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為什麼要推廣成品房、取消毛坯房
所謂成品房,是相對於半成品房而言的。我國現行商品住宅市場提供的產品均為半成品,即毛坯房,這是因為消費者在購買了房屋後還要花大量人力物力進行『裝修』。毛坯房存在公眾皆知的種種弊端,其中包括浪費材料、侵擾鄰居、容易破壞房屋結構、不利於全社會推廣新型環保材料和實現住宅產業化等。就購房人本身來講,大凡經歷過二次裝修的人,幾乎人人都有一肚子苦水,怎麼倒也倒不盡。
具體來講,推廣成品房,取消毛坯房,至少有以下幾方面明顯優點:
*節約資源。絕大部分人買房後都要進行二次裝修,在裝修中,普遍存在敲打牆體、地面,更換門、窗和衛生潔具等問題,在這過程中,社會資源遭受著巨大的浪費,從全國來看,這一浪費的資源是一個驚人的數字。顯然,將之對比,供應成品房是一個節約資源之舉。
*節約社會勞動。裝修過房子的人都知道,從房屋布局開始到具體的水電、土工、木工、油漆及家具配備,前前後後往往花上大半年的時間。對於一般百姓來說,一輩子也就買房一次,而裝修過程的每個環節都是『技術活』,因此,裝修時都是『門外漢』。所以,每一環節往往都經過『望、聞、切、問』過程,問人家,學人家,模仿人家,在確定了樣式格局後,從選裝修工到買材料及監督裝修工程,其中不知費了多少神,花了多少工。因此,統一裝修對於全社會來說,將節約大量的勞動。
*避免許多人受裝修噪音侵害。目前商品房市場中,光就一幢樓來講,從第一個裝修入住到最後一個裝修入住,前後可能持續一至數年的時間。如此,對於先前入住的人來說,往往得忍受長時間的二次裝修之擾。供應成品房可以使所有住戶免受裝修噪音之侵害。
*化減和消除目前房地產開發中比較普遍存在的面積問題和工期問題。預購面積和實際面積不一致、面積存在誤差以及無法在預定交房期交房,這是現行期房銷售中普遍存在的問題。房屋消費投訴是目前市場上的第一投訴熱點,而房屋投訴中90%以上屬於期房形成的問題。改銷成品房後,將基本化減面積問題(除測量失誤外),並消除交房期問題,如此,可大大減少房屋消費糾紛。
*大大減少目前二次裝修帶來的房屋損壞和不良裝修問題。目前的二次裝修市場絕大部分被『街頭游擊隊』佔領,因為專業技術不過關,裝修中普遍存在大大小小的工程問題,有裝修中敲掉承重牆的,有裝修中鑽透樓板影響樓上樓下的,有裝修後多次修改還一直漏水的……,凡此種種。
*有利於住宅市場中推廣新型環保材料,並推進我國房地產市場向成熟化方向發展。正如其他商品供應均為成品一樣,成熟房地產市場上供應的商品也應是成品房,推廣成品房有助於我國房地產市場走向成熟。另外,分散的家庭裝修改由開發企業統一組織完成後,將有利於在全社會推廣使用新型節能環保材料,推動住宅及房地產業走可持續發展道路。
*有利於規范市場,推動房地產市場從無序走向有序。這可以說是政府推行成品房的根本目的。從市場管理角度講,分散裝修除帶來擾民、損壞房屋結構以及材料使用混亂等問題外,還有一個重要問題就是政府稅收的逃逸。因此,從規范裝修市場角度來講,也必須推廣成品房。
*無法滿足一小部分對裝修有特別口味要求的消費者。一次性裝修到位的成品房,能夠提供的裝修選擇相對有限,沒有辦法滿足對房屋室內裝飾有特別要求的人。
*房地產開發的難度和風險加大。對於開發企業來說,成品房規定意味著無法通過期房預售回籠資金意味著在整個資金安排中在原來粗坯房基礎上還得投入一筆二次裝修費用;除此,工期延長,亦需多佔用資金利息。另外,一旦賣不出去,意味著得多沈淀資金。就開發過程的技術風險來看,開發成品房還意味著房地產開發企業在原有工程風險的基礎上還得加上二次裝修過程的諸多風險。因為二次裝修是一個『細活』,加上這一環節後,房地產開發可能被挑的『刺』增加不少。
*竣工驗收和房產面積測量等部門的工作得相應變更。完工交房界定為裝修完畢後,房地產開發的竣工驗收、總登記相應延期,而問題的關鍵還是驗收的標准得相應調整,但怎麼調整,比較難以界定(前期所有工程都沒問題,裝修中出點小問題,工程驗收能否通過,糾纏起來可能沒完沒了)。另外,裝修後室內居住面積、使用面積的也跟著發生變化,影響到房地產測量及一些相關部門,其工作標准和工作內容都得隨之調整。
成品房問題的若乾誤區
*『成品房是精裝修房』
我們所推行的成品房常被稱之為『精裝修房』。實際上,兩者之間是有區別的。成品房,顧名思義,是相對於半成品房,即不能立即使用的毛坯房而言的。建設部及其所屬住宅產業中心對此問題的提法為『裝修一次到位』。什麼叫『裝修一次到位』,根據建設部(商品住宅裝修一次到位實施細則),它指的是『房屋交鑰匙前,所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉裝完成,廚房和衛生間的基本設備全部安裝完成』。從這句話可以看出,它並沒有要求如我們現在二次裝飾裝修中的『精裝修』,而僅僅是『設施到位』、『能夠滿足基本使用』。
*『成品房無法滿足豐富多樣的個性化需求』
目前已推行成品房政策的北京等地的普遍做法是,提供高、中、低不同檔次的多樣裝修菜單供用戶選擇,個別消費者還可以通過『訂做』方式解決特別口味問題。因此,無法滿足豐富多樣的市場需求一說基本不存在或只個別存在。而實際上,這個別存在也僅存在於目前精裝修市場背景,或者說是現狀裝修思想下的產物。如同市場上其他商品一樣,在一定時間在內,某一樣商品的多樣化供應表現為多個生產廠家提供的多個品牌以及每一品牌中的不同規格樣式產品,我們說它們是多樣化的,但不意味著市場上有多少個消費者就得有多少種樣式,我們並沒有要求所有產品都要按照自己設想的材料、樣式和顏色進行組裝、上漆甚至包裝。因此,住宅作為一種商品,盡管說是一種非常重要的特殊商品,我們對『需求口味』問題也應有一個同其他商品房一樣的平常的客觀的態度,而不應過分地強調住宅商品的特殊。
*『房子需裝修纔能住』
住宅,解決的是『住』的問題。對於『住』來講,其功用評價指標包括適用、安全和美觀三大方面,而其中最基本的指標為安全適用,即滿足適用要求,且在安全條件下使用。裝修也能增加一些功用,但從根本上來講,解決的是『美觀』問題。因此,只要提供的是成品,則不要求裝修(精裝修)纔使用。事實上,我們現行這種『舉國裝修』的情況,並不是『與生俱有』的。上世紀九十年代以前,無論單位分給我們的房子還是市場上購買的商品房,均為能夠使用的成品房。只在後來二次裝修成風後,開發商纔放棄提供成品房而慢慢改由半成品的粗坯房。換句話說,粗坯房是這十年來的特殊產物,它不是住宅商品化過程的必然產品,而成品房纔是商品住宅的真正產品。
成品房推行過程中開發商和消費者需要應對的若乾變化
◆開發商
推廣成品房過程中目前顧慮最多、挑戰最多的就是開發商。對開發企商而言,相比於此前開發毛坯房,需要應對以下方面的變化:
*自身條件要求和開發思想的變化。不但要懂開發、懂銷售,還要懂裝修;企業要下設裝修部,裝修工作委托他人完成的,也應做好開發和裝修工作的銜接。相比於粗坯房,裝修完成的成品房可不是只多了個環節,在產品的復雜程度上存在重大的差別。於開發商而言,既意味著有賺取更多利潤的可能,也意味著出問題環節的增多和風險的加大。
金融投資及其風險的變化。對於那些高檔裝來說,裝修價值之高有可能大子房屋建造成本,這意味著精裝修後的成品房與毛坯房相比,房地產開發的投融資要求大大提高。一旦房屋賣不出去,意味著沈淀更多資金。此中由於房屋基本價格和裝修價格間存在耐用年限的不一致,銀行提供的購房按揭條件、按揭期限等都可能有所改變。
*市場調研和產品宣傳推廣的變化。從毛坯房到成品房,消費者在大道理上完全能夠接受,目前主要表現為產品放心程度的質疑,另需全社會消費風的引導。就市場調研工作來說,可以這樣講,目前一整個還處於粗坯房時代,對成品房的市場需求調查肯定與今後實際市場情況有出入,甚至是很大的出入。相信在做好產品的前提下,只要加以適當引導,成品房將完全能夠為市場所接受。消費潮流是可以引導的(比如說,上世紀八十代就曾流行過男同志穿高跟皮鞋),但從長時間來看,消費潮流的主導肯定要回到產品的本質上來,非本質的東西不可能長期的佔據主流(前述男高跟皮鞋只流行六七年,因為它既不能滿足男人活動方便的需要,也不被人們認之為美,因此,退出潮流是必然的事)。
*產品交付及銷售合同的變化。改毛坯房為成品房後,交房產品的內容發生了變化,因此,交房時間及售房款結算、特別是尾款結算發生了重大變化,這些問題在銷售合同中如何表述,需要銷售方作認真的斟酌。
*這也是很重要的一點,開發企業的舞臺將為之擴大。伴隨著成品房時代的來臨,開發企業提供的將不再是單調死板的毛坯房,而是豐富多彩的精裝修成品房。成品房時代是設計、建造、裝修一體化的時代,開發商作為這一時代的房地產產品生產者,通過設計、建造和裝修三者的組合,將為我們的房地產市場提供多彩化的豐富產品。
◆消費者
*消費理念得跟著變化。產品的消費滿足分為兩個方面,第一層次為基本的滿足,即基本功用的滿足第二層次的滿足為追加性質的滿足,它屬於基本滿足之外的心理滿足。目前我們在住宅消費中的裝修消費普遍屬於超前的第二層次滿足。這種超前奢侈風應該予以引導,要在住宅消費中樹立注重基本功用的消費習慣,讓百姓根據自己的經濟實力選擇購房。
*購房時間契入點的選擇變化。目前的房地產購買中,期房購買佔了大部分,也就是,購房時間多選擇在產品建成前。而成品房時代,至少從理論上講,購房時間將主要發生在產品建成後,因為只有裝修完畢,纔能讓人看到裝修這一巨大投入的物化所在。
房價承受心理變化。有人說,開發公司裝修和自己裝修,無非是這一筆錢先投後投而已。而實際上,這之間是有區別的。個人裝修時代,通過犧牲自己的時間精力節約出一些人力成本和材料成本,另一方面,開發企業的界入或者開發企業與裝修企業的聯合界入要賺取利潤。因此,現在2000元/平方米的房屋,如果配上中等裝修,可能要賣上3000元/平方米。相當於裝修加價1000元/平方米,購房者可能認為,如果自己裝修,只要500元/平方米即可。
◆裝修業
家居業面臨的根本問題是,不再如從前之獨立作戰,而是要注意和其他部門的協同和配合,特別是與開發商、政府房屋驗收部門以及物業公司的關系。首先,它們得作為與開發企業的業務銜接問題,明確與開發企業的責、權、利關系;其次,裝修進入商品房生產環節後,裝修界必須和政府部門一起細致探討和確定下裝修驗收標准問題再次,裝修界還得與開發企業和政府部門一起,研究和確定物業管理中牽涉到的有關裝修問題。和房屋結構部分相比,房屋裝修部分的耐用年限較短,容易出各種問題。這些問題是否寵統屬於房屋質量保修范疇?物業管理中出現相關問題,特別是裝修使用不久出現問題,如何明確責任?這是都是裝修界需要探討的問題。
◆政府部門
如前論及,政府部門在此中需要解決好房屋竣工驗收標准、面積量測以及商品房銷售(合同示范文本)中牽涉到的工期問題、質量保修以及物業管理中的裝飾裝修問題。另外,在推廣成品房政策出臺中需要注意政策的循序漸進,切忌一刀切。裝修好還是不裝修好,百姓的心裡自有一杆秤。從根本上講,質量問題纔是老百姓關心的首要問題,也是政府應該抓的頭等大事。否則,隨著全裝修商品房的到來,政府所接受的房屋問題投訴將不是越來越少,而是越來越多,甚至可能是成倍地增多。在個人裝修時代,裝修出問題,由個人自己負責;而在全裝修成品房時代,如果裝修質量上不去,所有的問題將集中到開發商頭上來。另外,如果裝修工作需要反復,或者說因為裝修質量跟不上,需要隔三差五(年)的不斷修整,則推行成品房初衷中的諸如避免裝修擾民問題還是得不到徹底解決。因此,推行成品房政策中,政府要象對待現行房屋建設質量問題一樣的認真態度對待裝修質量問題。
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