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第四季度後,上海房地產市場能否繼續保持目前強勁增長的勢頭,我個人認為很難預料。因為從我目前掌握的情況看,未來上海市場至少面臨4個方面的挑戰。
挑戰一:開發企業未來項目開發和生存能力面臨考驗
2003年上半年,全國和本市幾項重大政策在市場上掀起波瀾,其中包括相關稅收政策、央行121號文、國務院18號文以及上海土地實行招投標等。
如果這些政策得到嚴格實施的話,一批開發企業將面臨能否繼續生存的考驗。
目前上海房地產企業中,一級資質企業100多家,投資額和商品房銷售量不足全市總量20%;其餘近4000家企業,不少注冊資本僅500萬元;而資質為三級、暫定三級或尚未定級的有近2000家。如果有關政策強制實行的話,譬如『所有者權益資金應不低於開發項目總投資的30%』、『商業銀行只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放個人住房貸款』等等這些要求,那麼對目前融資不規范、開發資金捉襟見肘的開發商明顯不利。即使對那些有實力的企業,由於戰線太長,很有可能因資金鏈的斷裂而引發內懮外患。
挑戰二:年末年初市場供應量加大,市場壓力同時增大
為平抑房價,政府部門前年、去年的土地供應量連續放大,對存量土地也加快啟動,以致今年開工量連續上昇。以浦東為例,上半年住宅開工量為531萬平方米,同比增加126%;住宅竣工量257.5萬平方米,同比增長47.5%。(其中多層竣工量74.81萬平方米、高層竣工量170.85萬平方米、別墅竣工量11.8萬平方米)。年底估計還有近300萬平方米住宅交付使用,預計全年浦東住宅竣工量將創下570萬平方米的歷史最高紀錄。
上半年新區住宅建設開發主要集中在四大板塊。一是沿江板塊,施工量為94萬平方米,佔總量的7.7%,主要樓盤有嘉化濱江園、名門濱江園、湯臣海景花園、張楊濱江園等。二是世紀公園周邊板塊,施工量170萬平方米,佔總量的14%,主要樓盤有第九城市浦東虹橋花園、聯洋年華、世紀全景臺花苑等。三是金橋碧雲社區周邊板塊,施工量45萬平方米,佔總量的3.7%,主要樓盤有世茂湖濱花園、碧雲別墅(四期)、中天碧雲苑、錦華苑等。四是張江高科周邊板塊,施工量57萬平方米,佔總量的4.7%,主要樓盤有金爵別墅、廣蘭名苑、棕櫚泉花園、蘭沁苑等。值得關注的是,這些樓盤大多屬於中高檔,如此巨量高檔住宅集中上市,對市場形成多大衝擊難以預料。
挑戰三:購房群體正在分化,購房熱可能降溫
近有跡象表明,上海購房群體正在發生變化,大致分四大類:(1)對有經濟實力以及希望進一步改善居住條件的消費者而言,由於抬高購房門檻,這部分人可能有所減少;(2)對於投資客而言,相關政策將限制投資回報率,這批人可能用選擇拋售來『獲利了結、落袋為安』。這可從最近市場掛牌出售房子明顯增多得到反映。(3)存量房需求可能會受一定影響,市場交易中心反映最近部分打算購買二手房進行過渡的消費者已延期購房,准備等條件好轉後,再一次到位;(4)更多潛在的購房者將保持觀望態度,這從浦東目前交易情況可得到反映。
挑戰四:房價走向越來越不明朗
按照原來發展走勢,估計今年末明年初高檔房集中上市促使供應量加大,從而平衡供求關系達到平抑房價目的。
但是由於8月份上海實行嚴格的六類經營性土地公開招投標政策,土地上市速率大大降低,上市總量大大減少,土地成本大大上昇。從最近公開招投標的土地底價看大都比協議價上昇30%以上,而拍賣、掛牌更是上昇50%。在土地減少、地價大幅上漲情況下,估計2005年上半年樓盤上市量將減少,目前日益上漲的地價也將從房價上反映出來。
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