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發言人:上海市城市建設綜合開發有限公司總經理:梁鎮海
隨著住宅建設的快速發展,成品房取代毛坯房是住宅商品屬性完善的必然要求。黨的十六大提出了全面建設小康社會的目標,老百姓有句話叫『小康不小康,關鍵看住房』,在現在這個對住房要求越來越高的時代,提高居住條件不僅僅局限於居住面積,它的內涵已延伸至居住的質量,也就是如何提高成品房建設的科技含量。
就當前裝修市場而言,傳統的裝修工序和管理方式已遠遠不能滿足成品房發展的需求,這就對我們在推進成品房建設過程中提出了新的課題。我們公司早在98年,在上海浦東昌裡花園二期開發中就開始嘗試推行全裝修住宅,當時由於缺乏經驗,沿用了傳統的類似小作坊的施工方式,這對大規模成品房裝修帶來許多弊病,不論從施工的管理還是施工的質量都得不到很好保障。雖然從整體上看是成功的,它順應了住宅發展的方向,引導了社會對住宅消費的觀念,但從局部看,也就是從傳統的裝飾裝修角度看,已不再適應成品房發展的要求。為此,我們經過幾看的市場調查和思考摸索,其中也考察了裝飾裝修材料的有關企業,如湖南長沙的遠鈴整體衛浴、青島海爾的櫥具以及一些成功的房地產開發商和裝潢設計等單位,我們認識到,要推進成品房住宅的發展,必須對現有相對傳統的裝飾裝修管理模式和施工方式進行一次革命,即提高工業化化裝修程度,以減少現場濕作業,為此,我們在上海浦東的昌裡花園三期『現代映象』樓盤中進行了工業化全裝修的嘗試。通過實踐,我們認為至少有以下五個優點:一是縮短了施工周期;二是施工材料和施工質量得到了保障;三是減少了施工材料和人工費的浪費;四是簡化了現場施工程序,便於管理;五是減少了施工現場的環境污染。現將我公司在推進成品房住宅的有關探索和做法匯報如下:
一、注重『人性化』,貫穿『簡單就是美』的設計理念。
我公司根據『現代映象』樓盤的實際,選擇了在整個樓盤中有相對獨立性的一幢18層樓宇,建築面積1.6萬平方米,套數為102套作為工業化全裝修的試點樓宇。在成品房的實踐過程中,我們重點是抓了裝修設計、工業化產品的選擇和產品的價格控制、成本控制三個要素。
尤其在裝修設計上,我們力求把『人性化』與『簡潔化』得到統一,既滿足業主在使用上的需求,同時又為業主留出了在軟裝飾時有個個性化發揮的空間。如在設計中,我們在每個臥室的附近配備了大容量的集掛衣、儲藏為一體的壁櫥,減少了業主在臥室布置時對大衣櫃安放帶來沈悶空間的煩惱,同時又為現代化的布置帶來了空間;在廚房的設計上也如此,充分體現『人性化』與『簡潔、美觀』的統一。在裝潢顏色的基調方面,我們以中色調為主,不給後期軟裝飾帶來限制,業主盡可以按照自己的所好來布置不同風格的家具;另外在衛生間的設計上,由於我們事先考慮使用遠鈴整體衛浴,所以在結構設計和土建施工時都按照整體衛浴的安裝要求,如地坪的落差、上下水掩埋和位置,減少了二次施工的浪費。
二、減少現場濕作業,提高工業化裝配程度和科技含量。
所謂工業化裝配,就是把原來在住宅現場施工的程序轉移到工廠中去,每項裝飾產品都由專業工廠按圖定樣制作,它是嚴格以裝配規范標准制造的,打破了那種生產力水平較低的『小作坊』經濟模式,是先進生產力取代原始作坊的必然結果。家庭裝配中的空間六個面,除濕作業外,大致有85%至90%的產品都可以通過工廠制作到現場安裝完成,我們在昌裡花園三期『現代映象』嘗試工業化裝配過程中,工業化裝配主要體現在這幾個方面:一是木制門、櫃、踢腳線等;二是采用裝配式金屬地龍骨,由於金屬地龍骨穩定性好,木地板裝拆方便,施工簡便,維修方便,能較好解決地板翹裂現象;三是采用整體衛浴,由於此產品均為模壓成型板,其性能防水好,吸水功能強的特點,避免了衛生間普遍存在潮濕現象,同時現場裝配簡單快捷,每套1個工作日即可完成整套的衛生間所有安裝;四是廚房家具設備的整體安裝,由於事先考慮功能齊全,使用方便,從洗碗、消毒、烘箱等設備的安裝布置到料理合的大小和位置,廚房家具門櫃顏色的搭配,充分體現了功能齊全、安裝緊湊、布置合理、美觀、大方的現代都市生活氣息。
由於工業化裝配程度的提高,大大縮短了整個裝修施工的周期,我們把設計采購材料的時間去除,就整套住房的現場施工周期為1周左右。
此外,我們還探索高層住宅推行中央空調的可行性。
由於住宅家庭分體式空調外機的安裝,既對小區的環境美化帶來影響,從長遠看在安全問題上也留下了一定的隱患,為了從根本上解決這一問題,保證住宅小區外立面的美觀、整潔和安全,我們探索和試行了高層住宅安裝中央空調。根據該樓宇特點,把底層商鋪辦公用房作為白天中央空調的基本用戶,夜間以居民作為基本用戶,以求中央空調的運行達到一種最經濟、最理想的效果,同時就設備選用、管道進戶、計量管理等主要的三個方面進行反復分析研究。我們經過反復比較,選用了遠大直燃空調機。其優點是性能好、質量高,並采用了清潔的天然氣作為能源。為解決安裝問題,我們既與設計單位反復研討,又與產品供應商反復研究管理進戶的技術處理。從今後業主消費牧業的管理出發,我們還與牧業公司共同研究今後在管理上采用溫差與流量積分計量的管理方法,並進行了銜接。中央空調經過試運轉,已達到設計標准,也符合驗收的要求。
通過實踐,我們總結了的兩方面體會:
1、工業化全裝修優勢明顯
一是節省時間和精力。現代化工廠制作裝飾產品,都是按照住宅標准結構生產的,只要在設計時按照標准和要求對材料產品定點定樣進行招標確定,減少了現場施工中的不確定因素,從時間上,一般『作坊式』施工,從購置原材料到現場加工、安裝、裝飾到竣工,需要60到70個工作日,如果加上竣工後的通風期,消費者從裝修到正式搬進新居需要4~5個月的時間,而工業化裝修從設計、選材、裝配、竣工只需大約30個工作日即可。
二是降低了裝修成本。一般通常毛坯房的概念是業主住進毛坯房可以達到日常生活的方便。而一旦裝修,就造成原有簡易設施推翻重來的浪費。而工業化全裝修又在這基礎上可節約裝修費用的10%左右,這裡面的節約因素在於主輔材料的節約和工業化現場裝配的效率提高。
三是裝修質量標准得到統一。原『小作坊』的施工方式一般為6套左右為一個裝修整體,而對成品房裝修一般在100套以上的整體裝修而言,不論從管理、用材、工藝還是在質量的保證上都得不到有效的統一,管理難度也頗大。而工業化裝修完全可以按照流水作業進行操作,統一的材料,統一的安裝,統一的管理,減少了現場施工的不確定因素和隨意性帶來的質量弊病。
四是減少了環境污染。環境污染包括對人體生理、心裡和對公共環境污染兩個方面。傳統的裝修施工方式,施工周期長,材料的不確定因素產生的有毒污染以及大量的裝修垃圾堆放在施工現場或小區內,都會造成環境污染,而工業化全裝修由於統一的選材和用材,使用綠色材料萬分就高,環境污染得到有效控制。
二、對目前存在問題的思考
成品房住宅作為一個發展方向,而工業化全裝修在成品房住宅發展中起到了推動作用。我們在實踐中發現,目前工業化全裝修還缺乏系統性,也就是從開發、設計、裝修材料、裝修施工等還沒有一個互動的、有內在聯系的有效紐帶,各個環節的紐帶擬有,但實施起來較困難。比如,一輛汽車的裝配完成,它需要有發動機類、儀表類、車殼類、底盤類等組成,而這些都是由各個環節所完成,最後總裝生產。我們的裝修施工就好像總裝生產線,每個生產環節如不能有效的聯系起來,不能站在一個如何加速成品房建設,提高工業化裝修這個高度認識,其推進速度、工作效率的提高,成本的節省將會受到影響。另外,目前由於工業化全裝修還沒有普遍推廣,其工業化產品成本還較高,我相信,只要大家積極參與,互相配合,並形成從設計、配套到施工一條龍的服務機制,對上述問題也就迎刃而解,住宅建設發展就會迎來一個新的春天。
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