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世界各國的經濟發展進程表明,在經濟總量增長過程中,不同時段的增長速度或增長率總是不一樣的,有的快有的慢,有的高有的低,這樣經濟總量在時間序列上總會呈現波浪式上昇或波浪式下降的波浪現象。這種具有不同表現特征的經濟波動便會構成所謂的經濟周期。
與其他產業經濟一樣,房地產業在實際經濟運行中也存在著較為明顯的周期波動現象。雖然理論界對房地產經濟周期的定義有各種各樣不同表述,但對房地產經濟周期波動的表現形式還是相同的。認為:房地產經濟周期可以分為兩個過程,即擴張過程和收縮過程。在這兩個過程中又可分為四個階段:復蘇與增長階段、繁榮階段、危機與衰退階段和蕭條階段。前兩個階段構成了房地產擴張過程,後兩個階段構成了房地產收縮過程。當擴張過程轉為收縮過程時,房地產經濟達到繁榮階段的最高點,即波峰;當收縮過程轉為擴張階段過程時,房地產經濟達到蕭條階段的最低點,即谷地。
對房地產經濟周期性波動規律的把握,使得人們可以預知房地產市場未來的發展變動趨勢,便於投資者掌握投資時機,並使得政府能夠相機采取適時且適當的反周期調控。下面我們對房地產經濟周期中四個階段的特點進行簡要分析:
1、復蘇與增長階段
在房地產周期波動過程中,承繼蕭條(波谷)而出現的復蘇與增長階段,一般會經歷較長的時間。這一階段的主要特征為:
(1)復蘇階段初期,房地產供給仍大於需求,購房者在滿足自用的前提下進入市場,總體上看交易量不大,價格與租金水平處於較低位置,房價已經明顯止跌企穩並開始緩慢上行。這一時期房地產投資量不大,房地產投機者也基本不存在。
(2)經過一段時間的恢復,特別是在宏觀經濟復蘇的影響下,房地產的需求開始上昇,房地產供求關系開始逐步改善,購房者逐漸增多,並帶動期房的銷售;房地產交易量有所增加,同時由於建築成本的增加,房價有所上昇,房地產開發投資逐漸增多。隨後由於房地產需求趨旺,進一步刺激房價回昇,交易量的增加也推動房地產開發的上昇,市場加速復蘇,少數房地產投機者開始入市尋找機會。
(3)在宏觀經濟加速復蘇的刺激下,房地產市場進一步回昇,人們對日益好轉的房地產市場形勢充滿樂觀情緒,金融機構和房地產投資機構加大對房地產的投資,並帶動其他行業投資機構進入房地產領域。隨著房地產投資者特別是炒家進一步湧入,各類房地產物業,尤其住宅價格上漲,租金飆昇,同時房地產空置率大幅下降,房地產市場交易量快速上昇,土地市場和三級市場開始活躍,物業開發與建設加速開展。伴隨著房地產快速增長,與房地產業具有密切相關的建築業、建材業等行業也快速發展,帶資開發房地產項目的建築企業數目明顯增加,由此推動了房地產業的進一步擴張。
2、繁榮階段
繼復蘇與增長階段後,房地產周期波動便進入持續時間相對較短的繁榮階段,並達到周期循環的波峰。這一階段主要特征是:
(1)房地產開發企業對土地及物業的開發項目與建設數量進一步增大,其他行業的企業也因市場極度樂觀和高額利潤而進入房地產市場,且投資計劃大多雄心勃勃。於是大量推出現房和期房,各級、各類市場交易數量激增。
(2)房地產價格越漲越高,舊房(三級)市場價格直逼新房(二級)市場價格,在房價上昇過程中起帶頭拉動作用。
(3)房地產投機者與自用者均大量增加,人人歡欣鼓舞,市場一片樂觀情緒,迅速形成並不斷加大房地產泡沫。由於房地產投機者以更快速度增長,逐漸拉近與自用者人數的距離,並呈現出追趕後者的態勢,結果導致房地產市場炒風日熾,炒樓行為越來越為市場所注目。在此壓力下,社會關於限制炒樓行為的呼聲也逐漸提高,政府開始出臺一系列限制炒樓的政策措施,如提高銀行利率、壓縮投資規模、實行保值儲蓄以及收緊銀根等政策手段。
(4)隨著房價高漲到市場無力負擔程度,真正自用購房者大多被迫退出市場,而留下炒家的投機資金支橕旺市,形成有價無市的局面,房地產空置率開始增加。在這一時期,股市上的房地產概念股達到頂峰,房地產市場進入繁榮階段的峰頂,房地產泡沫達到極限。
(5)隨著政府出臺的收縮政策開始發生作用,房地產投資與交易過程中開始出現因利率提高、運營費用增加及財務壓力加大等原因導致的各種違約現象,新增房地產投資數量明顯下降,房地產投資總量也開始出現回落。同時,以住宅為代表的各類物業銷售市場達到飽和極限,銷售難度明顯加大,銷售價格開始回調,房地產租賃市場交易量與租金水平也有所下降,房地產空置率現象進一步增加。在這一時期,房地產市場的全面樂觀情緒逐漸被悲觀情緒取代,房地產泡沫面臨萎縮甚至破滅的危險。
3、危機與衰退階段
當房地產價格高漲到把真正的用家排斥在市場之外,而僅靠投機資金支橕時,房地產周期也由盛轉衰,預示著危機與衰退階段的到來。這一階段主要特征為:
(1)隨著房地產緊縮政策效應的進一步顯現,房地產市場在交易價格和交易數量兩個方面都出現萎縮、衰退的趨勢,房地產泡沫破滅的可能性增大。在房地產價格方面,雖然不同樓盤的樓價有昇有降,但市場上房地產價格總體水平已經出現下調趨勢,特別是現房價格基本停頓不前甚至有所回落,只有個別樓盤價格還在上漲,但上漲的速度明顯放慢,大多數只比前一階段微昇。在交易數量方面,隨著房地產交易價格停滯不前甚至有所下降,房地產交易數量明顯減少,各類房地產物業的空置率進一步加劇,房地產市場日漸停滯萎縮,房地產市場的悲觀情緒進一步加強。在政策層面和投資回報率下降、投資風險加大的多種因素影響下,房地產投資額明顯下降,特別是新開工的房地產項目急劇減少,已投資建設的房地產項目風險加大。
(2)受一些突發性利空消息或事件影響,房地產價格開始急劇下挫,有價無市的現象被打破,房地產泡沫開始破滅。在購房自用者被高價排斥出市場、炒家因轉手困難,而紛紛恐慌拋售的雙重打擊下,房地產價格出現暴跌。但暴跌的價格又勢必阻止用家及炒家進入市場,從而又加劇了房地產價格的下跌速度和深度,房地產投資量大幅縮減。仍然處於開發建設的房地產項目轉手、停建等現象,房地產交易在大幅度回調的低價格水平和低交易數量的基礎上維持。
(3)由於房價大幅下降,交易數量銳減,房地產企業的利潤大幅下調,投資風險增加,為爭奪市場而追加的營運費用上漲,結果一些實力較差、抗風險能力較弱的開發商因資金債務等問題而宣告破產,房地產企業破產率也在逐漸增加。同時,由於房地產投資項目減少,使得房地產業就業水平下降,失業人數增加,並進而帶動相關行業特別是建築業失業人數增加。
4、蕭條階段
經過急速而痛苦的危機和衰退之後,房地產周期便進入了持續時間相對較長的蕭條階段。這一階段主要特征是:
(1)房地產銷售價格和租金水平繼續維持沿著衰退期以來的跌勢下降,大多只跌難昇,個別樓盤價格甚至跌破物業原值或建造成本,其跌幅觸目驚心,房地產泡沫完全破滅。
(2)伴隨房價的大幅下跌,房地產交易量進一步減少,空置率居高不下成為市場的普遍現象。
(3)在價格暴跌和交易數量萎縮的雙重打擊下,房地產泡沫破滅,房地產糾紛大量出現,房地產商破產現象更為普遍,由此慢慢達到波谷位置。
(4)在房地產業總體水平加劇下滑之後,特別是房地產泡沫成分被擠出以後,由於受到房地產開發成本以及房地產正常需求水平的雙重支持,房地產市場從急劇下降轉變為波動相對平穩的階段。同時政府也逐漸減少對房地產的限制性政策乾預,部分放寬對房地產投資、交易等方面的限制,以期待房地產市場有所穩定或回昇。
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