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我國房市局部過熱總體健康
國民經濟允許房地產增長的范圍,主要從資金、土地、物資和消費者購買力等四方面來衡量,目前我國房地產投資增長仍處於經濟發展允許的范圍之內。1992年,我國國民經濟增長速度為14.2%,而同期房地產增長率為117.6%;1993年,兩者的增長率分別為13.5%和165%,房地產增長的速度是國民經濟發展速度的12.2倍,因此得出部分地區房地產經濟過熱的結論。而從1997年到2002年的6年中,除個別年份房地產增長的速度稍快之外,其餘均顯正常,房地產增長的速度平均是國民經濟增長的2.1倍。
從銷售額與投資額的增長率看,近6年內房地產銷售額的增長明顯高於投資額增長速度,消費拉動投資,情況比較良好。1997年,我國房地產銷售一度出現負增長,投資額增長速度則不到10%,而到了1998年,銷售額上昇到39.7%,同期的投資額則相應拉昇到13.4%,2000年銷售額為30.1%,投資額為19.1%,2002年兩者分別為23.7%和21%。從這個發展情況看,房地產市場銷售額高於投資額並逐漸拉平,總體上表現得比較正常,但張元端指出,今後要特別防止出現投資額高於銷售額的情況,適度控制房市投資。
空置率是觀察房地產市場的最直接指標
把房屋竣工面積與銷售面積作了一個比較,一段時期以來我國房地產每年竣工面積都比銷售面積大,而且空置房年年都在增加,這恰恰是我國房地產市場目前面臨的最大問題。據有關統計資料顯示,今年全國空置房面積已達到9600萬平方米左右,這個數據看上去令人吃驚。
然而,僅憑空置房的多少還不能得出房地產市場『過熱』的結論。從市場運行情況看,調控房地產市場的高風險、抑制有可能出現的價格上漲、配置市場需求等,都需要市場上存有一定比例的空置房,這是一個正常的空置狀態。而另外一些非正常的空置卻不是由於『過熱』造成的,比如,由於開發商對市場缺乏准確判斷、盲目跟風逐流等導致結構性空置,由於生產的商品房不適銷對路或者價格不當而導致的空置等等。
空置房可以以商品房控制的時間為標准來定義,即商品房控制在開發商或者代理商手中1年以內的為待銷房,1—3年內的為滯銷房,3年以上的則為積壓商品房,除此之外,還要看積壓的商品房是否適銷對路、價格是否適當等等。相對於我國國民經濟7.3%—8%的增長水平,房產空置率如果保持在15%左右,即房產增長約為國民經濟增長的2倍,我國房地產市場的發展將會協調一些。
今後20年房產市場不會長期飽和市場上出現超過一定量限度的空置房,我們既可以理解為房市出現『過熱』,也可以看成房產市場供大於求,出現市場飽和。房地產市場的飽和現象無非就是長期飽和、短期飽和、結構飽和、活有飽和四種。
由於我國國民經濟持續發展、城市化水平不斷提高、居民住宅不斷得到改善,以及城市建設步伐加快等四大支柱支橕房地產的發展,在今後20年左右的時間內,我國房地產市場不會發生長期飽和,但卻要防止短期飽和、結構飽和以及活有飽和等,政府和開發商在調控和生產住宅時,必須調整產品結構,增加有效供給,使產品適銷對路。
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