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對於想購房的普通百姓來說,最關心的是能夠買到價格適中,又沒有太大風險的房子。但新的房地產政策能否拉低房價實在難說,在過去幾年中,每當有風吹草動就會有人說房價『要跌了』,但各地的房價卻在不同幅度地上昇。時下,就有不少業界人士認為,央行新的房貸政策導致銀行收縮銀根,開發商融資成本增大,開發成本加大,必然會分攤到房價上,將危機轉嫁到購房者頭上;而因為資金來源受阻,必然造成大量樓盤停建或緩建,導致房市需大於求,勢必拉動房價進一步上揚。事實上,近期上海、南京、杭州等大中城市的房價仍然高燒不退。如在滬上今年房市除了因非典靜寂近兩個月外,新近推出的300多個樓盤中,中高價房佔了大半以上;在南京,熱點地段河西一處樓盤開盤價一躍超過每平方米五千元;而河東的一些樓盤,價格更似脫韁的野馬,以每平方米六千元絕塵而去。從國內許多城市房市的成交情況來看,市場仍呈供需兩旺的態勢,二手房成交價雖沒有前幾年那樣猛漲,但還是在緩慢地持續走高。
江蘇省城鎮人均居住面積為28.57平方米,縣鎮人均居住面積30.36平方米。城市人均居住面積低於8平方米的人口佔8.14%,居住面積在9—19平方米的佔28.9%,後兩類人群應構成房市最大的有效需求,但調查表明,這一群體八成以上是低收入階層,他們對於動輒四、五千元,甚至上萬元的高房價,肯定只能是望房興嘆。時下,一些地方政府調整房市結構,大量發展中低價住宅的決定和行動,自然值得稱道。但在一個充滿暴利情結的房市中,利潤微薄的經濟適用房又怎能吊起開發商的胃口呢?央行不久前出臺房貸新政策,對於購買高檔商品房、別墅或第二套以上商品房貸款進行限制,可謂是一個有益的嘗試,但要讓中低收入階層也能買得起房,則需要進一步細化政策,出臺相應的扶持與限制政策。
據報道,目前國內商品房空置面積已逾億平方米,商品房空置率高達25%,遠遠高於10%的國際空置率紅線標准,佔用銀行資金的數目也相當驚人,與此同時,去年國內房地產投資增速超過40%。房市這種不正常的狀況自然引起管理高層的警覺,認為加強房貸風險的預警和監測,優化房貸結構,防范貨幣信貸在房地產業中潛在的金融風險勢在必行。一些高層人士在不同場合曾委婉而含蓄地提出『局部泡沫』論,認為房地產業經過幾年的快速增長,有必要進行調整以防范房市『局部泡沫』擴散的可能。更為可怕的是,部分城市追求不切實際的經濟指標,制定過高的房地產投資計劃,不少城市房地產投資佔固定資產投資比重達30%,個別城市甚至接近60%,一旦其增幅下降,勢必將對城市經濟增長造成較大影響。
業內人士稱,房市風險主要體現為『財富效應』的過高預期與市場變現難的矛盾。購房者往往是買漲不買跌,越漲越買,越買越漲。但房市與股市不同,股市下跌時,便宜一點就能拋售出去,但房子的變現能力差,一旦跌下來,無處可逃,買漲不買跌,大家都想賣時,誰都賣不出去。現在,房市看似如火如荼,主要是因為大量民間資金囤積在房市中,推動房價不斷上漲,一旦出現資金『大逃亡』,後果不堪設想。
房市『泡沫』另一個突出表現為,與居住性需求相比,投機性需求所佔的比重過大。不久前,蘇北某市一家商業銀行專門組織房貸人員到新區進行實地調查,發現在一幢幢新落成已『全部售出』的樓盤中,實際有人居住的不足30%,大量的是有錢人的第二居所或投資性空關房、出租房。由此得出的結論是,房市供需結構失衡已經開始加大,並成為『泡沫』堆積放大的信號。早在10多年前,海南房市『泡沫』的教訓至今讓人記憶猶新,投資性購房失度必然會出現投機性炒房,而投機性成交出現異常放大時,房市的多米諾骨牌效應就會隨時顯現。
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