如今的樓市火爆異常，眾多的百姓對日益攀昇的房價可謂可望不可及，而開發商也是一臉無辜，地價漲了，建築材料價格漲了，配套設施完善了……好像在告訴你，如今的房價是正常的，是成本上昇的結果。而房產行業上市公司的業績平平似乎更是驗證了這一點。於是，老百姓疑惑了，都說房地產是暴利行業，那麼，開發商到底能賺多少錢？

　　通常情況下，一個項目會有30%的利潤，歷經3年，每年的收益率在10%左右，從這個角度看，開發商獲得的利潤空間相當有限的。然而，有一些現象我們可以注意，做房產的越來越多，可以看到的是越來越多的公司涉足房地產，如寶鋼、海星科技、凌雲股份；而境外的資金也是源源不斷進入上海，如嘉華集團、太平協和、凱德置業。種種現象都表明房地產的利潤水平的確高於社會的平均利潤率。但到底高出多少呢？是不是已經處於暴利階段呢？那讓我們看看開發商如何獲得最大利潤。

　　用銀行的錢造樓

　　通常，房地產企業一般都具有較高的資產負債率，一般為70~80%，90%以上也不在少數。『四兩撥千金』用在開發商身上再適合不過了，以往1千萬元的資金建造1個億的項目、1個億的資金建造10個億的項目屢見不鮮。目前央行對房貸做出了較為嚴格的限制，一般開發商開發項目的自有資金不得少於30%，即便如此，這個比率也並不算高。從開發商實際投入來看，其獲得的回報將遠大於表面上10%左右的收益率。建設公司為了承包項目不得不墊錢蓋樓，而商業銀行為了拓展業務也是搶著給開發商貸款。購房者歡天喜地的下定決心購買期房時，殊不知那尚未存在的房間單元已經抵押給銀行了。

　　一期的成本二期的售價

　　如果我們能夠動態地看待項目發展，則開發商能獲得更大的收益率。房屋的成本中地價佔了大頭，一般在40~60%以上。於是在一個分期開發的項目中，如果說在一期開發商還只是獲得微利，則隨著市場房價的水漲船高，在成本基本不變的情況下二期三期的售價不斷上揚，開發商則能獲得額外的超額利潤。從目前的情況看，二期三期比一期時售價上昇50%甚至100%以上都是屢見不鮮的。浦東的錦繡華城從去年4月的3800元/平方米上昇到目前的7700元/平方米，閔行的上海康城從1999年的2800元/平方米上昇到目前的5000元/平方米左右，而中遠兩灣城更是從1999年的3000多元/平方米驚人地上昇到目前的10000元/平方米，上昇幅度超過200%，令人咋舌！在樓市中開發商從來都不會仁慈地以成本定價，而是以市場為參照做出售價，因此，在後期的項目開發中，開發商會獲得比一期高得多的利潤。

　　車庫變金庫

　　隨著汽車的普及，車位在市中心日益顯示出其稀缺性。一般開發商做銷售統計時不會把車庫售價計算在內，而實際情況是，通過車庫的銷售，開發商也能獲得驚人的收入。目前一個樓盤車位與戶數的比例一般在1：2至1：3，而一個車位的市場價格也在15~25萬，例如一個300個單元樓盤擁有可售車位100個，車位20萬一個。則開發商可以獲得2000萬的額外利潤，車庫真可謂開發商的金庫了。

　　裝修費中暗藏玄機

　　目前裝修房越來越受到市民的歡迎，其統一裝修為購房者省了不少時間和精力，並且質量由開發商保證使得購房者更加放心。按理說，大規模的統一裝修可以提高效率、減少費用，然而，從目前的裝修價格來看，並沒有體現這一點。裝修價格上的水分到哪裡去了，我想開發商一定和裝修公司達成默契，開發商為裝修質量承擔保證責任，這是冒了一定風險的，在裝修費中分到一杯羹也是理所當然。金額雖說不會太大，可以一個項目那麼多單元統一裝修，開發商也一定不會瘦了腰包。

　　目前在這個房產需求旺盛的今天，房地產行業確實有著非常高的投資回報率，因此，靠房地產發財致富的大有人在，在中國的財富榜上，地產行業是一個最大的創富板塊。