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專家提醒:謹慎規避風險
走過天鑰橋路380弄的行人驚喜地發現,爛尾多年的嘉匯廣場終於復工建設了。久違的電焊花簇簇閃耀,殘破多年的牆體開始被漂亮的鋁合金框架和幕牆玻璃覆蓋。
嘉匯廣場原本是一個商住樓項目,現在復工後將建成為一個融商場、酒店、公寓、辦公樓於一體的建築群。由於它緊鄰徐家匯,設計功能多樣化,已經被眾多買家看好。
像嘉匯廣場一樣,上海爛尾樓的接盤者一般都會對樓盤項目重新規劃,總債務金額在5億元以上的爛尾樓項目———上海大正三角地廣場,不久前以4.71億元的高價拍出,成功找到接盤
單位。接手的上海泓邦投資公司透露,將對這幢樓重新進行規劃和定位,使它更符合市場需求。
位於上海黃金地段的『駿豪國際』是一個成功盤活爛尾樓的范例。這座原定建設為5A級寫字樓的爛尾樓復工後被改造為單位面積在50平方米左右的酒店式公寓,並在今年5月推出,雖然每平方米單價高達近2萬元,而且樓盤推出時正值非典肆虐,但幾百套公寓在一天之內銷售一空。在上海,此類成功的案例還有由商場改造而成的『青年匯』單身公寓等。
而目前方興未艾的另一種改造模式是將爛尾樓變為小戶型辦公樓。已經成功的例子有中山西路的虹橋銀城、淮海路的中華大廈等。目前正在進行招商的『中華BOSS』的開發商提出的口號是『小而精貴,杜絕面積的浪費,提昇商務環境的質量』,頗能迎合買家心理。據不完全統計,由爛尾樓改造而來的上海小戶型產權式辦公樓的銷售面積已經超過20萬平方米。
小戶型公寓和辦公樓迎合了大批前來上海進行商務活動的海內外人士的需求。這些人士每年會多次來上海短期小住,又比較講究居住質量和生活品味,買下小戶型的公寓和辦公樓既能享受星級賓館水准的服務,又有保值功能。而這樣的功能對房型、朝向、采光、結構等要求不高,正好可以解決爛尾樓原有的缺陷。
但是,在市場一片叫好的形勢下,也有房地產專家提出,雖然這種小戶型樓盤的運營比較成功,但考慮到市場需求的飽和度和多變性,剩下來的爛尾樓大多數不能照搬這一模式。因此,目前接手爛尾樓後還需要在市場調研的基礎上,根據爛尾樓的自身結構特點和內部配備情況尋求更加多樣、更加合適的『變身』方案。(4B1)
接手爛尾樓要慎之又慎
面對上海爛尾樓復活的『春天』,上海房產專家指出,當前投資爛尾樓仍需謹慎規避風險。
一項調查顯示,上海爛尾樓爛掉的原因主要有三種:一是後期資金不到位,二是市場定位失誤,三是陷入各種糾紛,如拆遷糾紛、聯建糾紛、融資糾紛、債務糾紛等。
『正因為這樣,上海爛尾樓背後一般都有復雜的法律問題,一些爛尾樓產權也不是很明確,這是困擾爛尾樓復工的最大問題。』華東師范大學東方房地產學院院長張永岳說。目前,上海許多爛尾樓各種債權債務糾纏在一起太復雜,中間環節盤根錯節,操作起來問題很多。有的雖已經法院判決,但執行起來還是存在較大困難。
此外,從現在的標准來看,許多爛尾樓存在著缺陷。張永岳指出,上海一些爛尾樓盤總體設計比較老舊,配套設施不齊全,在房型、室內采光、內部設備、選用電梯等方面都明顯落後,如不改建很難符合當前的市場需要。但是有的項目改建的空間並不是很大,有的規劃中已經有明確的規定,無法更改其性質用途。如果把原有建築推翻重建的話,就大大增加了開發成本。
『心急喝不得熱粥。』張永岳建議,『投資者接手爛尾樓要慎之又慎,至少要做好三方面的工作』。
他說,投資者首先要從市場角度看這個爛尾樓盤是否具有投資價值,也就是說這個項目經過重新包裝和運作後,能否符合市場需求從而成為可流動的商品。
其次,投資者要對這些爛尾樓進行考察分析,了解這些項目的歷史和現狀,根據爛尾的不同原因而區別對待。如果出現爛尾的原因是市場定位不准,價格過高,而現在這些條件已經發生了好轉,這樣的爛尾樓自然具有很好的投資價值;如果是樓盤本身的規劃和設計有問題,那麼就要考慮改建以及成本,做到量力而行纔能有利可圖;如果造成爛尾的原因涉及法律問題,那就要慎重對待。
張永岳強調,在此基礎上,投資者還要考慮能否理順與銀行等債權人的關系,同時要全面了解當地政府出臺的一系列相關政策,在符合政策的前提下得到當地政府的支持,並設法拿到實際的優惠條件。
張永岳說:『時下許多人對投資爛尾樓有興趣,這當然不是什麼壞事。但是投資爛尾樓必須要有很強的風險意識,接手前一定要做好考察工作,理順債權關系,該出手時纔出手。』
爛尾樓有望
3年內消失
今年9月18日,停工多年的上海龍昇大廈經過10輪加價,最終以5400萬元拍出,高出底價20%。這是上海市徐匯區第一幢以拍賣形式盤活的爛尾樓。
被稱為『城市瘡疤』的爛尾樓正在上海迅速消失。據不完全統計,目前上海已經復工的爛尾樓面積超過200萬平方米。在爛尾樓最多的靜安區,去年已有40多個停工3年以上的爛尾樓項目重新啟動。而徐匯區也正在籌集20億元資金用於盤活位於徐家匯等繁華地帶的爛尾樓項目。
上海樓市的全面回暖又為爛尾樓的『新生』創造了良好的外部環境。隨著上海樓價持續走高,上海爛尾樓項目的投資價值也凸現出來。戴德梁行房產專家吳少聰介紹說,一個爛尾樓項目的開發一般只需半年時間和數千萬元資金,而其回報率卻有可能高達150%至200%。
苦於拿不到上海地塊的外來資本則把爛尾樓當成進軍上海房地產市場的橋頭堡。1年多前,浙江均瑤集團斥資3.5億元收購位於上海鬧市的金匯大廈,並將其更名為均瑤國際廣場。眼下,每平方米的預售價格高達1800美元,約為其收購價的3倍。
一些外資企業及海外投資機構也對上海爛尾樓項目表現出濃厚興趣,其中包括荷蘭ING集團,以及美林、高盛、摩根士丹利等知名投資公司。
上海的爛尾樓大多是在1997年亞洲金融危機時形成的。當時,大量資金盲目進入上海房地產市場,並在市場泡沫破滅之後,被凍結成遍布全市的爛尾樓。
華東師范大學東方房地產學院院長張永岳說:『上海房地產市場走出低谷以來,保持著健康的良性發展勢頭。借著這一東風,上海爛尾樓有望在3年之內全部消除。』
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