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根據中房天津指數辦公室調查數據顯示,2002年7月,天津城市指數為607點,較上月下降5點。其中住宅指數為459點,較上月下降7點;辦公指數為704點,比上月下降2點;商服指數825點,比上月上昇6點。
住宅物業
成品房引領市場產業化發展
今年7月,天津住宅指數為459點,較上月下降7點。雖然價格指數有所回落,但天津市房地產市場的整體銷售情況仍頗為穩健,樣板項目銷量基本穩定。
自廣州、深圳、北京等城市開始提倡成品房後,天津也即將取消毛坯房。這一舉措標志著由開發商、建造商及家庭裝潢公司分割的住宅大市場,將面臨著重新整合。
消費者會選擇要成品房,還是要毛坯房,隨著收入增加、市場變化,也會有不同結論。在中房指數辦公室近期做的一次調查中,有45.3%的購房者表示在購房時會選擇成品房,而選擇毛坯房的只佔32.3%,另外,選擇精裝修成品房的有5.7%,其餘的小部分消費者選擇了廚衛精裝修。
近日,建設部公布的《商品住宅裝修一次到位實施細則》,繼1999年國務院辦公廳《關於推進住宅產業現代化提高住宅質量的若乾意見》和建設部今年5月1日起實施的《住宅室內裝飾裝修管理辦法》後,進一步明確了供應成品房的發展方向。
目前從整個住宅市場產業化情況來看,前期的建設已逐步實現產業化,而後期交到消費者手中的因多是毛坯房,還未實現產業化,沒有達到同步發展。任何商品房都是分層次和對象,成品房也是一樣,會因不同的銷售對象有不同的標准,但最基本的應是四白落地,地面平整,廚、衛設備齊全,具備入住的基本條件。
在發達國家與地區,銷售的住宅全是成品,有的甚至還配備了家具、電器,消費者可以拎著皮箱入住。不少國際大都市,成品房已佔整個住房供應的90%以上。毛坯房的缺點有三:一是流通性差,不少經過全裝修後,破壞了房屋原來的結構,在轉讓時購買者會擔心房屋的整體質量,會不會發生變化而影響生活。現在上海許多售後公房在上市流通後,普遍出現成交價格與商品房市場價格存在巨大差異的現象。這類房屋缺乏生活質量的必要保證,成為城市中的"垃圾股"。二是裝修質量難以保證。三是裝潢噪音大。
成品房與全裝修概念其實是兩個概念應有所區別。成品房應該是其交付標准能滿足大部分人的基本要求,電視、電話、寬頻網絡和飲水、污水、熱水與純水管線齊全,符合現代人要求的標准,不允許敲掉重來。而全裝修房則是包括所有的家具都做好,業主只需帶上衣物等即可入住的住房。要做到全裝修房,還有待於住房市場的流通性能大大提高。而成品房有其軟性的一面,客戶可以通過菜單式的裝修目錄,選擇不同材質、牆面顏色、廚與衛浴品牌等,然後通過室內的藝術裝飾、色彩布局等軟裝潢體現自己的個性。
目前天津市的兩個熱點項目-奧林匹克花園和順馳太陽城宣布,不再做毛坯房,而全部以成品房銷售,這實際上正式宣告了天津毛坯房時代的沒落,成品房時代開始。
業內人士指出,要提昇住宅建築的質量,必須推行建築與裝修設計一體化,將住宅作為成品推向市場。這是商品住宅產業化的必由之路。
辦公物業 智能化成為發展方向
目前,5A智能化已經成為越來越多寫字樓項目的選擇。5A智能化系統代表著目前最為先進的寫字樓智能化水平,由一下幾個部分組成:通訊自動化系統,包括雙向電視電話會議系統、共用天線電視系統、公共廣播系統、數字式用戶交換機系統、樓內移動電話系統、綜合布線系統。樓宇自動化系統,包括冷熱源系統、空調系統、變配電系統、照明系統、給排水系統、電梯管理系統、停車庫系統。辦公自動化系統,包括計算機網絡系統、會議中心系統、門廳多媒體查詢系統、物業管理計算機系統。安保自動化系統,包括監視電視系統、通道控制系統、防盜報警系統、巡更系統。消防自動化系統。
隨著市場的成熟,寫字樓的消費者也變得越來越挑剔了。電梯、衛生設施、寬帶網、空調和通訊設備等寫字樓配套設施是否齊備有效,數量是否足夠,質量是否穩定,很大程度上影響了消費者購買決定。在空間上,消費者希望樓層上最好無強制分隔。無強制分隔的樓層有利於各公司根據自己的實際情況輕松進行辦公室的空間布局安排;層高不宜過低,避免使工作人員有壓迫感。在布局上,購買者希望寫字樓前有適當的廣場和綠地;寫字樓的質素好,外觀齊整美觀,大堂裝修氣派。消費者的成熟將促使開發商提供更完善的服務與更完美的產品。
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