嬉笑怒罵盡顯英雄本色

　　每年的風雲人物對話已成為住交會上最出彩的重頭戲。看他們脣槍舌劍、嬉笑怒罵，無異於享受了一餐精彩絕倫的地產思想盛宴。這些中國房地產的頂級大腕們你有來言，我有去語，或極盡詼諧幽默之能事，或直抒高遠深邃之胸懷，英雄本色，恣意揮灑，好不暢快。真可謂，談笑間，檣櫓灰飛煙滅。直看得局外人後背冷風颼颼：如此刀光劍影、險惡江湖，尚不知來年能有幾人回？

　　特約嘉賓：本屆十大風雲人物代表：天津順馳集團董事長孫宏斌、中體奧林匹克花園管理集團總裁吳振綿、北京市華遠集團總裁任志強、北京首都創業集團總經理劉曉光、新疆廣匯實業投資集團總裁楊鐵軍本年度十大新銳人物代表：山東勝利投資股份有限公司馬瑩女士、溫州神力集團董事長鄭勝濤先生、鄭州新世紀住宅建設有限公司鄭宏延前兩屆風雲人物代表：北京萬通實業股份有限公司主席馮侖、SOHO中國有限公司董事長潘石屹、今典集團董事長張寶全主持人：深圳成全企劃有限公司董事長全忠、中房協城市開發委員會秘書長王平對話時間：2003年11月24日14：30———16：30對話地點：深圳高交會A館一號會議廳

　　張寶全：苹果、香蕉、鴨梨，我要一個一個地搞

　　全忠：尊敬的各位嘉賓，現場的各位觀眾，非常榮幸能夠主持這樣一個一年一度的房地產十大風雲人物對話會。我發現來自河南的本年度十大新銳人物鄭宏延隱藏在觀眾席裡，現在請你到臺上來。還有隱藏在觀眾席裡的『壞分子』嗎？如果有的話，請站出來。下面我要給大家介紹一位剛剛入場的嘉賓，大家這幾天可能都吃了展館裡的苹果，這位嘉賓就是來自北京的今典集團董事長張寶全，這次他給大家帶來了有關地產與藝術的一些新的觀念。

　　張寶全：2003年我們主要是在種苹果，種得比較辛苦，這次我們把種苹果的體會和樣品也帶到了住交會。來之前，組委會秘書長跟我們說北京人喜歡吃苹果，但深圳人未必喜歡。實際情況卻是，在北京我們只用了7噸苹果，而這次來深圳我們帶了8噸苹果，然而第一天苹果就告急了，於是我們這幾天趕緊又在深圳找苹果，好不容易找到最大的苹果供應商，他卻只能供應2噸，結果2噸進來以後又沒有了。然後我們又繼續找苹果。這就是我們今年的工作，明年，我們可能就要收苹果了。明年住交會我們就不會滿大街找苹果了，因為我們自己的苹果可能就已經夠了。

　　全忠：大家都知道，北京搞了一個苹果社區，這個水果給女性的感覺特別好，請問張總，你明天要不要建一個香蕉或者鴨梨社區？

　　張寶全：我想肯定得一個一個來。苹果有收獲後，我纔考慮梨和香蕉的問題，這次『住交會』有一個很重要的看點，就是觀念地產展。它最早的起源是在北京，是由張大洋主持的，他提出了觀念地產的概念，這次住交會我們進行了加工，又重新推出。觀念地產實際上關注的不是意識，也不是房地產，我們關注的是當代城市文化。當代城市文化是有很多方面的，是人和城市的一種關系，人和建築的一種關系，也是人和資源的一種關系，所以我們強調現代文化的多元化。我們蓋房子的目的是要乾什麼？其實最根本的還是要營造生活。我們應該重新看待我們的生存

　　環境，包括我們和城市的關系。這是推出觀念地產展的目的。當代藝術是一種觀念的藝術，最重要是要給你意念中留下印象，不管你看懂還是看不懂，只要頭腦中有了意念我們就達到了目的。

　　全忠：有觀眾請問張寶全先生，這幾天一直看到你戴著紅袖章，上邊寫著：圈地運動。這個紅袖章什麼意思，你怎麼看待圈地運動？

　　張寶全：在開幕式上，我們戴紅袖章有十幾個人，而且在開幕式前我們都統一把頭發剃光了。我們是在用觀念角度來詮釋一種地產現象。今天有人專門給主持人遞上條子來詢問我們的『圈地運動』，那就已經達到了我們全部的目的。至於這個意念究竟是什麼，我不會告訴你，應該你自己想。

　　孫宏斌：錢和人都不成問題

　　全忠：剛纔一個嘉賓說他的企業明年要做兩個第一，一個是中介服務業第一，一個是開發量第一。明確說明年回款100億。如果真能做到，那肯定絕對是中國第一了。請問順馳董事長孫宏斌先生：這100億怎麼實現？哪來這麼多錢、這麼多人？

　　孫宏斌：首先我要更正一下，我們的這兩個第一都是中長期戰略，三年是中期，五年是長期。100億回款指的是目前正在開發和銷售的現房和期房，所以這100億不涉及錢的問題。人就更不用說了，我們企業現在有4000人，今年2000人就夠了，剩下的2000人是為明年准備的。而明年只需要5000人，我們卻還要儲備更多的人纔，這些人是為後年准備的。

　　全忠：去年有一次在車上我問過馮總，目前的房地產企業，尤其是新銳房地產企業中，你最看好哪個公司。當時馮侖先生沈思了一下說順馳。據我所知，順馳今年的銷售業績是40個億，這非常嚇人。我想請問馮侖先生，當時你為什麼看好順馳？

　　馮侖：其實我很少沈思，所以我很快就回答了。記得去年我的助手從美國回來之後，曾跟順馳談生意，談後他給我講了很多故事，聽完這些故事之後，我就感覺順馳是個非常有希望的企業。

　　觀眾：請問孫總，順馳走出天津向外發展，采取什麼擴張模式，會不會模仿奧園？您如何解決本地化的問題？

　　孫宏斌：我不認為在中國房地產全國化發展中，誰是成功的模式。從某種意義上講，房地產的全國化發展比跨國公司更難，因為你必須在當地有公司，必須在當地買地，必須使用當地人。就這些特點，我們認為中國目前沒有一個特別成功的全國化發展模式，因此我們希望走出自己的路。就本土化問題我想說三句話，第一，我們這個企業在當地一定是一個本地化企業，一定是腦子安在他自己的脖子上。當地的公司領導層一定有決策權。我們公司派出一個團隊，我們就要求他們一定要成為一個本地化公司，去了上海就要成為上海人，你就應該把孩子帶到上海上學、

　　把老婆帶到上海上班。第二，一定要盡快讓當地人進入領導團隊，利用他們對城市的理解和了解，來盡快地把他們的知識融入企業。我們所說的本地化並不單指本地人，反過來，本地人也不一定就能做到本地化。第三，不管什麼人，只要你做出適合當地的決策，判斷准確，那就是本地化。

　　吳振綿：盛世產業+朝陽產業=奧園

　　全忠：下面我們換一個嘉賓，專業籃球運動員出身的中體奧園總裁吳振綿先生。我知道，中國50強裡，中體佔了7、8個，可以說是全面開花，而且都結了果。我們也知道中體品牌策略裡面有很多自己的做法，請問中體具體是怎麼做的？

　　吳振綿：有一位同行曾經遞給我一張條子，上面寫著中體奧園擴張這麼快，你如何能讓它不砸牌子？我把這個條子帶在身上，經常都要拿出來看一看，作為警示。如何保證品牌？其實這就好像打籃球，我們要做好防守。多年以來我們一直在不斷地改造自己。現在房地產應該叫做盛世產業，體育可以算做朝陽產業，我要說的是，盛世產業加朝陽產業就等於奧林匹克花園！

　　王平：最近我們收到很多條子，要求吳總參加各論壇，請問您是否願意參加這樣的論壇？

　　吳振綿：我這個人知識面不太寬，所以確實不適合演講。我是時時刻刻向馮老師學習的。我和馮侖相識很多年，在日常接觸當中，他的視野對我有著潛移默化的影響，他是我的導師。我進房地產行業一共加起來還不足5年，確實是一個新兵。打個比方來講，我做的產品，是大眾型、休閑型、運動型的。而在座的老師們就不同了，人家王石、潘石屹都是做高檔西服的，而馮侖做的就是裘皮大衣了。所以我們只能想方設法把成本降低，把價格降低。所以我來的目的就是認真學習，然後努力提高自己。

　　潘石屹：保安不是武裝，我不是黑社會

　　王平：我想起潘石屹先生講的一句話，現在的保安是第二武裝。是否請潘先生再介紹或引申一下。

　　潘石屹：首先糾正一下王平的說法，我說的不是第二武裝，我認為中國的保安不是武裝。很多保安手裡都拿著各種武器，你有權力動這些武器嗎？公安局纔有權力。發生糾紛有公安局，發生大的事件有武警，發生大規模外侵有野戰軍，所以我認為不應該把一個小區圍起來，用保安來保衛這個小區。這是我們城市在發展過程中碰到的一個問題，其實西方國家也犯過同樣的錯誤。目前城市最大的問題就是交通難題，私人小轎車太多了，城市的效率上不去，北京現在就在面臨這個問題。這可能將制約房地產的發展，制約社會的發展。北京有200萬輛車，東京有400萬

　　輛，莫斯科有500萬輛，為什麼北京會堵車，就是因為我們的大院太多，被隔離開了。市民為了趕時間繞過去就只能開車。所以我認為在新的城市規劃中，應該用新的理念吸取其他國家的教訓，重新搞城市規劃和房地產開發。否則這個城市就是沒有效率的城市。所以我們的新項目都沒有圍牆了，從目前來看效果應該很好。

　　另外我還想做兩個更正：第一我不是個黑社會，這是竇文濤昨天晚會上瞎說的。不能因為我穿黑衣服就說我是黑社會，就像不能把穿黃顏色衣服的小姐都說成是三陪小姐一樣。竇文濤還說我弱智，我想我不是，因為2002年我們定了兩個目標：一個目標是，2003年銷售額超過30億人民幣，今年已經達到了，明年我們還會有所增長，全公司銷售額將達到35億人民幣。另一個目標是，我們想做當代的建築，而不是抄別人的建築，我認為抄別人的是沒有出息的。我想我們也做到了，歡迎在座的朋友有空去SOHO做客，謝謝大家。

　　王平：潘總的觀點大家可以討論，相信未來應該是人文的城市，而不是『監牢式』的城市。

　　潘石屹舉手：主持人先生，我講完之後任總馬上反對。

　　任志強：我不知道大家有沒有去過現代城，我想現代城的容積率如果能做到0.5的話，現代城一定不會堵車。堵車的原因不在於有大院，而在於潘石屹把容積率搞得太高了，所以一定會堵車。城市的交通要和建築總量相配合，交通問題也不能簡單用大院或者保安來解釋。

　　潘石屹：我只說一句話。容積率不是我批的，是政府給我批的，政府批多少我就建多少。

　　劉曉光：我贊成潘石屹講的，不要搞圍牆，要有具體的保安措施。

　　劉曉光：我將全力支持任志強

　　全忠：中午吃飯的時候，我聽到了劉曉光和潘石屹說的悄悄話，他們商量了一個跟他們未來有很大關系的事，不知道今天是否便於向媒體披露。

　　劉曉光：更正一下，是任總，不是潘總。北京華遠是個非常好的企業，我們是它的股東。任總最近正在思考新華遠的發展戰略，我們一起討論了兩個問題，第一，是否國際化。任志強提出願意互動，我說這是好事情。我希望他進入基金管理公司。我們討論的第二個問題是：華遠要想更快地成長，可能要有『爆發式』的技術，而不是僅靠傳統模式。

　　任志強：我們對股東是畢恭畢敬的，他叫我出去我就不敢不出去。我認為新經濟的一個基本概念就是股東之間要共同合作來創造一個新的產品。過去有些地產商老是見面你不理我我不理你，好像都在競爭，但在這屆住交會上大家看到更多的是人人都在尋找機會，股東即使開『住交會』也在談生意，所以我們也趁這個機會談談生意。其實滿地都是機會，關鍵看你怎麼利用，抓不住你可能就會落後。這次劉總交給我一個任務：在地產傳統模式下，怎麼進行新的模式的飛躍。我覺得這個題目非常大，我想可能最終的模式應該就是和國際市場結合，變成一個國際運營

　　方式。

　　劉曉光：還有兩條他沒說，我在這裡透露一下：第一條你要什麼資源，我全力支持。第二條你有什麼需求，我全力支持。

　　任志強：18號令采納了我的意見

　　全忠：在繼續跟嘉賓交流之前，請允許我介紹一位比我還英俊的先生，這位先生昨天晚上大家在鳳凰劇場已經見過了，他就是地產界業餘主持人王平先生。

　　王平：非常高興能參加這樣的盛會，和十大風雲人物交流，我知道為什麼來這麼多人，因為大家都想知道他們腦子裡在想什麼。其實房地產本身應該非常簡單，但是因為我們國家的金融業不夠發達，所以房地產商就特別累，累得什麼都要管。大家知道今年國務院發了一個重要通知18號文件，在座的有一位嘉賓曾被國務院請去，發表了無數的高見，而且被采納了其中好幾個。請問任總，你在國務院征求對18號文件的意見時，都說了些什麼？

　　任志強：這個事不能隨便說。說了就涉嫌泄露國家機密了。我們當時只是提出了我們的五點意見，第一，對中國的房地產定位。房地產是不是支柱產業，要不要持續發展。這是原來的文件草案裡沒有的。後來文件對這一點進行了明確。第二，確認房地產是否過熱。最終事實證明並沒有過熱，只是出現了一些結構性的問題。這兩點對全國市場起到了一點積極作用。第三，提出不能一刀切，要分別按照各地的市場實際情況處理。第四，提出商品房應面向所有消費層，而不是僅僅面向低收入者，第五，提出要把經濟適用房和商品房嚴格區分開，對商品房要進行限制。

　　可能最終的文件有50%的內容是按照我們的意見修改的，我想如果沒有這些基本前提來確定房地產的地位，可能我們看到的就不是今天的18號文件，如果沒有這樣的修改過程，也許在座的今天就不會這麼笑容可掬了。

　　王平：任總的介紹說明了兩點，第一企業家對政策的制定可以參與意見。另一點則證明了政府的開明。政府能夠聽到企業家的聲音，並且認可他們的說法，纔有了今天的18號文件。目前該文件是動態的，要求各地要因地制宜，如果不符合當地的房地產發展，一律都是錯誤的。應該說這個政策制定得非常好。

　　馮侖：請關注中城房網這個『野孩子』

　　王平：請問馮侖先生，您是中城房網的第二屆主席，王石先生是該團體第一屆主席。這一屆你們已被正式批准成為行業的民間團體。這個團體是由市場應運而生的，而不是上級指派的。請馮侖先生介紹一下任這屆主席期間都做了什麼，下一步打算怎麼做？

　　馮侖：非常感謝大家關心我們中城房網這個『野孩子』，中城房網以法律合約格式組成了企業聯盟。它的基本運作方式是WTO方式。我們希望未來能夠由一些負責任的企業和有影響力的企業為這個行業設立和描繪一個有吸引力的未來。同時也制定出一些行業當中健康的倫理，引導出一些健康有序的競爭規則。經過5年的工作，目前在國際上我國的房地產行業出現了三個群體性身影，第一是中國房地產業協會，它的成員范圍在於國營建築企業，總的來說它們能夠部分代表政府的聲音。第二是商會，地產商會是民間商會下屬的商會，商會成立時間不長，有400個會

　　員，多數會員是中小企業，也有少數大企業。第三就是中城房網。我們希望它能夠成為最具影響力的企業策略聯盟，能夠代表每一個城市較有影響力的民營開發商。目前會員數量36個，開發企業22家，據去年計算，這些企業住宅部分的開發總量已佔到全國市場份額的8%。今年我做了三件事情。第一，在去年基礎上發起設立了中城聯盟的基金。基金專門用於聯盟共同投資項目。第二，加強了國際交流。今年跟全世界最主要市場上很多大的公司都建立了聯系，明年我們將會仿照APAC會議形式推出十加一圓桌會議，十個公司加上全世界最大的房地產公司共同探討行業

　　的未來。第三，我們今年和陽光衛視共同拍攝了一個大型專題片，為行業歷史未來做了一些深層思考。

　　馬瑩：女人的成功不能以離婚為代價

　　王平：馬總在山東曾說，女人的成功不能以離婚為代價。在深圳很多成功的女士不是不願意嫁人就是最終選擇離婚。但是馬總的家在山東是五好家庭，請問在你家裡是你是做得好還是你丈夫做得好？

　　馬瑩：我覺得還是要靠兩個人合力把這個問題處理好，這需要雙方的默契。我老公是嚴重的大男子主義者，不過婆婆公公給了我最大的幫助。

　　鄭勝濤：深圳是溫州購房團的新起點

　　王平：聽說溫州購房團在深圳鬧得很火，請問溫州鄭總如何看待溫州人到深圳買房？

　　鄭勝濤：溫州購房團不僅在深圳，在杭州、上海、北京、南京，武漢還有其他一些地方也在購房。到深圳購房實際上是溫州人對深圳發展環境新的認識過程，說明他們充分承認深圳是一個適合投資的國際大都市。從他們分析的角度來講，深圳的房子一直是穩中有昇。而且城市的經濟基礎和產業基礎都非常好，所以他們在深圳購房是非常有信心的。溫州人到外地購房主要有兩個原因。第一溫州的房屋比較緊張，無法滿足他們的投資需求。第二溫州人有200萬人在外面，其中160萬人在全國各地，40萬人在全球各地，他們在外地做生意，辦公司。賺了錢之後，除了傳統投資外，他們對房地產的投資是最感興趣的。所以溫州人就跑到全國各地買房子去了。這次住交會據說他們來了不到100人，預訂了130套房，這也說明深圳是溫州購房團的一個新的起點。(馮婉蓉)