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世邦魏理仕、戴德梁行等境外服務機構給人們的印象主要是『物業管理』,不過事實上,十多年前,這些知名公司是以『全案顧問』的身份伴隨數個國際水准物業項目的啟動步入京城的。經過不短時間的修行,他們開始顯露出顧問公司的『真面目』,並逐漸在高檔寫字樓和公寓市場佔領一席之地。
作為全球知名的綜合性地產諮詢服務公司,也是首家進入中國的國際公司世邦魏理仕(CBRichardEllis),1986年開始在北京開展業務,1987年接到第一筆獨家代理國貿中心的大單,但此後十多年,世邦魏理仕僅僅以跨國公司服務、物業管理及研究諮詢為主,在中國大陸的收入還不到總收入的1%。1996年公司正式設立北京辦事處,截至2002年,該公司在北京地區員工230人,收入約為3000萬人民幣。
2003年7月29日,世邦魏理仕完成了對顯盛金融集團(InsigniaFinancialGroup)的收購,收購之後,世邦魏理仕的銷售和租賃物業價值超過800億美元,商業融資額超90億美元;旗下管理的地產面積和公司物業超過7億平方英尺,旗下管理的投資資產額為140億美元,並為總資產價值4140億美元的地產提供了4萬項評估、估價及轉讓諮詢服務,年收入逾17億美元,在全球48個國家設有250家分支機構,堪稱全球第一大地產服務企業。與此同時,北京世邦魏理仕地產代理的本土化戰略開始啟動。角色的轉變
與龐大的交易額對應,世邦魏理仕在全球的業務涉及租賃、銷售代理、物業管理、抵押貸款、投資基金、地產評估等,凡是地產中介服務業務幾乎無所不包,但在北京市場的主業一直是物業管理和為租客服務。『最大的轉變是角色的轉變。』從新加坡公司調到北京世邦魏理仕擔任董事總經理的鄭春光(DennisTay)先生接受采訪時說。
世邦公司1906年成立於美國舊金山,到1940年發展成為美國最大的商業物業顧問公司;魏理仕公司於1773年成立於英國倫敦,業務遍布世界各地。1988年4月,兩家公司合並成立了世邦魏理仕,因而歐洲和北美許多大公司都是其長期客戶。由於具有國際化水准和跨國企業的資源優勢,世邦魏理仕原來主要站在乙方的角度,為進入中國市場的IBM、NOKIA、ERICSSON等公司提供物業方面的服務。比如為滿足日本企業習慣的一站式服務要求,專門成立日本部,SONY公司在京的行政辦公、展示賣場以及員工宿捨等都在此搞定。近兩年隨著房地產項目的代理業務有所起色,公司開始將『為甲方服務』納入主營范圍。物業大摸底
首先是諮詢業務,據介紹,從去年至今在北京各熱點區域展開了23項不同類型物業的諮詢業務。在中關村區域有中關村國際商城、聯想融科資訊中心、大慧科技園;在CBD世邦魏理仕涉足華貿中心;在金融街包括F9地塊的中心區商業項目、F8地塊的寫字樓項目;在奧運村有奧林匹克公園商業設施、北辰大廈和奧運媒體村三個項目。可以說北京地產熱點區域基本都被列入其研究和服務范圍之內。不僅如此,其諮詢業務也明顯地加大了向中高檔寫字樓、公寓和住宅滲透,包括望京住宅和雙井等項目都被納入其視野。如果說諮詢業務本身並不能帶來太多的利潤,那麼世邦魏理仕的行動顯然是帶有前瞻性的,鄭春光也認為諮詢業務的率先擴張不僅有利於研究及把握市場,也為後續業務開進提供了便利。
在全案代理方面,世邦魏理仕已經接手了兩個寫字樓、三個商場、兩個中高檔住宅的租賃及銷售代理業務。由於政府對中介機構從事地產評估、融資、地產基金和按揭貸款等有諸多限制,因而世邦魏理仕在其『強項』,如投資方面領域的業務尚未發揮出自己的潛力。優勢在將來
房地產是地域性很強的行業,北京中介市場經過十餘年的發展,已經形成了以金網絡、偉業、中原、協成等為龍頭的主要格局,對於目前銷售為主的『短平快』市場主流,擅長經營高檔物業租賃業務的世邦魏理仕反而缺乏優勢,同時還要面對『水土不服』的困難。但是鄭春光對此表示樂觀,他認為,根據歐美經驗,地產開發經歷了高熱時期之後,有穩定現金流和回報率的租賃業務將成為主流,顧問機構的專業性、系統性和自身實力將成為競爭關鍵,而且加入WTO後,隨著北京國際交流的加強,國際化經營的企業優勢會更加凸顯,世邦魏理仕擅長的地產評估和金融服務業務也將一展身手。
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