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由建設部住宅產業化促進中心主辦的『2003成品房:問題與對策論壇』,日前在天津舉辦。會上政府的有關領導及各界人士針對成品房目前存在的一些問題進行了研討,並集思廣益為中國成品房產業化進程尋找方向。
會上,建設部住宅產業化促進中心示范工程處處長孫克放談了商品住宅裝修一次到位的相關問題。他認為:無休止的大量向市場投放毛坯房是不可取的,因為人們需要的是成品住宅,一個搬進去就可使用的舒適天地。然而,毛坯房之所以在市場上大批出現,除了經濟發展水平及住宅工業化水平的制約外,還有觀念上的落後。而且許多開發商和購房者也步入了一種認識上的誤區。
誤區之一:銷售不含裝修,以免後期出麻煩。購房者自己裝修每平方米要投入500~800元,多則上千元。家庭裝修市場正在迅速擴大,並蘊含著半年的銷售和利潤增長點。因此必須把住宅裝修納入商品住宅銷售的范疇,讓所有的商品房在裝修到位的統一軌道上競爭。在這方面,歐美等發達國家早已有明確規定:未裝修的住宅不許出售。我國有關部門也在制定相類似的法規,加以限制和引導。
誤區之二:購房者檔次不一,裝修難於保證購房者不拆不砸。開發商建房應對銷售對象有較准確的定位和估計。如,國家康居示范工程——廣州市保利花園面向普通消費階層,經過大量調查研究,開發商確定了合適的整體裝修檔次,並將一層每戶的院落精心美化銷售給客戶,形成廣州樓盤中的亮點,購房者凌晨排隊買房,創造了廣州近十年來日銷住宅232套的新記錄。入住後很少有住戶再次改造裝修。
誤區之三:商品房裝修個性化不好體現。一般商品住宅的裝修個性化體現,在很大程度上反映在套間的變化上,包括空間的大小,圍合形狀和高低尺寸等。種種變化,不應由購房者自行采用拆砸換的方式得以實現,而應從設計的源頭加以解決。
用建造裝修一體化來取代離散化的裝修無疑是一種變革。其本質是用科技密集型的規模化工業生產取代勞動密集型的粗放和手式業生產,從而全面提昇中國住宅裝修的檔次和品質。其優勢表現在以下五點:
一、住宅部品工廠制作,加工精細,質量能夠確保。
二、材質穩定,品種多樣,適應需求。
三、現場組裝,省時省料,效率提高。
四、集中采購,規模生產,成本降低。
五、消除污染,避免擾民,利於環保。
集成住宅超市世紀宅董事長李衛東則認為:商品房走集成化之路是最佳選擇。因為成品房改變了整個房地產產業的運作方式,也就意味著所有建造商都要交給消費者一個即買即住的成品房屋。因此要求建造商在建房過程中就要考慮到比以前銷售『毛坯房』時代產業鏈增加的延展部分。因此我們說建造商延展了建房過程的產業鏈。這裡我要說明一點,建造商有可能也是一個大的集成商,在他的身後有許多部品供應商,這就要建造集成商要有更高的優化組合能力。今後有競爭力建造商一定也是一個有極強能力的集成商。由於今後這種情形的出現,事必將會給中國的建材流通領域帶來巨大的影響,比如由以前或現在主要面對個體終端消費者逐步改變成面對建造集成商。那麼個體消費者主要通過建材超市、建材市場購買一些家飾、家具等可移動物。由於歐美國家土地私有化的特征,他們的消費者通常是先擁有土地,然後請設計師設計,滿意後再找來建造商建造,因此他們很少有房屋空置率,更沒有新建的房屋東拆西改的情況,這樣就大大避免了地產商的資金積壓和材料的浪費。歐美國家的第二個特征是住宅小型化,尤其是發達國家,中產階級擁有的住宅80%為獨立住宅,比如美國的住宅現狀是80%的人住小型住宅,而小型住宅中80%-90%的人住木結構住宅。因此,歐美國家的房產市場與中國有很大的不同,但是他們先進的集成住宅概念、定制服務概念我們應該吸納引進,這將會推動中國加快實現住宅產業化進程!
此外,會上大連嘉麗住宅產業配套有限公司和海爾家居作為推進成品房裝修的代表也談了自己企業的對策。
嘉麗住宅成品房專業公司首創『交房標准+藝術裝修』的做法。即:交房標准含在房價中,藝術裝修顧客自選。這種做法解決了幾個矛盾:
1、顧客個性與統一裝修的矛盾;由於個性裝修不在交房標准裡,顧客可以自選,所以與統一裝修不發生矛盾;
2、整體房價與櫥衛品質標准;交房標准重點是木制部品、櫥衛和地板等硬件部分,因而刪去了一些吊頂,牆面裝飾等,把資金集中使用在這些使用時間長、費用比例大、顧客相當關心同時也是對住宅品質的影響非常大的硬件上。
3、強化『住宅部品工廠化、現場施工裝配化』的配套施工方式,木制部品全部以出口日本的質量標准及現場裝配式的施工得以實現;架麗住宅木制部品生產基地對標准部件及非標准部件按出口標准嚴格把關,連油漆都做好,全部用紙箱包裝運至工地。施工現場全部都是裝配施工沒有一顆釘子。這些做法在樣板間施工時即可展示,對客戶有很強的說服力。
對於成品房產業化進程,海爾家居一直順應時代的潮流不斷圍繞『家』的概念開拓新領域,不斷豐富其內涵,這種解決方案是專門為房產開發商提供的包括智能化,住宅功能部品配套,裝配式裝修等若乾部分的一攬子方案,『海爾家居,一站到位』的創新服務理念使中國老百姓拎著皮箱進新居的夢想成為不遠的未來。
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