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提要:近年來房地產價格持續增長,關於降低房價的呼聲越來越高,甚至有人提出政府應通過降低地價乃至免收地價,或『地價改地稅』等方式降低房價,並測算出采取這些方式可使房價降低40%。還有人提出政府推行招標拍賣掛牌出讓土地使用權是引起房價上揚的罪魁禍首等等。這些觀點的理論依據值得慎重思考。
政府應慎重對待房價漲跌
從物價穩定和滿足居民購房需求的角度,當然房價應該適當穩定,甚至穩中有降纔能滿足期待購房者的要求。但是,社會是由若乾經濟主體、社會主體組成的整體,是否房價降低就一定是好事呢?換言之,到底是房價上漲還是下降會對人民生活和經濟發展帶來好處呢?從國內外經驗來看,只有房價穩步增長纔能促進經濟增長、社會穩定,房價下降反而會影響經濟增長,甚至引起社會財富降低。我國香港地區近年來由於種種原因,房地產價格出現大幅度下跌,造成所有購買房地產的家庭都遭受到損失,約15萬個家庭資產甚至成為『負資產』,這種狀況直接影響到人們購房置業的信心,在『買漲不買落』的心態驅使下,幾乎沒有人願意在這種時候買房,進而影響到房地產業和相關產業,影響到股票市場和勞動力就業等,甚至影響到社會局勢的動蕩。有資料顯示,我國城市居民擁有自有房屋的家庭已經高達80%,如果降低房價,則會使絕大多數居民的個人家庭財產受到損失。
而我國大陸正為政治穩定、社會經濟持續健康發展,再加之近年來經濟實力不斷加強,順利加入WTO,北京成功申辦奧運會,上海成功申辦『世博會』等等,大大增強了人們購房置業的信心,這些應該是引起房價持續攀昇的不可忽視的原因。這一點可從我國自1999年以來房地產業持續供銷兩旺得到證明。統計資料顯示,自1999年以來,房地產銷售額每年平均增長32%,銷售面積每年平均增長27%,房地產開發投資每年平均增長17%。這種供銷兩旺的局勢,說明大多數城市居民對目前的房價水平是可以接受的。
當然,這麼說並不表示房價越漲越好,更不能說目前房地產價格水平、價格構成等沒有問題。問題很多。這不是簡單的降房價、降地價的問題,政府應從加強宏觀調控、合理引導市場機制等方面入手進行管理,促進房價增長與居民收入增長、社會經濟增長比率相當,這樣增長纔是可持續的。
對降低房價幾種觀點的駁斥
目前在提出降低房價的觀點中,有的提出了具體的降低房價的措施,歸納起來主要有這樣三種:一是政府不要土地收益或降低土地收益,即所謂減免地價,就可以降低房價;二是政府不要實行招標拍賣掛牌出讓土地,繼續實行協議出讓就可以降低房價;三是認為政府應將一次性收取的『地價』改為按年收取的『地稅』就可以降低房價。暫且不管是否政府想降房價房價就降,單從這三種思路本身來看,是否真能降低房價呢?我認為均不可能,而且與中央政府推行市場經濟體制的大趨勢背道而馳。
降地價、免地價難以實現降低房價的願望。如果僅從成本的角度來說,由於地價是構成房價的重要成本之一,那麼只要降低地價,房價就一定能夠降低,這是最簡單的道理。但是,同樣一個簡單的道理是,誰都知道房價不僅僅是由成本決定的,尤其是最終被市場所接受的房價絕不會由成本決定。如果房地產開發成本能夠最終決定房價,那麼可能近年來最高的房價應該在海南,因為海南1992年地價炒得最高,加之1993年的金融整頓致使很多樓盤被積壓多年,別說地價成本很高,僅利息成本就可能使房價翻番。
而且,降低地價,甚至免地價是不尊重產權的表現。土地是國家所有,地價就可以降、可以免,為什麼沒有人提出免建築材料價格?難道國家財產就可以任意優惠、送人嗎?之所以有人認為目前房價偏高,就是因為政府管不住房價。那麼在政府管不住房價的前提下,僅僅靠降低自己的地價,誰能保證開發商就一定會降低房價呢?因此,在市場經濟條件下,僅僅依靠降低地價或免地價難以實現降低房價的願望。 招拍掛只能說充分顯化了地價,但不一定能引起地價和房價上昇。如果說招標拍賣掛牌出讓土地使用權對土地價格沒有影響,那絕對不符合實際。之所以采取這種競價性的方式,就是要改變協議出讓方式無競爭性和隱蔽性的弊端,使土地價格充分顯化出來,因此肯定會引起地價提高。但是,是否一定引起房價上昇,還須從地價的本質和內涵上來考察。
如果僅從數字上看,可能地價確實上昇了,但是可能數字的內涵是不一樣的。我們知道,根據土地開發程度和條件的不同,地價的形式有生地價、毛地價和熟地價等,一般來說采取協議方式出讓的多為生地和毛地,因此協議出讓地價中就不包括宗地內的拆遷補償費;而招標拍賣掛牌出讓土地,通常要先經過收購儲備,進行宗地內拆遷整理,屬於熟地出讓,因此出讓地價是熟地價。從地價構成來看,熟地價當然要高於生地價和毛地價,但是對於買地者來說基本是一樣的,只是支付取得土地成本的方式和過程不一樣。
因此,如果招標拍賣掛牌出讓土地過程中出現地價上昇,有兩種『上昇』是合理的:一是由於招拍掛的競爭性使地價充分顯化,這不是招拍掛引起地價上昇,而是原來的協議出讓地價不符合實際市場水平;二是地價內涵不同,協議出讓如果是生地價或毛地價,而招拍掛出讓是熟地價,當然後者高於前者,這也不是地價上昇,而是地價構成或表現形式不同。
而且,由於招拍掛簡化了政府供地流程,實現了公開公平公正,應該會降低開發商取得土地過程中的隱形成本,至少是將部分隱形成本公開化。從開發商的角度看,甚至會降低其取得土地的價格。
應該說,土地收購儲備、招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權等措施是國家促進土地出讓市場公開化、完善市場管理體制和充分發揮市場機制作用的重大舉措,是完全符合我國市場經濟發展方向的,應該進一步完善和發展。這些改革之所以引起社會各界關注,甚至非議,可能正說明了改革措施有效,因為它既理順了有關經濟關系,又觸動了原有利益主體的既得利益,可能這就是改革的效果。
『價改稅』說法既違背經濟理論,更不可能降低房價。所謂『價改稅』就是有人提出來將現在政府一次性收取的地價(出讓金)改為按年收『土地稅』。這一說法首先違背有關經濟理論。土地價格是在土地交易過程中所體現的經濟關系,與產權關系相對應,講究公平公正,屬於市場交易關系;而稅收是國家憑借強制力進行的收益再分配,講究強制性,屬於國家行為。二者具有本質的區別。這種說法是將作為產權主體(土地所有權主體)的國家與作為管理者和征稅主體的國家混為一談,不符合市場經濟發展過程中要求產權清晰的原則。
地價和房價由誰決定
決定房地產價格的,首先不是開發商,開發商在取得土地過程中的成本確實影響房價,開發商也希望將開發過程中所發生的成本都打入房價,但成本絕不是房價的決定因素。如果成本能夠決定房價,就不會出現『爛尾樓』,更不會出現房地產開發公司倒閉的現象。其次也不會是政府,如果政府說降就降,說漲就漲,那不是市場經濟,而是計劃經濟。第三,更不是購房者(業主或非業主,已買房的或沒買房的),已買房的都希望房價快漲,而沒買房的都希望房價快降,但他們誰也決定不了房價。
市場是決定價格的唯一主體。房地產的產品質量、居民購買力水平、市場供求關系等,這些是決定市場價格的重要因素。政府應該從這些方面宏觀調控市場價格,加強房地產開發過程中的監督管理,提高產品質量;發展地區經濟,增加居民收入,提高居民購買力;合理制定城市規劃和土地供應計劃,合理確定房地產開發量,有效控制房地產市場供求關系等等,以此來引導房地產市場的正常發展,而不是武斷地乾擾價格,否則不但達不到預期效果,還會擾亂正常的市場秩序。
政府應該乾什麼
對於房地產市場來說,作為一種重要的要素市場,是任何社會市場體系的重要組成部分,由於房地產開發建設過程通常較長,且涉及行業多,因此又是一定地區國民經濟發展的基礎。因此,如何保證房地產市場的正常發展是一定地區社會經濟發展的關鍵。那麼,政府在房地產市場中到底應起什麼樣的作用?對這一問題的回答,除了要遵循經濟學的一般規律,還應考慮我國的土地及房地產制度體系的特殊性。
第一,應該規范行政行為,降低房地產開發過程中的環節成本,減少收費項目,取消不合理的收費,提高辦事效率。
第二,充分實現政府宏觀控制房地產市場供求關系的職能。控制房地產開發量,引導房價,應依據當地社會經濟發展水平對房地產市場供求關系及發展趨勢進行科學的預測,根據居民收入狀況、改善居民居住條件等方面要求,制定合理的房地產開發計劃,並據此審批房地產開發項目,避免盲目審批所造成的影響。近年來政府逐步制定了向社會公布土地供應計劃的措施,對宏觀調控土地供給起到了重要的作用。 第三,實行規劃管理。這是任何國家政府對城市土地利用和城市建設進行宏觀調控和管理的基本形式。通過規劃確定城市土地利用布局,確定城市不同區域的功能,不同類型用地的調控數量和區域,任何房地產開發項目均必須符合城市規劃的要求。因此,政府可通過制定合理的城市規劃,調控房地產開發的數量和區域,從而達到管理市場的目的。 第四,實行市場監督管理。包括監管房地產開發和交易行為,保護產權人合法利益,維護正常市場秩序等。
中國推行市場經濟體制改革已經20餘年了,盡管坎坎坷坷,但是成效顯著。市場經濟發展到今天,無論是學者還是官員,乃至新聞媒體,都必須慎重對待改革與發展中的問題,走回頭路是絕對不可能的了,如果現在仍然用計劃經濟體制下的思路來解決市場經濟發展中的問題,是肯定行不通的。
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