者采訪時說,北京房地產目前面臨的形勢總結起來有兩條:一條是入住危機,即開發商信譽危機;另一條是北京目前的3000多家房地產公司將來會有99%被淘汰,開發商的競爭最終將是『誠信』和『口碑』之爭。只有那些講誠信、有口碑的房地產企業纔能最終進入不被市場淘汰的1%。
業內人士羅義明也發表了相同的看法:開發商不會在公攤面積上蒙騙購房者。現在建設樓道、電梯間都是有固定標准的,相關主管部門會對其進行驗收,如果樓道過小,不符合標准,主管部門是不會驗收的。
專家:還不是最好方式
北京永邦律師事務所李學華律師認為:北京預售商品房按套內面積計價,使得消費者不需要專業知識就可測量面積,可以在一定程度上避免在公攤面積上產生糾紛。另外,在房地產買賣關系中,消費者處於相對弱勢,雙方承受訴訟的能力是不對等的。因此,該《辦法》有效地保護了弱勢群體。
中國社會科學院財貿所住宅室主任王誠慶認為,新規定的實行有利於減少買賣雙方的糾紛和訴訟。由於實現了信息的對稱,消除了開發商通過采取不正當手段使產權登記建築面積大於合同約定建築面積、而實際套內面積小於合同約定套內面積這種侵害消費者利益的可能性。此外,新規定有利於更好地保護消費者的利益。在這項規定生效前,消費者中只有少數人可以做到通過堅持訂立補充協議限定公攤面積而保護自己的利益,而新規定實行後,所有消費者都可以享受到這種制度變革所帶來的利益。
北京市律師協會房地產專業委員會會員秦兵認為,現在按套內建築面積賣房,還不是最好的方式,因為對於購房者來說,去測量牆體面積還是有難度的。板樓好一點兒,容易測,但對於高層塔樓來說,想測出牆的厚度可是個難題。購房者最希望買了房後拿尺子在屋裡量一量就知道面積多少,因此按照套內使用面積買房將是大勢所趨。
北京市消協的有關人士也表示,按套內使用面積售房纔能使消費者准確測量,真正做到明明白白消費。
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