會議主持：

　　天津市建委副總工程師、城鄉建設研究所所長王明浩

　　參會嘉賓：

　　天津商學院教授羅永泰、天津市城建學院副院長王建廷、天津社會科學院房地產經濟研究中心主任盧衛、李勇、季剛、王洪泉、陳起、李建華、馬如仁、沙志強、宗志強、李志強、馬秀蘭、田耀東、袁其志、劉憶銘及鳳凰城部分業主代表

　　對話時間：

　　2003年11月9日

　　對話地點：

　　體育中心會議廳

　　近幾年來，隨著中國經濟的快速發展、城市化進程的不斷加速，城市空殼化———一個原本很陌生的名詞，正在被人們越來越多地提及。而由於梅江居住區、瑞景居住區等近郊大盤的開發，很多人也漸漸開始擔懮，天津是否也要出現城市空殼化？但城市中心區經典名盤鳳凰城的持續熱銷，又證明中心區住宅仍舊具有極大的魅力。那麼，天津究竟有無城市空殼化現象？郊區住宅、中心區住宅究竟哪一種是未來的發展趨勢？

　　羅永泰

　　空殼化論為時尚早開發客戶利益纔是關鍵

　　城市中心空殼化形成需要郊區住宅具備三個條件。第一、生活配套設施齊備。其中包括就醫、就學以及生活必需品的購買等。第二、交通便利。國外之所以形成空殼化是因為地鐵等公共交通特別發達。第三、具備集群效應。也就是說，一個郊區項目必須充分具備社區文化品位、人氣、相對人口密度等人文居住條件。只有這三個條件都具備的時候，城市中心空殼化纔有可能形成。法國巴黎的大型超市都集中在城郊結合部，城市中心根本就沒有，這種情況是經過多年的整合纔出現的，也是城市空殼化的結果。天津的某些超市一開始也曾仿照這種模式，而為什麼後來又都在市中心建超市了呢？就是因為郊區住宅並沒有具備上述三個條件，天津還沒有出現城市空殼化，大量人口還是居住在市中心。解釋這個現象有兩個指標，第一個指標就是客戶讓渡價值，客戶讓渡價值是顧客總價值與顧客總成本之間的差額。在超市購買東西也好，在郊區購買房子也好，他得到的價值利益減去他付出的成本(包括時間成本、貨幣成本、精神成本、體力成本等)，如果這個結果遠遠大於零的話，這個購買纔有可能實現，否則就不會成功。由這樣的讓渡價值理論轉化為商圈理論，不僅超市的商圈要重新定義，而且購買商品房的商圈我們也要重新定義。在上述三個條件沒有形成的情況下，盡管郊區住宅的價格較低，但是顧客付出的時間成本、精神成本等太大，在郊區購房的讓渡價值就會減小，因此人們就不會做出在郊區購房的決定。綜上所述，我可以斷定至少在近幾年內說天津城市中心空殼化為時尚早。

　　既然城市中心空殼化為時尚早，那麼在城市中心地帶如何開發產品呢？關鍵在於如何開發顧客的價值。營銷大師菲利普·科特勒提出過一個新的觀點，就是如何鎖定客戶的終身價值。按照這個思路，開發商在項目選址過程中，首先需要考慮的就是如何開發顧客的利益，提高客戶滿意度。拿鳳凰城來說，這個項目就在市中心，它為什麼能得到顧客的認可呢，就是因為他們確實在開發客戶的利益上下了很多的工夫。要開發客戶的利益，就需要考慮他們住區周邊的就醫就學條件，小區內部的生活條件，以及人文環境等，只有替顧客考慮周到了，纔會得到顧客的認可。

　　既然近幾年城市中心空殼化不會形成，是不是近郊住宅就不值得開發了呢？羅永泰對此表示否定。他認為市場需要細分，需要定制規模化。不同的人群有著不同的偏好，如果城鄉結合部的住宅能夠保持理性的、有計劃的適度規模開發，同時考慮客戶的特殊需要，比如夏季追求原野生活、有私家車的人追求一種自然或者一種休假的情趣，或者居者的工作單位本身就離城鄉結合部很近等等，那麼適度開發城郊住宅還是很有前景的。同樣這個定律也適合城市中心大規模的開發。總之，只要能充分開發客戶的利益，鎖定客戶的終身價值，相信在哪裡做開發都能夠成功。

　　王建廷

　　城郊開發事出有因中心區開發四點要訣

　　關於城市空殼化，現在有兩種觀點，一種是城市中心空殼化已經到來；另一種是新都市主義的觀點，也叫城市復興論，認為中國還沒到這種階段。學者和開發商有的支持前者有的支持後者。而政府則是擔心前者支持後者。贊同這種觀點的學者是從城市空殼化是城市進程中必然的角度來考慮的，城市發展到一定階段要向外面輻射，就引發了擴散的過程，然後再聚集再擴散，現在中國的一些城市出現了擴散的跡象，很多人因此就借用西方的觀點，認為中國好像到了城市空殼化的階段。有的學者不贊同這個觀點，認為盡管城市空殼化是城市化進程的一個必然階段，但是現在中國還沒有到這個階段。我們還是應該從中國實際出發。而開發商對於這個問題的看法也有很大的不同。有的開發商是從客觀角度分析，有的開發商則比較功利，他開發中心區住宅項目，就說中心區好，他開發郊區住宅就說郊區住宅好，並借此來影響消費者。

　　城市空心化說法是從西方國家傳過來的，那麼我們就需要看看是什麼原因引起了西方國家的城市空心化。西方國家出現城市空心化主要由於幾個方面：第一個就是城市病的出現。城市無限制地追求規模發展，不考慮以人為本的要素，造成的結果就是環境污染，噪聲污染，最後導致人們對城市生活厭倦。第二個就是生活理念發生了變化，人們逐漸認識到人和自然融合的重要性，追求更多綠化，追求更多自由空間。第三個就是基礎設施條件發生了變化，快速路、高速路、地鐵出現，特別是水、氣、電等可以很暢通地達到城鄉結合部地帶，於是在這個背景下，城市空心化出現了。

　　現在我國一些城市的城郊住宅多了一些，是否就意味著城市空心化到來了呢，我認為還不能下這個定論。現在之所以在城鄉結合部開發住宅多起來，是因為城市中心區和邊緣地區的土地成本不同，開發商為了降低成本，所以在邊緣地帶開始開發住宅；城市化和工業化是現代化的前提，隨著經濟快速增長，現在城市化進程加速，農民大量進城，但是農民一般不會從農村直接進入市中心，而是從農村逐漸進入城市，於是他們首先選擇了城鄉結合部；此外也有城市中心區居民理念的一種變化，他們追求更多的綠地，更大的間距；還有一個重要的因素，目前城建政策與城市規劃在邊緣地區比較薄弱，於是一些開發商就鑽了政策的空子，致使城郊結合部出現了大量的住宅。上面這些原因造成了中國還沒有到城市空心化的階段而出現了邊緣區的住宅開發，但是不能因此認為我們已經到了城市空心化的階段。

　　具體到城市中心區住宅的開發，其成功要點是什麼呢？我認為以下四個方面是必須要考慮的。第一是項目的定位與規劃一定要用心。比如之所以出現城市空心化是因為人們討厭城市病，那麼在做中心區項目的時候就應該努力克服這些弱點。第二是開發中心區住宅要千方百計控制成本。第三是在城市中心區開發住宅要努力尋找住宅之外的價值。在城郊結合部開發住宅，外界的東西除了自然是可以借用的，其他沒有可以借用的，無非是空氣清新一點，綠地大一點，清靜一點。而在城市中心區做住宅可以借用的東西就太多了，一個開發商不可能滿足所有業主的需要，更多的是需要借助外面的東西來為你服務，比如說人們生活的便利性、工作的效率性、教育文化氛圍、生活的品質等。區位選擇得好，那麼可借用的就多，住宅帶給客戶的附加價值就多。

　　第四是合理的規模。過去有一種觀點認為在城市中心區沒有辦法開發規模較大的小區。現在要突破這個限制，因為如果在城市中心區建一棟建築，你是造不出環境來的，另外開發成本也高。如果開發大規模的住宅，不僅可以攤薄成本，而且能夠很好地實現小區規劃，為業主營造更好的生活環境。

　　盧衛

　　空殼化天津不夠格鳳凰城位居未來中心區核心

　　城市空殼化是城市土地的高度集約化、城市人口高度密集化的一種表現，是過度城市化的一種表現。過度城市化會出現居住緊張，交通擁堵，空氣污染，生活質量下降還有城市的空殼化，城市空殼化最為明顯的現象就是鍾擺式的人口，就是市中心全是大量的商業建築和辦公建築，白天人們在城裡上班，到了晚上大量的人口都出城居住了，造成城市中心區治安不好、城市沒有生氣。天津目前並不具備以上特點。

　　談到中心居住區，在上海就是徐匯區和浦東新區靠近浦西的地方，北京就是亞運村和未來的奧運村，在天津我覺得體院北、梅江、華苑等正在成為中心居住區，那裡的商業設施、教育設施、醫療設施都非常完備而且交通發達，從這個意義來講，鳳凰城項目正好在中心居住區的核心位置。

　　王明浩

　　城市規劃別忘兩部寶典天津城建需有三點考慮

　　應該說在中國目前城市空心化的趨勢還是存在的，比如在上海老黃浦區，由於商業開發力度太大了，土地價格過高，只能發展商業，所以幾乎沒有住宅了。我認為，在進行城市規劃時，我們不能忽略兩部最重要的文獻的指導作用，一部是《雅典憲章》，第二部文獻是1977年通過的《馬丘比丘憲章》。《雅典憲章》明確表明居住是城市的第一功能，而現在城市空殼化很明顯就是把城市的居住功能給淡化了。《馬丘比丘憲章》最重要的論點是城市裡要有功能分區，提倡搞綜合功能區，就是在每一個區裡面都要有居住、工作、娛樂等等設施。

　　我認為天津市的城市建設應該遵循以下三點：一是居住是城市的第一功能；二是發展綜合功能區；三是發展多中心。城市空心化不是一個好的現象，老百姓也不希望空心化，他們更希望居住在城市中心。第一個原因是我們的生活習慣和外國人不一樣，我們中國尤其在北方，親友之間的聯絡是維系我們社會的一個非常重要的因素，因此，親友在購房時會選擇比較近的位置。第二在現在的教育制度下，每個家長都望子成龍，因此重點中學，重點小學對他們具有特殊的吸引力，現在五大重點中學都在市中心，為了孩子的教育，家長也不會輕易選擇在郊區居住。第三商業供應也都集中在市中心，這是別的場所無法替代的。

　　鳳凰城業主代表

　　周邊環境絕版昇值空間無限

　　今天我想從一個普通購房者的角度談點感想。作為開發商為了吸引購房者都會盡量實現更多的功能，但是購房者看中的可能就是其中的一兩點，如果開發商提供的功能有一兩點和購房者的需求切合了，那麼購房者就有可能買你的房子。鳳凰城的地理位置非常好，而且房型、小區規劃也很好，開發商的服務也非常到位。今天聽了專家的話，我覺得鳳凰城項目還有很多我們以前沒有認識到的優點。我選擇鳳凰城就是衝著它周邊良好教育環境來的，主要是孩子上學方便。另外今後我們有可能因為工作的原因要到遷往外地，我們的這套房子很好賣而且肯定能昇值。如果花同樣的錢在市郊買別墅的話，到時可能不那麼好賣，而且還不一定能昇值。(馮婉蓉)