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——天津奧園成品房材料裝修控制及應對策略
[引子]
國內的房地產業通過這些年持續快速健康的發展,業已成為支橕國民經濟高速發展的重要組成部分,隨著市場的發展的成熟,房地產的競爭也進入了一個新的階段,產品愈來愈強調人文翔和人文精神,建造最人性化的住宅是眼下房地產界的一項不可逆轉的潮流,成品房作為毛坯房的昇級換代產品,它是住宅產業現代化的要求所決定的,符合了現代生活精細專業分工的趨勢,是成熟發展商、品牌材料供應商和成熟客戶共同的選擇。
作為全國邊鎖的知名房地產開發品牌,奧林匹克花園一直致力於成品房的研究和開發。自1999年第一個奧園廣州奧林匹克花園成功開發,經過短短4年時間,通過『奧龍計劃』,奧林匹克花園也在全國大中型城市遍地開花,奧林匹克花園系列已在競爭激烈的中國房地產也成功打造和樹立了自己鮮明的特點和良好的口碑,在2002年中國地產的奧林匹克——中國住交會中四個奧林匹克花園項目(包括天津奧林匹克花園)更是一起獲得了中國名盤的稱號。
一、天津奧園成功也是成品房的理念成功天津奧林匹克花園2002年4月奠基開工,至2002年10月成功開盤,創造了日參觀樣板房8000人,半天銷售302套的奇跡,到今天一期約700戶業主已全部順利入住。奧園的成功很大意義上是成品房理念的成功,奧園一直堅持建造精裝修成品房,在精裝修上通過自己的不斷探索和努力,成功摸索出了一套成熟、先進、切實可行並具有良好可操作性的管理控制辦法,也積累了大量的經驗並不斷的總結和提高。
作為先行者,天津奧園在成品房的推動中有如下收獲:
1、天津成品房的領跑者及推動者
奧林匹克花園自2001年進軍天津,全面推行精裝修成品房概念,在引導天津人購房消費要領及實踐中取得的成績有目共睹,所以說是當之無愧的精裝修的領跑者與推動者。
2、擁有強大的采購平臺
通過已有奧園的品牌效應,及其多年苦心經營,奧園在全國范圍內建立了一個強大的采購平臺。天津奧園作為奧園的一份子,理所當然享有這個平臺搭建的一切優惠及相應權益。
3、擁有一支經驗豐富且陣容龐大的設計師群體
經過一段時間的摸索與實踐,奧園探索出一系列行之有效的精裝修方法與技術,並在逐漸磨合與資源不斷整合中,建立了一個專門的新技術材料研發部門。這個部門除了對樣板房進行裝修整改外,還關注全國乃至全世界范圍內的新材料應用及普及,不斷嘗試與創新。經過一段時間的磨合,奧園已擁有一群在實踐與創新的過程中茁壯成長起來的實力超群的設計師。
4、成品房讓業主免去了裝修過程之苦
天津奧林匹克花園出售的是附贈全部精裝修的成品房,而且精裝修的程度很高,包括廚房和衛生間的全部設施也者在贈送范圍內。精裝修的成品房讓業主不必自己去跑建材並和裝修隊討價還價,讓業主省心、省時、省力:而且,奧園選用的裝修建材均是國內外的知名品牌,質量過硬、式樣高雅,符合現代時尚生活的需要。
同時,業主也可免受鄰居家庭裝修噪音之苦,從而讓業主一開始就可享受奧林匹克花園『一步到位』的新生活。
5、精裝修的成品房讓業主省下了大筆的裝修費用
由於奧園是全國連鎖開發,所以裝修材料的購買是采用全國統一的采購平臺,指購買肯定要比零售具有價格優勢,對業主來說也非常劃算,只用4、5萬元的裝修費用卻可享受7、8萬元的裝修檔次,從而為業主節省了大筆的裝修資金。
6、成品房讓業主不必再擔心『裝修後遺癥『,沒有後顧之懮首先,奧園選用的全部是環保型材料,無輻射、無污染,無異味,業主可以放心入住而完全不必擔心室內有害氣體的殘留,奧園裝修不存在『裝修後遺癥『。另外,一旦出現裝修質量問題業主也可以直接找到開發企業解決,不會出現找不到負責單位的情況。
7、精裝修更加體現人性關愛因為精裝修會給開發商帶來很多的責任,特別是裝修材料的選擇和設計施工的質量,要求開發商要有更高的責任心和操作能力。這也是目前精裝修成品房難以普及的主要原因。天津奧園秉承和發揚了全國連鎖奧林匹克花園項目的服務精神,堅持全部精裝修售房,並集合了南方項目精裝修特點,進行全面整合設計,如根據戶型的大小,確定裝修風格、顏色、材質等,對於年輕家庭,采取了現代簡約風格,顏色選擇淺色系。
二、天津奧園在成品房建造中的材料裝修控制天津奧園對市場進行了認真地研究,在環境規劃、建築立面、園林環境和空內設計方面下大成本、花大功夫,尤其是寅設計裝修方面,在前期作了大量的工作,將奧園以往的標准動作在天津的市場裡加了一些本地化的自選動作。天津奧園在成品房的配置中,主要采用以下手段進行材料應用及控制:
1、裝修材料在實樓樣板間進行展示
天津奧園的樣板間直接做在實樓裡,百不是在單獨安排樣板間,這樣不但避免了交樓時與樣板間的不一致,而且減少管線、電位等的矛盾,避免拆改。而各種材料通過1:1比例的配置,非常直觀的展示了材料的美觀與實用,以最真實的面貌直接向客戶進行詮釋。
2、衽裝修集約化施工,提高成品房的組裝配置效率天津奧園在施工階段一方面通過招標確定有資質有信譽有技術的施工隊伍進行施工、監理,嚴謹合同嚴格按照合同確定的工期和質量標准實施,避免裝修質量問題出現隱患;另一方面聘請一些熟悉裝修流程的專業人員,組織直轄市不同材料的組裝(一般在工廠完成)與進場施工的時間,合理利用不同工序的時間差,提高成品房的組裝配置效率,同時監督工程質量,提高裝修質量。據不完全統計,由於優化工作流程,走集約化作業,大大縮短裝修工期,采用產業化集成裝配可縮短裝修工期50%左右。
3、大批量的采購降低實際裝修成本大批量集團化采購有利於實現材料成本的降低,突出了材料的品牌和品質,防止了在裝修材質選用不當造成的質量隱患,有利於形成住宅產品模式化、標准化、系統化、通用化和產業化,從而降低總體裝修造價,減輕購房者負擔。
4、倡導一種生態環保理念生態、綠色環保理念正被越來越多的人們接受,並且已不僅僅停留在園林等室外環境上,更多的業主在開始關注室內裝修材料對生活的影響。因此,天津奧園對裝修材料及家具材料都進行了嚴格控制,在裝修中控制並監督各種相關建材的甲醛、苯、甲苯、氯仿、氨、放射性氡等指標,並在交房前對室內環境,包括空氣、水質、采光、噪音等進行監測,讓用戶真正住上放心房。
5、裝修設計和土建設計一體化,兩者同步進行,相互融合。在建築設計時考慮裝修效果,同時在裝修設計時考慮裝修,根據目標客戶群的定位,確定房型和裝修風格,同時裝修設計一定要由專業設計公司進行設計,發展商也應有良好的設計直轄市和預控能力,在裝修設計完成施工詳圖的設計後,再安排樣板間的施工。
三、攜手共進,共同營造成品房的春天自2002年5月建設部住宅產業化促進中心《商品住宅裝修一次到位實施細則》和《商品住宅裝修一次到位材料、部品技術要點》頒布以來成品房的發展以此為指導迎來了巨大的發展。但是目前市場上的成品房仍是屈指可數,很多的開發商、潛在的客戶群仍在觀望之中。因此這也需要政府部門(建設主管部門)、開發商、材料商、業主這四方面共同努力。
1、實現材料供應上的本土化及多元化策略搭建全國范圍內的采購平臺固然能節省成本,但在實際操作中總會出現這樣或者那樣的問題,最直接的例子是資金結算、材料中轉等原因造成材料的到位的滯後性,會給工序的安排及發展商交樓帶來較大的壓力;還有單一材料的領帶也會造成甲乙方因情勢不同出現嚴重的換位問題。因此搭建采購平臺、裝修材料的應用的同時也要注意到材料采購的本土化原則(可替補性)及多元化策略(可互換性),這是今後一段時間開發商、材料供應商要共同面對的問題。
2、進行『強強聯合』,走集約化推廣的道路對開發商,首先是有實力有信譽的開發商要積極參與,通過建造裝修一體化的成品房項目,對自身的管理水平、綜合實力也有一個大的提高。對材料商和裝修施工隊伍,應摒棄落後的現場手工作業方式,提高產品工廠化、集約化、產業化水平,材料商包括家電廠商應根據成品房的特點,主動與開發商聯系結盟,強強聯合,推廣新型建築結構體系,共同研究使用新材料、新技術,提高技術含量和產品成品化和本地供應化水平,發揮現代工業化生產的規效應。強強聯合,是一個多贏的局面,集約化推廣,建立較完善的住宅部品配套體系,對於加快整個房地產行業及相關行業的健康有序發展,起著至關重要的作用。
3、裝修設計與房型設計同步進行,裝修設計及材料商應提前介入菜單式全裝修自推向市場後,購房者所以說與昔日家庭個人裝修差別無多,其原因是購房者拿到鑰匙提供個人裝修要求時,對房型都不滿意,均要對廚、衛、臥室等設計進行修改,這樣習的雖是菜單式裝修住房,實際上買房人在裝修上所花精力,所用錢財並沒有得益多少。住宅裝修設計是住宅建築設計的追續,既是一個相對獨立的設計階段,又必須和建築設計相互銜接。裝修設計包括材料商最好在項目初期介入,與建築設計和環境設計相融洽。以解決土建、設備安裝和裝修部品件的銜接,明確各施工界面,改變土建、裝修相互脫節的局面,逐步使住宅裝修實現標准化、模數化,通用化的工業化裝修模式。
4、政府要加強立法工作,做好裁判員的角色首先對建設主管部門,對於室內裝修必須制定一份統一權威的施工驗收規范,統一質量標准,做到有法可依。對成品房地驗收程序上相關主管部門也必須制定統一的房屋竣工驗收流程。現房屋銷售格式合同不包含精裝修部分,急需一份較好的合同樣本參考和規范。在房屋銷售契稅的交納上有所傾斜,以提高開發商和購房者的積極性。
5、搭建開發商、材料供應商與消費者對話的平臺,加強對市場及消費者的教育引導工作目前天津的成品房建設剛剛起步,市場還沒有完全發育成熟,各界對於成品房的理解迥異,在交房時會造成出現各種扯皮與爭執。因此在啟動初期,應該加強宣傳教育工作,對業主及消費者,應加強對成品房的認識和了解,充分了解成品房給自身帶來的巨大解放和種種好處,進而成熟理智的選擇適合自己的成品房。而開發商與材料供應商,則要努力搭建一個三方可以對話的平臺,在做好宣傳的同時也對成品房及其材料進行全方位的詮釋。總之,成品房的發展仍處於一個起步階段,但正由於其無可比擬的優越性,作為住宅產業化發展的一種必然,她正茁壯成長,快速發展;讓我們攜起手來,天津奧林匹克花園願意與各方面一起緊密配合,共同打造成品房的春天。
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