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過去十年,是中國房地產大發展的十年,也是中國房地產形勢爭論不休的十年。爭論如此之大,已深刻影響到國家對房地產的產業政策調整,關系到房地產業的長遠發展。產業發展有長短期之分,有所處不同階段之分,也有不同區域之分。倘若用同一比例尺去衡量不同時期、階段、區域的速度和結構,很容易出現偏頗。中國房地產的根本大勢、長期趨勢,應該在大背景下,即經濟長波(公認的『康德拉耶夫周期』=54年左右)區間觀察,纔能從總體上、全局上、本質上把握房地產業形勢。
經濟『起飛』時期房地產投資比重大是普遍現象
1、工業化國家經濟起飛期房地產投資普居高位。英國:19世紀初經濟起飛時期,全國投資大約55%注入土地,14%?15%注入於建築,約2%注入於公共工程,房地產和其相關的投資佔全國投資的72%。德國:19世紀40年代進入經濟起飛階段,1851?1855年,按1913年不變價格統計,在總投資中非農房屋投資佔31.1%,公共建築5.1%,地下建築6.4%,房地產及相關投資佔總投資構成的42.6%。法國:約在1830年開始經濟起飛,按現行價格計算,房地產業中的住房淨資本形成佔全社會淨資本形成額的30%,加上地產和非住宅投資後,房地產及相關投資佔社會總投資的比重與英、德接近。日本:戰後經濟恢復(再起飛)的幾十年中,房地產業中的住宅建築投資佔社會固定資產形成價值總額的20.7%?26.7%,相當於GNP的6%?8%。(W.羅斯托,1963:陳光庭,1991)盡管時代有別,仍可不失為我借鑒。
2、中國正處於經濟起飛期,房地產投資理應偏大。諾貝爾經濟學獎得主W.羅斯托講:『淨投資率持續達到10%,等於換一個方式給起飛下定義』,2002年中國全社會固定資產投資43,202億元,增長16.1%,佔當年GDP的42.19%,已經連續十餘年保持了淨投資率兩位數以上的增長。中國無疑正處在經濟起飛時期。2003年,全國房地產開發投資可達到8,500億元左右,約佔當年GDP預測值(110,590億元)的7.69%。1998年?2002年中國房地產環比增長速度分別為13.7%、13.5%、21.5%、27.3%和21.9%,平均在20%左右(楊慎,2003),與上述國際上經濟起飛同一時期的工業國家比較並不高,中國即使保持30%左右的階段性房地產增長,也不算高。
中國城市化所處>30%的階段正是房地產發展高峰時期
1、從形態上講,城市化就是房地產化。城市化即農業資源(投資)、農業生產活動(載體)和農村人口(居住)向城市的轉化。中國城市化現為38%,每年以約一個百分點的速度推進。據建設部和民政部的遠景規劃,到2010年或更長的一些時間,全國大陸地區設市城市達1000個左右,建制鎮2萬?2.5萬個,城鎮人口年均增長4%?5%,年增約1,600萬?1,700萬人。屆時,城鎮人口將達到6億多,城鎮化水平約45%。也就是說,今後15年內將有2.7億人口進入各類城市與建制鎮。即使以聯合國低收入國家城市人均住房面積6.1平方米/人計,也要新形成16.47億平方米住房需求。同時,大城市中60%來自農村的流動人口,(姚士謀,2001)也產生了不容忽視的大量住房需要。
2、舊區二次城市化重新啟動房地產業。大中城市舊區的改造中,房屋拆遷會引起投資和需求的雙重效應,城市有機更新與保護性開發需追加大量投資。我國城市數十億平方米的住房存量,即使按低於國際住房折舊通用標准1.5%計算,每年就是約一億平方米的投資需求。1990年代,北京市城區共拆除危舊房屋約500萬平方米,僅此一項,按小於實際3?1的拆建比例,會形成約1500萬平方米的投資引力。『七五』至今,天津城區共拆除危陋房屋1500餘萬平方米,形成約4500萬平方米的投資和需求規模。
現代生活方式的普及需要物業和公共設施的急劇增長
1、消費時間比例的變化要求宅居面積擴大。據原國家發展計劃委專家的測算,我國小康社會目標城鎮人均住房建築面積,2010年將達到25平方米/人(曹玉書,2002),年均以0.5平方米/人遞增。經濟發展迅速降低恩格爾系數(2010年約為30%),使消費結構發生根本的變革。工作與閑暇比例此消彼長,相應住宅功能,由農耕—工業社會時期單純的日落而息的『巢』,愈來愈成為休閑活動的場所,住宅面積要求擴充。新經濟的發展,數字網絡下『生活+工作(SOHO)』方式的流行,也要求人均居室面積的增加。
2、消費空間結構的調整需要公共設施增加。現代化的推進意味著我國將跨入上中等收入(3,031?9,360美元/人)國家的行列,預計2010年城鎮居民人均可支配收入將達到12,000元/人。人均收入的明顯提高會引起消費空間結構的調整,這就是流動性消費大大增加。以往可望不可及的觀光、旅游、訪問、出國、帶薪休假、休閑娛樂進入百姓千家萬戶,相應需要季節性、度假性、公共性物業設施的增加。流動性消費的擴展要求現代服務業(第三產)大的載體,CBD、SHOPPINVGMALL(摩爾)、度假中心等應運而生。據資料,在倫敦中心區,1938年用於辦公面積是880萬平方米,1993年已經達到1,670萬平方米,全英企業辦公所提供的工作崗位佔總數的百分比由1960年的24%,提高到1990年的38%,辦公室的就業量增長率是平均就業量增長率的5倍(?英?保羅.貝爾琴,2001),這僅僅是現代服務業發展中房屋增長中的寫字樓一項。
綜上所述,從長波觀察,中國房地產正值高增長期。在此面前,任何猶豫、徘徊和停滯不前,都是不必要的,都可能會失去發展的大好時機。(劉玉錄)
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