房地產觀察之一

　　頂著驕陽似火的高溫乾旱，中國經濟時報記者來到杭州、溫州、蘇州等東部城市了解房地產市場發展情況，感受到的是另一種『高熱』。

　　樓市『發高燒』

　　『現在杭州的房地產公司老總最煩的就是別人托關系來買房子，因為房子早沒有了。』

　　『溫州的樓盤連圖紙都沒有的時候，就被一搶而光了。』

　　『蘇州的房子根本買不到。』

　　『嘉興的房子買瘋了，有的人一訂就是四五套。』

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　　這些，都是中國經濟時報記者在采訪期間了解到的情況。以上或許只是感性的評論，而浙江省嘉興市2003年上半年的商品住宅銷售額則可以明確地反映樓市的『高燒』程度：今年上半年商品住宅銷售額比去年同期增長241.4%，其中6月份當月的商品住宅銷售額比去年同月增長898.8%。

　　樓市火爆，價格自然也是水漲船高。

　　據江蘇省統計局統計，截止到2003年6月底，江蘇省商品房平均價格為2182.61元／平方米，比2002年底上漲12.8%。其中住宅每平方米2036.16元，上漲了219.35元，漲幅也達到了兩位數。

　　據浙江省統計局統計，上半年浙江省房屋銷售價格比去年同期上漲了11.4%，商品房銷售價格比去年同期上漲了9.1%。

　　而具體到一些熱點地區，房價的上漲更是讓人目瞪口呆：杭州主城區的房價每年的漲幅接近1000元／平方米，而且已經持續幾年，目前市中心的房價已經接近10000元／平方米；溫州市區今年二季度的房價普遍上漲了700-800元／平方米，時下6000元／平方米以上的房價已經成為『主流』；溫州市洞頭縣去年的商品住宅價格還是900元／平方米，現在已經漲到了3000元／平方米……

　　有人驚呼，房地產市場的發展已經明顯背離了理性的軌道，房地產泡沫正在加速膨脹，如果任其發展，房地產大崩盤為時不遠。

　　政府保持樂觀

　　那麼，各地的政府部門是如何判斷目前的房地產市場形勢呢？

　　通過浙江省房地產產業協會的幫助，中國經濟時報記者拿到了一份《浙江省房地產市場形勢匯報》，這份材料在承認浙江房地產市場存在價格上揚過快、商品住宅供應結構不合理、經濟適用房建設難以滿足中低收入家庭住房需求、土地供應不合理等問題的同時，認為：

　　『我省房地產業發展的基本態勢是健康的、是符合市場實際的、是適應我省經濟的快速發展和城市化進程日益加快的要求的。』

　　在江蘇，中國經濟時報記者甚至聽到了這樣樂觀的聲音：江蘇全省平均房價和收入比為6.18：1，雖然已經高於世界銀行提出的合理房價比標准的上限，但是幾十年推遲而來的住房需求與這個時段內正常的住房需求結合在一起，顯得非常強勁，住房價格一時相對較高是難免的，所以這個比例處於合理范圍之內，商品住宅的平均價格並非媒體、社會上議論較多的『已遠遠超出居民的購買能力』。

　　企業：城外的想進去，城內的想出來

　　浙江省城調隊2002年年底組織了一次對全省11個地市200家房地產企業的專題調查，發現有近七成的房地產企業有向外地發展的打算。

　　這些房地產企業之所以眼睛向外，主要原因有三：首先，近年來地價、房價大漲，地價形態與市場消費承受力脫節，相對來說，開發商更願意選擇房價漲幅不大、漲勢比較平穩的城市；其次，競爭使得購地難度增加，即使購得土地，地價也已經炒得很高，只能期望房價進一步上漲，但是樓市能火到什麼時候誰也沒有底；第三，經過持續多年的快速增長，浙江房地產界催生了一批有實力的企業，也希望到外地、外省去開拓更廣闊的天地。

　　杭州一位投資商則直言不諱地對中國經濟時報記者說：杭州的房地產市場已經『沒做頭』，他現在已經將重心轉移到本省的舟山市。

　　但是與此同時，一些以前與房地產毫無牽涉的投資者卻仍在看好房地產市場，紛紛進入這個行業。

　　嘉興市房管處的一位官員告訴中國經濟時報記者，嘉興市域內一些原先靠服裝、皮革等行業積累一定經濟實力的企業現在紛紛涉足房地產。

　　《溫州商報》的一項調查顯示，65%的溫州老板看好房地產。這些老板看好房地產的理由非常一致：『房地產的利潤誰都看得見。』

　　長城電器集團有限公司董事長葉祥堯接受本報記者采訪時預測：房地產這個行業至少還能熱20年。這家企業已經在濟南等多個城市投資開發房地產項目。『目前還是嘗試性的，但對前景比較看好。』葉祥堯這樣說。

　　銀行壓力日增

　　今年2月底，央行發布《2002年貨幣政策執行報告》，公布了中國人民銀行對部分城市商業銀行2001年7月1日至2002年9月30日發放的房地產貸款的檢查結果。調查發現違規貸款金額佔所檢查總金額的24.9%。有人根據目前全國房地產貸款餘額18357億元計算，估計全國有4500億元房地產貸款是違規的。

　　上海的一項調查顯示，對房地產企業貸款中不良貸款率在15.2%左右，大大高於銀行平均不良貸款率水平。

　　浙江省副省長陳加元不久前說，浙江樓市的銀行金融風險極低，壞賬率僅為1.5%，遠低於全國平均數；銀行房貸資金的回報率要比其他行業高3個百分點。

　　但是有資料顯示，浙江省房地產開發資金主要來源於定金和預付款以及銀行貸款，從2002年到位資金的結構看，定金和預付款佔48.7%，國內貸款佔28.4%，自籌資金僅佔17.1%。而定金和預付款中相當一部分也是銀行貸款。業內人士指出，潛在的金融風險應該引起注意。

　　而人民銀行浙江某市中心支行日前的一項調查則更能反映出房地產信貸所存在的問題。據本報記者得到的內部材料，該中心支行在對全市范圍有關商業銀行2002年4月1日至2003年3月31日發生的房地產信貸業務進行了抽查。結果發現問題比較嚴重，主要表現在：

　　一、向自有資金低於開發項目總投資30%要求的房地產企業發放貸款。涉及的累計貸款金額為1.78億元，佔所抽查金額的33%；

　　二、向開發項目『四證』不齊的房地產企業發放貸款。涉及的累計貸款金額為7000萬元，佔所抽查金額的13%；

　　三、建設銀行以流動資金貸款科目發放房地產貸款。其中最嚴重的一家銀行截至2003年3月底的房地產貸款餘額3.3億元中，房地產業流動資金貸款高達2.7億元，佔總貸款餘額的81.8%，而這些貸款多用於房地產項目開發；

　　四、貸款用於繳納土地出讓金。某房地產開發商今年1月29日從某工行得到1800萬元貸款用於支付一筆總額為3605萬元的土地出讓金，繳納比例達到50%。

　　房地產需要『軟著陸』

　　浙江省經濟信息中心預測處副處長江振林接受本報記者采訪時表示，從房地產運行周期看，當前我國房地產市場正處於向頂峰逐漸逼近的持續上昇期。『軟著陸』是當前房地產宏觀調控的理性選擇。

　　浙江省房地產產業協會理事長唐世定認為，在房地產持續趨熱的情況下，一定要保持清醒頭腦。目前浙江的房地產市場已經暴露出一些問題：首先是供應結構不盡合理，房價上漲過快，高房價已經偏離了居民的實際購買能力；第二是企業行為不規范，違法、違規銷售商品房等現象時有發生，具體表現為未取得商品房預售資格就發『號』收取定金，商品房面積『短斤缺兩』等；第三是投資風險意識不足，不少從未涉足房地產的企業紛紛進入這一行業。

　　『樓市已開始告別暴利時代，要有風險意識。房地產下一輪競爭將是實力和品牌的競爭，是一種「緊密型寡頭主導，適量中小型企業跟隨」的市場格局，即將投資房地產的企業、個人都要持十分謹慎的態度。』這是唐世定對房地產市場的忠告。